Jak sprawdzić dożywocie bez aktu notarialnego

Jak ustalić, jaka umowa została zawarta?

Pierwszym krokiem nie jest jeszcze pozew, lecz ustalenie treści dokumentu. W praktyce trzeba sprawdzić, czy dziadek przeniósł własność mieszkania przez darowiznę, umowę dożywocia, umowę sprzedaży z ustanowieniem służebności, czy inną czynność notarialną. Od tego zależą dalsze roszczenia, terminy i sposób działania.

Najważniejsze miejsca, w których można szukać informacji, to:

• księga wieczysta mieszkania – w dziale II widać właściciela, a w dziale III mogą znajdować się prawa osobiste, na przykład prawo dożywocia albo służebność mieszkania;
• akta księgi wieczystej – powinny zawierać dokumenty będące podstawą wpisów, w tym akt notarialny lub jego wypis;
• kancelaria notarialna, w której podpisano umowę – notariusz może wydać wypis osobom uprawnionym, w szczególności stronom czynności;
• dokumenty domowe – stare odpisy księgi wieczystej, pisma z urzędu, decyzje podatkowe, korespondencja z notariuszem albo sądem wieczystoksięgowym mogą pomóc ustalić numer księgi i notariusza.

Jeżeli dziadek nie zna numeru księgi wieczystej, warto szukać go w dokumentach dotyczących mieszkania. Gdy numer jest znany, można ustalić, czy w księdze ujawniono dożywocie albo inne prawo zabezpieczające dziadka. Sama księga wieczysta nie zawsze pokaże pełną treść umowy, dlatego w razie sporu istotne może być przejrzenie akt księgi wieczystej albo uzyskanie wypisu aktu notarialnego.

Gdy była darowizna: odwołanie z powodu rażącej niewdzięczności

Jeżeli z aktu wynika, że dziadek darował mieszkanie córce, podstawową instytucją jest odwołanie darowizny z powodu rażącej niewdzięczności. Zgodnie z art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności.

Rażąca niewdzięczność to nie każdy konflikt rodzinny i nie każde rozczarowanie zachowaniem dziecka. W orzecznictwie przyjmuje się, że chodzi o zachowania szczególnie naganne, skierowane przeciwko darczyńcy, takie jak przemoc, uporczywe poniżanie, ciężkie naruszenie obowiązków rodzinnych, porzucenie osoby wymagającej realnej pomocy albo odmowa pomocy w chorobie mimo oczywistej możliwości jej udzielenia. Ocena zawsze zależy od okoliczności konkretnej sprawy.

Jeżeli córka „niedostatecznie” opiekuje się ojcem, trzeba ustalić, czy w ogóle miała prawny obowiązek opieki wynikający z umowy, czy chodzi raczej o moralne oczekiwania ojca. Przy zwykłej darowiźnie brak codziennych odwiedzin może nie wystarczyć. Inaczej może być, gdy córka świadomie pozostawia ojca bez pomocy w sytuacji choroby, niepełnosprawności lub zagrożenia zdrowia.

Odwołanie darowizny następuje przez oświadczenie złożone obdarowanemu na piśmie, o czym stanowi art. 900 Kodeksu cywilnego. Oświadczenie powinno jasno wskazywać, że darczyńca odwołuje darowiznę, opisać zachowania córki i wskazać, dlaczego stanowią rażącą niewdzięczność. Ważne jest także dochowanie terminu z art. 899 § 3 Kodeksu cywilnego: darowizny nie można odwołać po upływie roku od dnia, w którym darczyńca dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego.

Samo pismo nie przenosi automatycznie własności mieszkania z powrotem na dziadka. Jeżeli córka uzna odwołanie darowizny, powinna stawić się u notariusza i przenieść własność z powrotem. Jeżeli odmówi, konieczne będzie postępowanie sądowe zmierzające do uzyskania orzeczenia zastępującego jej oświadczenie woli.

Gdy była umowa dożywocia: renta albo rozwiązanie przez sąd

Jeżeli mieszkanie zostało przeniesione w zamian za dożywotnie utrzymanie, zastosowanie mają przepisy o umowie dożywocia. Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli nabywca nieruchomości zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien on – w braku odmiennej umowy – przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Treść konkretnej umowy jest jednak kluczowa. Strony mogły szczegółowo określić, na czym ma polegać opieka: czy córka ma mieszkać z ojcem, zapewniać mu wyżywienie, pokrywać koszty leczenia, dowozić do lekarza, robić zakupy albo wypłacać określone świadczenia. Bez aktu notarialnego trudno ocenić, które obowiązki zostały naruszone.

W razie poważnego konfliktu art. 913 § 1 Kodeksu cywilnego pozwala sądowi zamienić wszystkie albo niektóre uprawnienia z dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień, jeżeli między stronami powstały takie stosunki, że nie można wymagać dalszej bezpośredniej styczności. To rozwiązanie jest częstsze niż całkowite rozwiązanie umowy, bo pozwala oddzielić strony, ale zachować ekonomiczne zabezpieczenie dożywotnika.

Rozwiązanie umowy dożywocia jest możliwe na podstawie art. 913 § 2 Kodeksu cywilnego, ale tylko w wypadkach wyjątkowych. Sąd bada wtedy, czy konflikt i niewykonywanie obowiązków są tak poważne, że sama renta nie wystarczy. Zgodnie z przywoływanym w orzecznictwie stanowiskiem Sądu Najwyższego wybór między żądaniem renty a żądaniem rozwiązania umowy należy do strony powodowej, ale każde z tych żądań wymaga wykazania przesłanek ustawowych.

Czy wystarczy notariusz, czy potrzebny jest sąd?

Jeżeli córka zgadza się z dziadkiem, sprawę można próbować załatwić u notariusza. W zależności od treści dotychczasowej umowy możliwe może być przeniesienie własności mieszkania z powrotem na dziadka, zmiana sposobu wykonywania obowiązków albo zawarcie innej umowy porządkującej sytuację. Notariusz oceni, jaka konstrukcja jest dopuszczalna przy konkretnym stanie księgi wieczystej i dokumentów.

Jeżeli córka nie zgadza się na zwrot mieszkania, nie chce podpisać aktu albo kwestionuje zarzuty, sama wizyta u notariusza nie wystarczy. Przy darowiźnie potrzebne będzie najpierw pisemne odwołanie darowizny, a następnie – w razie odmowy – proces sądowy. Przy dożywociu żądanie renty albo rozwiązania umowy również wymaga sprawy sądowej.

Warto zabezpieczać dowody już na początku. Pomocne mogą być wiadomości SMS, nagrania rozmów utrwalone zgodnie z prawem przez uczestnika rozmowy, dokumentacja medyczna, rachunki za opiekę, zeznania sąsiadów, notatki z interwencji, korespondencja z córką, dokumenty potwierdzające, że dziadek sam ponosi koszty, które zgodnie z umową miała ponosić córka.

Co powinien zrobić dziadek krok po kroku?

1. Ustalić numer księgi wieczystej mieszkania i sprawdzić działy II oraz III.
2. Ustalić notariusza i datę aktu na podstawie księgi, akt księgi wieczystej albo innych dokumentów.
3. Uzyskać wypis aktu notarialnego albo wgląd do dokumentów będących podstawą wpisu.
4. Ocenić rodzaj umowy: darowizna, dożywocie, służebność mieszkania, użytkowanie albo inna konstrukcja.
5. Zebrać dowody zaniedbań i ustalić, czy zachowanie córki spełnia przesłanki rażącej niewdzięczności albo niewykonywania dożywocia.
6. Wezwać córkę do dobrowolnego uregulowania sprawy, jeżeli jest szansa na porozumienie.
7. Wybrać właściwe roszczenie: odwołanie darowizny, żądanie renty, rozwiązanie dożywocia albo inne żądanie wynikające z aktu.

Największym błędem jest składanie pozwu bez znajomości aktu notarialnego. Sąd będzie badał treść umowy, a nie tylko ogólne przekonanie dziadka, że córka miała się nim opiekować.

FAQ

Czy córka może zabrać dziadkowi akt notarialny?

Fizyczne zabranie egzemplarza aktu nie pozbawia dziadka praw. Akt notarialny istnieje w dokumentacji notariusza, a jego treść można ustalać także przez księgę wieczystą i dokumenty stanowiące podstawę wpisu.

Czy można cofnąć darowiznę mieszkania tylko dlatego, że córka nie pomaga?

Nie zawsze. Potrzebna jest rażąca niewdzięczność, czyli zachowanie szczególnie naganne. Zwykły konflikt, brak serdeczności albo sporadyczna pomoc mogą nie wystarczyć. Znaczenie ma zwłaszcza to, czy córka odmówiła realnej pomocy w poważnej potrzebie.

Czy odwołanie darowizny od razu przywraca własność mieszkania?

Nie. Pisemne odwołanie darowizny tworzy obowiązek zwrotu, ale własność nieruchomości wróci do darczyńcy dopiero przez akt notarialny albo – przy sporze – po uzyskaniu odpowiedniego rozstrzygnięcia sądu.

Czy umowę dożywocia można rozwiązać bez sądu?

Jeżeli obie strony są zgodne, mogą udać się do notariusza i zawrzeć umowę porządkującą sprawę. Jeżeli jest spór, żądanie zamiany dożywocia na rentę albo rozwiązania umowy wymaga postępowania sądowego.

Co jest lepsze: rozwiązanie dożywocia czy renta?

To zależy od sytuacji. Renta bywa właściwa, gdy wspólne kontakty są niemożliwe, ale dożywotnik nadal powinien otrzymywać ekonomiczne zabezpieczenie. Rozwiązanie umowy jest dalej idące i sąd stosuje je tylko w wyjątkowych przypadkach.

Podsumowanie

Bez aktu notarialnego nie należy zgadywać, czy dziadek zawarł darowiznę, czy umowę dożywocia. Najpierw trzeba ustalić treść czynności przez księgę wieczystą, akta księgi albo wypis aktu u notariusza. Dopiero potem można wybrać właściwy tryb działania.

Przy darowiźnie kluczowa jest rażąca niewdzięczność i pisemne oświadczenie o odwołaniu darowizny. Przy dożywociu podstawowe znaczenie ma art. 913 Kodeksu cywilnego, czyli możliwość zamiany uprawnień na rentę albo – w wyjątkowych przypadkach – rozwiązania umowy. Jeżeli strony są zgodne, notariusz może pomóc uregulować sprawę polubownie. Jeżeli nie ma zgody, o skutkach prawnych zdecyduje sąd.

Śródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Orzeczenie Sądu Apelacyjnego, sygn. akt V ACa 204/15
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 czerwca 2000 r., sygn. akt I CKN 209/99
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 lutego 1969 r., sygn. akt II CR 94/69

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.