Darowizna udziału w domu po rozwodzie

Czy teść może darować udział w domu synowi bez zgody byłej żony?

Jeżeli po rozwodzie teść jest ujawniony albo może być ujawniony jako współwłaściciel domu w udziale, na przykład 1/2, to co do zasady może darować ten udział synowi bez zgody byłej żony. Zgoda drugiego współwłaściciela nie jest potrzebna do rozporządzenia własnym udziałem ułamkowym.

Ważne jest jednak, że przedmiotem darowizny jest udział w całej nieruchomości, a nie fizycznie oznaczona część domu. Syn jako obdarowany wejdzie w miejsce darczyńcy jako współwłaściciel i będzie musiał respektować prawa pozostałego współwłaściciela.

Wspólność majątkowa małżonków a współwłasność po rozwodzie

Z chwilą zawarcia małżeństwa, jeżeli małżonkowie nie ustanowili innego ustroju majątkowego, powstaje między nimi wspólność ustawowa. Wynika to z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. W czasie trwania tej wspólności nie ma udziałów, którymi małżonek mógłby samodzielnie rozporządzać.

Dlatego przed rozwodem albo przed ustaniem wspólności majątkowej sytuacja wygląda inaczej. Małżonek nie może po prostu darować swojej „połowy” domu objętego wspólnością ustawową, ponieważ taka połowa jeszcze nie istnieje jako samodzielny udział. Przy czynnościach dotyczących nieruchomości należącej do majątku wspólnego konieczna jest też analiza zasad zarządu majątkiem wspólnym, w tym zgody drugiego małżonka.

Po rozwodzie wspólność ustawowa ustaje. Jeżeli nie orzeczono nierównych udziałów, przyjmuje się zasadę równych udziałów byłych małżonków w majątku wspólnym. W praktyce oznacza to najczęściej, że każdy z byłych małżonków ma po 1/2 udziału w prawie własności domu, który wcześniej wchodził do majątku wspólnego.

Rozwód i wpis udziałów w księdze wieczystej

Prawomocny wyrok rozwodowy nie zawsze od razu porządkuje wszystkie wpisy w księdze wieczystej. Jeżeli nieruchomość nadal widnieje jako objęta wspólnością majątkową małżeńską, trzeba ustalić, jakie dokumenty są potrzebne do ujawnienia aktualnego stanu prawnego.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że prawomocny wyrok rozwodowy może stanowić podstawę wpisu współwłasności w częściach ułamkowych byłych małżonków w księdze wieczystej, jeżeli z okoliczności wynika ustanie wspólności majątkowej i równość udziałów. W praktyce notariusz albo sąd wieczystoksięgowy może jednak wymagać konkretnych dokumentów, na przykład odpisu prawomocnego wyroku rozwodowego.

Jeżeli między byłymi małżonkami toczy się sprawa o podział majątku albo jeden z nich żąda ustalenia nierównych udziałów, planowana darowizna udziału wymaga szczególnej ostrożności. Sama możliwość rozporządzenia udziałem nie zawsze rozwiązuje spór o rozliczenia między byłymi małżonkami.

Darowizna udziału w domu bez zgody współwłaściciela

Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Dotyczy to zarówno sprzedaży, jak i darowizny udziału.

Oznacza to, że były mąż może darować swój udział w domu synowi, córce, innej osobie bliskiej albo osobie obcej, jeżeli rzeczywiście przysługuje mu udział ułamkowy w nieruchomości. Była żona nie musi podpisywać aktu darowizny, nie musi wyrażać zgody i nie może skutecznie zablokować samego rozporządzenia udziałem tylko dlatego, że się z nim nie zgadza.

Nie oznacza to jednak, że nowy współwłaściciel może od razu samodzielnie decydować o całym domu. Nadal obowiązują zasady współwłasności, w tym zasady korzystania z rzeczy wspólnej, ponoszenia kosztów, podejmowania czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających zwykły zarząd.

Forma darowizny udziału w nieruchomości

Darowizna udziału w domu wymaga aktu notarialnego. Jest to czynność dotycząca przeniesienia własności nieruchomości, więc nie wystarczy zwykła umowa sporządzona samodzielnie przez strony. Notariusz powinien ustalić stan prawny nieruchomości, treść księgi wieczystej oraz podstawę nabycia udziału przez darczyńcę.

Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz co do zasady składa wniosek o wpis nowego właściciela udziału do księgi wieczystej. Wpis ma duże znaczenie praktyczne, bo porządkuje ujawniony stan prawny i ułatwia późniejsze czynności dotyczące nieruchomości.

Czego nie można zrobić bez zgody drugiego współwłaściciela?

Zbycie własnego udziału to jedno, a decydowanie o całej nieruchomości to drugie. Współwłaściciel nie może samodzielnie sprzedać całego domu, darować całej nieruchomości ani ustanowić dla siebie wyłącznego prawa do konkretnej części budynku, jeżeli drugi współwłaściciel się na to nie zgadza i nie ma odpowiedniego rozstrzygnięcia sądu.

Bez zgody pozostałych współwłaścicieli problematyczne mogą być zwłaszcza czynności przekraczające zwykły zarząd, takie jak istotna przebudowa, ustanowienie niektórych obciążeń czy decyzje dotyczące sposobu korzystania z całego domu. Jeżeli współwłaściciele nie mogą się porozumieć, rozwiązaniem może być sądowe zniesienie współwłasności albo postępowanie o podział majątku.

Skutki darowizny udziału dla drugiego współwłaściciela

Drugi współwłaściciel nie traci swojego udziału przez to, że pierwszy współwłaściciel dokonał darowizny. Zmienia się jedynie osoba, z którą będzie pozostawał we współwłasności. Jeżeli więc teść daruje swój udział synowi, teściowa nadal zachowa swój udział w domu, ale jej współwłaścicielem stanie się syn.

Nowy współwłaściciel może uczestniczyć w korzystaniu z nieruchomości, ponosić wydatki i żądać rozliczeń na zasadach wynikających z przepisów o współwłasności. Może także w przyszłości żądać zniesienia współwłasności, na przykład przez fizyczny podział nieruchomości, przyznanie domu jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą drugiego albo sprzedaż nieruchomości i podział ceny, jeżeli inne rozwiązania nie są możliwe.

FAQ

Czy współwłaściciel może darować swoją część domu bez zgody drugiego?

Tak, jeżeli chodzi o udział ułamkowy we współwłasności. Współwłaściciel może darować swój udział bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Nie może jednak samodzielnie rozporządzić całym domem ani konkretną fizyczną częścią nieruchomości jako wyłączną własnością.

Czy po rozwodzie zawsze udziały byłych małżonków wynoszą po 1/2?

Co do zasady udziały w majątku wspólnym są równe. Możliwe jest jednak żądanie ustalenia nierównych udziałów, jeżeli przemawiają za tym przesłanki przewidziane w Kodeksie rodzinnym i opiekuńczym. Dlatego w spornych sytuacjach trzeba sprawdzić, czy zapadło orzeczenie dotyczące udziałów albo podziału majątku.

Czy darowizna udziału w domu musi być u notariusza?

Tak. Przeniesienie własności nieruchomości albo udziału w nieruchomości wymaga aktu notarialnego. Umowa sporządzona wyłącznie w zwykłej formie pisemnej nie wystarczy do skutecznego przeniesienia udziału w domu.

Czy drugi współwłaściciel dowie się o darowiźnie?

Nie musi wyrażać zgody na akt darowizny, ale zmiana właściciela udziału powinna zostać ujawniona w księdze wieczystej. W praktyce drugi współwłaściciel może dowiedzieć się o zmianie z księgi wieczystej, korespondencji sądowej albo późniejszych działań nowego współwłaściciela.

Czy można darować tylko część swojego udziału?

Tak, współwłaściciel może rozporządzić całym swoim udziałem albo jego częścią, o ile czynność jest prawidłowo określona w akcie notarialnym. Po takiej czynności może pojawić się większa liczba współwłaścicieli, co często utrudnia późniejsze zarządzanie nieruchomością.

Podsumowanie

Jeżeli byli małżonkowie są współwłaścicielami domu w częściach ułamkowych, każdy z nich może co do zasady samodzielnie darować albo sprzedać swój udział. Zgoda drugiego współwłaściciela nie jest wymagana, ponieważ przedmiotem czynności jest udział, a nie cała nieruchomość.

Przed podpisaniem aktu warto jednak ustalić, czy wspólność majątkowa rzeczywiście ustała, czy udziały są jasne, czy księga wieczysta odpowiada aktualnemu stanowi prawnemu i czy nie toczy się spór o podział majątku. Te elementy mogą mieć istotne znaczenie dla bezpieczeństwa darowizny oraz późniejszych relacji między współwłaścicielami.

Śródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy, Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21.06.2001 r., sygn. akt III CZP 16/01

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.