Rekompensata za węższe miejsce parkingowe

Czy miejsce parkingowe zgodne z normą może być wadliwe?

Tak, może. W sporze z deweloperem trzeba odróżnić dwie kwestie: minimalną zgodność miejsca parkingowego z przepisami techniczno-budowlanymi oraz zgodność konkretnego miejsca z umową i zapewnieniami złożonymi kupującemu. Deweloper może twierdzić, że miejsce ma wymaganą szerokość, ale to nie zawsze kończy spór, jeżeli w dokumentach sprzedażowych pokazano lub opisano miejsce jako korzystniejsze.

Podstawą roszczeń może być rękojmia za wadę fizyczną. Zgodnie z art. 556¹ K.c. wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Rzecz jest niezgodna z umową w szczególności wtedy, gdy nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, także przez przedstawienie próbki, wzoru, rzutu, schematu lub innego materiału sprzedażowego.

Jeżeli więc schemat będący załącznikiem do umowy albo dokument przekazany przy sprzedaży wskazywał, że obok miejsca znajduje się bufor przy filarze, a przy odbiorze okazało się, że miejsce dochodzi bezpośrednio do słupa, można argumentować, że kupujący otrzymał świadczenie gorsze niż uzgodnione.

Co ma największe znaczenie w sporze z deweloperem?

Najważniejsze jest ustalenie, co dokładnie było przedmiotem umowy. Znaczenie mogą mieć: umowa deweloperska, umowa przedwstępna, umowa przenosząca własność, załączniki z numerem miejsca, rzut garażu, prospekt informacyjny, korespondencja mailowa, foldery sprzedażowe oraz protokół odbioru. Im bardziej precyzyjnie dokumenty wskazują na konkretny układ miejsca, tym silniejsza pozycja kupującego.

Jeżeli schemat był jedynie poglądowy i zawierał wyraźne zastrzeżenie, że nie przedstawia dokładnych wymiarów, sprawa będzie trudniejsza. Nie oznacza to jednak automatycznie przegranej, zwłaszcza gdy sprzedawca indywidualnie zapewniał kupującego, że miejsce będzie wygodniejsze, szersze lub odsunięte od filara.

Warto też ocenić praktyczny wpływ wady. Istotne mogą być: realna szerokość miejsca, możliwość otwierania drzwi, położenie filara względem linii miejsca, typowy sposób parkowania, ryzyko uszkodzenia auta oraz to, czy korzystanie z miejsca jest wyraźnie mniej wygodne niż wynikało z dokumentów.

Jakich roszczeń można żądać?

Najczęściej w takiej sytuacji rozważa się żądanie obniżenia ceny. Podstawą jest art. 560 Kodeksu cywilnego. Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady. W praktyce oznacza to, że nie chodzi o dowolną kwotę, lecz o ekonomiczną różnicę wartości.

Możliwe są także inne rozwiązania, zależnie od stanu faktycznego. Jeżeli deweloper dysponuje innym miejscem, strony mogą uzgodnić zamianę. Jeżeli wada powoduje dodatkową szkodę, można rozważyć roszczenie odszkodowawcze na podstawie art. 566 K.c., ale trzeba wykazać szkodę, związek przyczynowy i wysokość żądanej kwoty.

Odstąpienie od całej umowy z powodu takiej wady jest zwykle środkiem skrajnym i w praktyce trudnym, zwłaszcza gdy wada dotyczy wyłącznie miejsca postojowego, a nie samego lokalu. Jeżeli miejsce było sprzedawane odrębną umową albo jako osobny udział lub prawo, trzeba osobno ocenić, czy i w jakim zakresie odstąpienie byłoby dopuszczalne.

Jak ustalić wysokość rekompensaty?

Nie ma jednej ustawowej stawki za węższe lub mniej wygodne miejsce parkingowe. Kwotę obniżenia ceny trzeba uzasadnić. Można odnieść ją do ceny zapłaconej za miejsce postojowe, różnicy wartości rynkowej między miejscem pełnowartościowym a miejscem ograniczonym filarem albo do opinii rzeczoznawcy majątkowego.

W piśmie do dewelopera można wskazać konkretną kwotę i wyjaśnić, skąd się bierze. Przykładowo: miejsce przy filarze, bez bufora widocznego na schemacie, ma niższą użyteczność, zwiększa ryzyko otarć i utrudnia wsiadanie do pojazdu. Jeżeli strony nie dojdą do porozumienia, w postępowaniu sądowym wysokość obniżenia ceny może być oceniana z udziałem biegłego.

Nie warto opierać roszczenia wyłącznie na ogólnym poczuciu rozczarowania. Silniejsze jest żądanie oparte na dokumentach, pomiarach i porównaniu wartości. Jeżeli miejsce nadal spełnia minimalne normy, argumentem nie jest sama niezgodność z przepisami, lecz to, że sprzedano inne miejsce niż obiecane.

Jak zgłosić reklamację do dewelopera?

Reklamację najlepiej złożyć pisemnie lub elektronicznie w sposób pozwalający wykazać datę doręczenia. W piśmie należy opisać wadę, wskazać dokumenty potwierdzające uzgodniony układ miejsca oraz sformułować żądanie, na przykład obniżenie ceny o określoną kwotę.

Do reklamacji warto dołączyć kopię schematu z umowy, zdjęcia miejsca z widocznym filarem, własne pomiary, protokół odbioru oraz korespondencję z przedstawicielem dewelopera. Jeżeli wada została zauważona przy odbiorze, dobrze wpisać zastrzeżenie do protokołu. Brak wpisu w protokole nie zawsze przekreśla roszczenie, ale może utrudnić dowodzenie, że problem istniał od początku.

W przypadku nieruchomości uprawnienia z rękojmi co do zasady wygasają z upływem 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Termin ten ma duże znaczenie praktyczne. Jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy, odpowiedzialność dewelopera może być ograniczona, dlatego trzeba ustalić, kiedy i w jakich okolicznościach wada została ujawniona.

Co zrobić, gdy deweloper odmawia?

Jeżeli deweloper odmawia, warto zażądać pisemnego uzasadnienia. Następnie można ponowić wezwanie, uzupełnić dowody, zaproponować ugodę albo skorzystać z pomocy rzeczoznawcy. Czasem sama rzetelna wycena różnicy wartości ułatwia negocjacje.

Gdy rozmowy nie przynoszą efektu, pozostaje droga sądowa. W takim postępowaniu sąd będzie oceniał przede wszystkim treść umowy, znaczenie załączników, charakter materiałów sprzedażowych, rzeczywisty układ miejsca oraz wpływ wady na wartość i użyteczność miejsca postojowego. Ciężar wykazania okoliczności uzasadniających roszczenie spoczywa zasadniczo na kupującym.

FAQ

Czy deweloper może odmówić, bo miejsce spełnia normy?

Może tak argumentować, ale nie jest to rozstrzygające. Jeżeli z umowy lub załączników wynikało, że kupujący otrzyma miejsce o korzystniejszym układzie, samo spełnienie minimum technicznego nie wyklucza odpowiedzialności z rękojmi.

Czy schemat garażu wystarczy jako dowód?

To zależy od jego statusu. Najmocniejszy jest schemat będący załącznikiem do umowy albo dokumentem, do którego umowa wyraźnie odsyła. Słabszy jest rysunek wyłącznie marketingowy, zwłaszcza gdy oznaczono go jako poglądowy.

Czy mogę żądać zwrotu części ceny miejsca postojowego?

Tak, jeżeli wykażesz, że miejsce ma wadę rozumianą jako niezgodność z umową. Żądanie powinno wskazywać konkretną kwotę i uzasadniać, dlaczego wartość miejsca z wadą jest niższa od wartości miejsca obiecanego.

Czy mogę żądać zamiany miejsca na inne?

Można to zaproponować, ale skuteczność zależy od tego, czy deweloper ma inne wolne miejsce i czy taka zamiana jest prawnie oraz technicznie możliwa. W praktyce często łatwiejsze jest porozumienie co do obniżenia ceny.

Czy trzeba wpisać wadę do protokołu odbioru?

Warto to zrobić, bo protokół jest ważnym dowodem. Jeżeli wada nie została wpisana, roszczenie nie musi automatycznie upaść, ale trzeba będzie innymi dowodami wykazać, że problem istniał przy wydaniu miejsca.

Podsumowanie

Węższe lub mniej wygodne miejsce parkingowe może uzasadniać roszczenia wobec dewelopera, jeżeli odbiega od umowy, załączonego rzutu lub konkretnych zapewnień sprzedawcy. Deweloper nie zawsze może skutecznie bronić się tym, że miejsce spełnia minimalne wymogi, bo kupujący ma prawo oczekiwać świadczenia zgodnego z umową.

Najbezpieczniej zacząć od pisemnej reklamacji i żądania obniżenia ceny, popartego dokumentami oraz pomiarami. Jeżeli deweloper odmawia, warto ocenić opłacalność dalszych negocjacji, opinii rzeczoznawcy lub pozwu o zapłatę.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 ze zm.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.