Przepisanie domu lub mieszkania na jedno z dzieci – czy rodzeństwu należy się zachowek?

W praktyce rodzinnej częsty jest scenariusz, w którym jedno z dzieci dowiaduje się, że rodzice przepisali dom, mieszkanie albo gospodarstwo na brata lub siostrę. Pojawiają się wtedy pytania: czy rodzice mogli zrobić to bez wiedzy pozostałych dzieci, czy należy się spłata, czy można żądać zachowku i jak sprawdzić, co dokładnie zostało przeniesione.

Odpowiedź zależy przede wszystkim od tego, czy rodzice zawarli umowę darowizny, umowę dożywocia, sprzedaży, zniesienia współwłasności, działu majątku albo inną umowę. Sama potoczna informacja, że ktoś „przepisał dom”, nie wystarcza do oceny skutków prawnych.

Przepisanie majątku na jedno dziecko bez wiedzy rodzeństwa

Jeżeli dom, mieszkanie albo działka należą do rodziców, mogą oni rozporządzić swoim majątkiem za życia. Dzieci nie są współwłaścicielami tylko dlatego, że są dziećmi właścicieli, mieszkały w domu rodzinnym albo pomagały rodzicom. Dlatego rodzice nie muszą informować wszystkich dzieci o darowiźnie lub innej umowie przenoszącej własność, chyba że konkretne dziecko jest współwłaścicielem albo jego zgoda wynika z odrębnej czynności prawnej.

Ważne jest natomiast, kto był właścicielem nieruchomości. Jeśli nieruchomość była objęta majątkiem wspólnym małżonków, oboje małżonkowie powinni uczestniczyć w rozporządzeniu. Jeśli jeden z rodziców był wyłącznym właścicielem, co do zasady to on decyduje o przeniesieniu własności. Umowa przenosząca własność nieruchomości wymaga aktu notarialnego.

Za życia rodziców pominięte dzieci nie mogą żądać od nich wyrównania udziału tylko dlatego, że jedno dziecko otrzymało nieruchomość. Inaczej będzie tylko wtedy, gdy w akcie notarialnym albo w osobnej umowie przewidziano obowiązek spłat na rzecz rodzeństwa.

Darowizna, dożywocie czy sprzedaż – dlaczego forma umowy jest najważniejsza?

Dla praw pozostałego rodzeństwa najważniejsze jest ustalenie rodzaju umowy. Przy darowiźnie rodzic przekazuje nieruchomość bezpłatnie. Taka darowizna może mieć znaczenie przy obliczaniu zachowku po śmierci darczyńcy. Nie zmienia tego samo zastrzeżenie dla rodziców służebności mieszkania, ponieważ nadal może to być darowizna z dodatkowym zabezpieczeniem dla darczyńców.

Inaczej wygląda umowa dożywocia. Zgodnie z art. 908 Kodeksu cywilnego właściciel przenosi własność nieruchomości w zamian za zapewnienie mu dożywotniego utrzymania. Typowo obejmuje to przyjęcie jako domownika, dostarczanie wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienie pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom, chyba że strony uregulowały te obowiązki inaczej. Dożywocie jest umową wzajemną i odpłatną, dlatego zasadniczo nie jest traktowane jak darowizna przy zachowku.

Jeżeli w akcie notarialnym wpisano sprzedaż, trzeba sprawdzić, czy cena była realna i zapłacona. Pozorna sprzedaż, która w rzeczywistości była nieodpłatnym przekazaniem majątku, może wymagać osobnej analizy. Nie wystarczy jednak samo przekonanie rodzeństwa, że transakcja była niesprawiedliwa.

Kiedy rodzeństwu może przysługiwać zachowek?

Zachowek nie przysługuje za życia rodziców. Roszczenie może powstać dopiero po śmierci danego rodzica, ponieważ wtedy otwiera się spadek po tej osobie. Jeżeli oboje rodzice byli właścicielami nieruchomości, sytuację trzeba analizować osobno po każdym z nich.

Zgodnie z art. 991 Kodeksu cywilnego zachowek przysługuje zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy. W typowej sprawie dzieci pominięte przy przekazaniu domu mogą więc być uprawnione do zachowku po rodzicu, jeżeli nie otrzymały należnej im minimalnej korzyści w spadku, zapisie albo darowiźnie.

Wysokość zachowku wynosi co do zasady połowę wartości udziału spadkowego, który przypadłby danej osobie przy dziedziczeniu ustawowym. Jeżeli uprawniony jest małoletni albo trwale niezdolny do pracy, zachowek wynosi dwie trzecie takiego udziału.

Przy obliczaniu zachowku dolicza się do spadku darowizny i zapisy windykacyjne na zasadach określonych w art. 993 i 994 Kodeksu cywilnego. Nie dolicza się drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych, a darowizny na rzecz osób niebędących spadkobiercami ani uprawnionymi do zachowku co do zasady nie są doliczane, jeżeli zostały dokonane dawniej niż 10 lat przed otwarciem spadku. Darowizna na rzecz dziecka spadkodawcy wymaga jednak szczególnej ostrożności, ponieważ dziecko zwykle jest osobą należącą do kręgu spadkobierców ustawowych i uprawnionych do zachowku.

Jeżeli darowizna wyczerpała cały albo prawie cały majątek spadkowy, uprawniony może dochodzić uzupełnienia zachowku od obdarowanego na podstawie art. 1000 Kodeksu cywilnego. Takie stanowisko potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 30 stycznia 2008 r., sygn. III CSK 255/07, wskazując, że przy darowiźnie wyczerpującej cały spadek roszczenie o zachowek może być kierowane do obdarowanego w granicach określonych w art. 1000 K.c.

Od 2023 r. w sprawach o zachowek trzeba uwzględniać także art. 997¹ Kodeksu cywilnego. Osoba zobowiązana do zapłaty zachowku może żądać odroczenia terminu płatności, rozłożenia świadczenia na raty, a w wyjątkowych przypadkach także obniżenia zachowku. Sąd bierze wtedy pod uwagę sytuację osobistą i majątkową uprawnionego oraz zobowiązanego.

Jak sprawdzić, co naprawdę zostało przepisane?

Najpierw trzeba ustalić numer księgi wieczystej nieruchomości. Jeżeli go znasz, możesz sprawdzić treść księgi w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych. W dziale II księgi wieczystej znajdują się informacje o właścicielu, a w dziale III mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia, na przykład dożywocie albo służebność osobista mieszkania.

Jeżeli nie znasz numeru księgi wieczystej, możesz próbować ustalić go na podstawie dokumentów rodzinnych, aktu notarialnego, danych działki albo informacji z ewidencji gruntów i budynków. W praktyce starostwo albo sąd wieczystoksięgowy mogą wymagać wykazania interesu prawnego, zwłaszcza gdy chodzi o uzyskanie danych właścicielskich albo dostęp do akt księgi.

Sama księga wieczysta pokaże, kto jest właścicielem i jakie prawa są ujawnione, ale nie zawsze pozwoli od razu poznać wszystkie postanowienia aktu notarialnego. Przy sprawie o zachowek często konieczne jest uzyskanie odpisu aktu notarialnego albo dokumentów z akt księgi wieczystej, a po śmierci rodzica również dokumentów spadkowych.

Czy można podważyć przepisanie domu na jedno dziecko?

Nie można unieważnić umowy tylko dlatego, że była dla rodziny krzywdząca albo została zawarta bez wiedzy rodzeństwa. Podważenie aktu notarialnego wymaga konkretnych podstaw, takich jak brak zdolności do świadomego albo swobodnego podjęcia decyzji, pozorność, wada oświadczenia woli, brak wymaganej zgody współwłaściciela lub małżonka albo naruszenie przepisów szczególnych.

Jeżeli była to darowizna, odwołanie darowizny z powodu rażącej niewdzięczności należy przede wszystkim do darczyńcy. Jeżeli była to umowa dożywocia, a relacje między stronami uległy poważnemu pogorszeniu, sąd może w określonych sytuacjach zamienić uprawnienia dożywotnika na rentę, a wyjątkowo rozwiązać umowę. Nie jest to jednak automatyczna droga do przejęcia nieruchomości przez pozostałe dzieci.

W sprawach rodzinnych warto oddzielić ocenę moralną od prawniczej. Poczucie niesprawiedliwości nie zawsze oznacza roszczenie. Roszczenie może natomiast wynikać z zachowku, jeżeli spełnione są ustawowe przesłanki i nie upłynął termin przedawnienia.

Termin na dochodzenie zachowku

Roszczenia z tytułu zachowku przedawniają się z upływem 5 lat. Gdy zachowek wynika z testamentu, termin liczy się od ogłoszenia testamentu. Roszczenie przeciwko osobie zobowiązanej do uzupełnienia zachowku z tytułu otrzymanej darowizny albo zapisu windykacyjnego przedawnia się z upływem 5 lat od otwarcia spadku, czyli od śmierci spadkodawcy.

Nie warto czekać do końca terminu. W sprawach o zachowek trzeba zwykle zgromadzić akty stanu cywilnego, dokumenty spadkowe, odpisy z ksiąg wieczystych, akty notarialne oraz wycenę nieruchomości według zasad właściwych dla zachowku.

FAQ

Czy rodzice mogą przepisać dom na jedno dziecko bez zgody pozostałych?

Tak, jeżeli są właścicielami nieruchomości. Pozostałe dzieci nie muszą wyrażać zgody, chyba że są współwłaścicielami albo z konkretnej umowy wynika ich uprawnienie do spłaty.

Czy rodzeństwu należy się spłata za życia rodziców?

Co do zasady nie. Spłata należy się tylko wtedy, gdy wynika z aktu notarialnego, osobnej umowy albo innej konkretnej podstawy prawnej.

Czy darowizna domu dla jednego dziecka wpływa na zachowek?

Tak, może wpływać. Darowizna na rzecz dziecka spadkodawcy zwykle wymaga uwzględnienia przy obliczaniu zachowku, ale ostateczna ocena zależy od daty, treści umowy, kręgu spadkobierców i innych otrzymanych korzyści.

Czy umowa dożywocia pozbawia rodzeństwo zachowku?

Umowa dożywocia zasadniczo nie jest doliczana do spadku jak darowizna, ponieważ ma charakter odpłatny. Trzeba jednak sprawdzić, czy rzeczywiście była to umowa dożywocia, a nie darowizna z dodatkowym zapisem o mieszkaniu lub opiece.

Jak sprawdzić, czy był to akt darowizny czy dożywocia?

Najlepiej ustalić numer księgi wieczystej, sprawdzić wpisy w księdze i w razie potrzeby uzyskać dokumenty z akt księgi albo odpis aktu notarialnego. W dziale III księgi mogą być ujawnione prawa związane z dożywociem albo służebnością mieszkania.

Ile czasu jest na pozew o zachowek?

Najczęściej termin wynosi 5 lat. W przypadku roszczenia przeciwko obdarowanemu liczy się go od śmierci spadkodawcy, a przy roszczeniu związanym z testamentem od ogłoszenia testamentu.

Podsumowanie

Przepisanie domu albo mieszkania na jedno dziecko nie oznacza automatycznie, że pozostałe dzieci mogą od razu żądać spłaty. Za życia rodziców właściciel może swobodnie rozporządzać swoim majątkiem, a rodzeństwo uzyskuje ewentualne roszczenia dopiero wtedy, gdy istnieje konkretna podstawa prawna.

Najważniejsze jest ustalenie formy umowy. Darowizna może mieć znaczenie przy zachowku, umowa dożywocia zwykle nie jest do niego doliczana, a sprzedaż wymaga sprawdzenia, czy była rzeczywista. W razie sporu trzeba przeanalizować księgę wieczystą, akt notarialny, skład spadku, wcześniejsze darowizny i sytuację wszystkich uprawnionych.

Śródła

• Kodeks cywilny, w szczególności art. 65, 888, 908–916, 991–1001, 1007 i 997¹: tekst jednolity w Dzienniku Ustaw.
• Elektroniczne Księgi Wieczyste Ministerstwa Sprawiedliwości: ekw.ms.gov.pl.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 30 stycznia 2008 r., sygn. III CSK 255/07.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z 23 listopada 2012 r., sygn. I CSK 217/12.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.