Zamiana umowy darowizny na umowę dożywocia
• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Przed laty zawarta została umowa darowizny nieruchomości na rzecz syna z dożywotnią służebnością. Czy istnieje możliwość uzupełnienia bądź zamiany umowy darowizny na umowę dożywocia? Z jednej strony chodzi o opiekę i pielęgnowanie w chorobie, a z drugiej o uniknięcie zapłaty zachowku. Zarówno syn, jak i ja jesteśmy zgodni. Po prostu przed laty zawarliśmy nie taką jak trzeba umowę. Jedynym problemem jest fakt, że mąż już nie żyje, a darowizna była przekazana przez nas oboje.
Zmiana treści umowy – czy jest możliwa?
Nie można zmienić treści umowy przenoszącej własność nieruchomości. Zgodnie z treścią przepisu art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) – przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
W praktyce umowy darowizny występują najczęściej w stosunkach rodzinnych.
Cechy darowizny ma każda umowa, w której darczyńca zmierza do wzbogacenia obdarowanego kosztem swego majątku. Jedynie pełna odpłatność wyłącza darowiznę. Do zawarcia umowy darowizny dochodzi w każdym wypadku, gdy wartość świadczenia darczyńcy jest znacznie wyższa od wartości świadczenia obdarowanego.
Zwrotne przeniesienie własności nieruchomości
Jedyną możliwością, aby zamienić umowę darowizny na umowę dożywocia jest zwrotne przeniesienie własności nieruchomości na rodziców i zawarcie umowy dożywocia.
Zwrotne przeniesienie nieruchomości może być podyktowane każdą okolicznością. Nie wymaga procedury odwołania darowizny.
Darowizna ma zupełnie inny charakter od umowy dożywocia. Nie można jej „sprostować” w akcie notarialnym. Nie można rozszerzać pojęcia „darowizny” w rozumieniu art. 994 § 1 K.c. na umowę dożywocia i nie ma tu potrzeby sięgania ani do wykładni systemowej, ani do wykładni funkcjonalnej. Nawet bowiem w razie obiektywnej niewspółmierności świadczeń w umowie dożywocia nie dochodzi pomiędzy stronami nawet do częściowej darowizny. Ze względu na wyraźne wyróżnienie dożywocia jako odrębnego typu umowy wzajemnej nie da się obronić poglądu, że w razie niewspółmierności świadczeń jest to darowizna obciążona obowiązkiem świadczenia (łac. donatio sub modo) – patrz: „Zachowek w polskim prawie spadkowym” P. K., wyd. 2, LexisNexis, W. 2012, str. 315).
Umowa dożywocia
Odwołać się w tym miejscu trzeba też do wyrażonego w piśmiennictwie i zaakceptowanego w judykaturze poglądu, że ze względu na czas trwania, a także rodzaj świadczeń nabywcy nieruchomości, a przy tym samym globalny ich rozmiar zależy od elementu przypadkowego, jakim jest długość życia osoby uprawnionej (dożywotnika) oraz zakres jego potrzeb, umowa dożywocia należy do umów losowych. Z mocy art. 908 § 1 K.c. świadczenia obu stron mają w umowie dożywocia charakter wzajemny. Zgodnie z art. 487 § 2 K.c. i dominującym poglądem doktryny element wzajemności ocenia się z punktu widzenia subiektywnego, a nie ekonomicznej wartości świadczeń, którą zresztą i tak trudno określić, ze względu na losowy charakter umowy dożywocia. Z tego powodu stanowczo za niezgodne z obowiązującym prawem uznać należy kwalifikowanie konkretnie zawieranych umów jako umów dożywocia mieszanych z darowizną (negotium onerosum mixtum cum donatione) ze względu na obiektywną niewspółmierność świadczeń (patrz: System Prawa prywatnego pod red. Z. Radwańskiego, tom 8, str. 618; wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu 17 października 2013 r., sygn. akt I ACa 1068/13, opubl. LEX nr 1416505).
Przykłady
Starsza pani, pani Maria, kilka lat temu przekazała córce swoje mieszkanie w formie darowizny, zachowując dożywotnią służebność. Gdy stan jej zdrowia się pogorszył, okazało się, że darowizna nie zapewnia jej wystarczającej opieki i wsparcia. Po konsultacji z prawnikiem, córka zwróciła mieszkanie matce, a następnie zawarły umowę dożywocia, zobowiązującą córkę do zapewnienia matce opieki do końca życia.
Pan Jan podarował swojemu synowi dom, zakładając, że ten naturalnie się nim zaopiekuje na starość. Po kilku latach syn założył rodzinę i przeprowadził się do innego miasta, co utrudniło sprawowanie opieki. Aby uniknąć konfliktu i zapewnić sobie odpowiednie wsparcie, pan Jan wraz z synem dokonali zwrotnego przeniesienia własności, a następnie podpisali umowę dożywocia, gwarantującą ojcu opiekę i utrzymanie w zamian za dom.
Pani Zofia przekazała wnuczce mieszkanie w darowiźnie, chcąc zabezpieczyć jej przyszłość. Po pewnym czasie zaczęła obawiać się, że w razie jej śmierci pozostali spadkobiercy mogą żądać zachowku, co mogłoby obciążyć wnuczkę finansowo. Wspólnie zdecydowały się na rozwiązanie darowizny poprzez zwrot nieruchomości i podpisanie umowy dożywocia, co pozwoliło uniknąć przyszłych roszczeń oraz zapewniło babci utrzymanie.
Podsumowanie
Zmiana umowy darowizny na umowę dożywocia nie jest możliwa wprost, ale można tego dokonać poprzez zwrotne przeniesienie własności i zawarcie nowej umowy. Darowizna i dożywocie mają odmienny charakter prawny – darowizna jest jednostronnym, bezpłatnym przysporzeniem, podczas gdy dożywocie to umowa wzajemna, zapewniająca dożywotnikowi utrzymanie i opiekę. W praktyce taka zamiana może pomóc uniknąć roszczeń o zachowek oraz lepiej zabezpieczyć potrzeby osoby starszej. Kluczowe jest jednak dokładne przeanalizowanie sytuacji prawnej i skonsultowanie się z notariuszem.
Oferta porad prawnych
Jeśli zastanawiasz się nad zmianą umowy darowizny na umowę dożywocia lub masz inne pytania dotyczące prawa spadkowego i nieruchomości, skorzystaj z profesjonalnych porad prawnych online. Oferujemy szybkie i rzetelne konsultacje bez wychodzenia z domu – analizujemy dokumenty, wyjaśniamy przepisy i pomagamy znaleźć najlepsze rozwiązanie dostosowane do Twojej sytuacji. Skontaktuj się z nami, aby otrzymać indywidualną pomoc prawną od doświadczonych specjalistów.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu 17 października 2013 r., sygn. akt I ACa 1068/13
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Naruszenie majątkowych praw autorskich przez pracownika, co zrobić?
» Wypadek samochodem służbowym a odpowiedzialność finansowa, co warto wiedzieć?
» Awaria po sprzedaży auta, czy kupujący może zwrócić samochód?
» Odpowiedzialność spółdzielni za szkody podczas remontu, jak dochodzić odszkodowania?
» Reklamacja mebli kuchennych po 2,5 roku, czy sprzedawca musi reagować?
