Zamiana darowizny nieruchomości na dożywocie

Czy można zmienić darowiznę na dożywocie?

Co do zasady nie da się „uzupełnić” ani „zamienić” zawartej już umowy darowizny nieruchomości na umowę dożywocia prostym aneksem. Przeniesienie własności nieruchomości nastąpiło już na podstawie aktu notarialnego, a skutki tej czynności nie mogą zostać po latach dowolnie przepisane tak, jakby od początku była to inna umowa.

Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Istotą darowizny jest więc nieodpłatne przysporzenie. Jeżeli w akcie ustanowiono dodatkowo służebność osobistą mieszkania albo inne uprawnienia, nie zmienia to automatycznie darowizny w dożywocie.

Umowa dożywocia jest uregulowana odrębnie w art. 908 Kodeksu cywilnego. Polega na tym, że właściciel nieruchomości przenosi jej własność na nabywcę, a nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, chyba że strony inaczej określą zakres obowiązków. W typowym ujęciu chodzi m.in. o przyjęcie jako domownika, dostarczanie wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła, opału, zapewnienie odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienie pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym.

Jak praktycznie przeprowadzić zmianę sytuacji prawnej?

Jeżeli syn jest obecnie właścicielem nieruchomości i obie strony chcą, aby relację zabezpieczała umowa dożywocia, w praktyce rozważa się zwykle dwa akty notarialne albo jedną odpowiednio skonstruowaną czynność notarialną obejmującą kolejne rozporządzenia. Najpierw obecny właściciel musiałby przenieść własność nieruchomości z powrotem na osobę, która ma następnie wystąpić jako zbywca w umowie dożywocia. Następnie ta osoba przenosi nieruchomość na syna w zamian za świadczenia dożywotnie.

Nie jest to jednak techniczne „sprostowanie” dawnej darowizny. To nowe czynności prawne, które muszą być zgodne z rzeczywistą wolą stron, dokonane w formie aktu notarialnego i ujawnione w księdze wieczystej. Notariusz powinien ocenić dokumenty, stan księgi wieczystej, ewentualne obciążenia nieruchomości oraz to, czy planowana konstrukcja jest dopuszczalna w konkretnym stanie faktycznym.

Jeżeli pierwotnie darowizny dokonali oboje małżonkowie, a jeden z nich już nie żyje, nie można zawrzeć nowej umowy w jego imieniu. Zmarły mąż nie będzie stroną nowego dożywocia. Możliwe jest natomiast ukształtowanie praw żyjącego rodzica, o ile obecny właściciel nieruchomości wyrazi zgodę i strony dokonają wymaganych czynności notarialnych.

Darowizna, służebność i dożywocie - najważniejsze różnice

Darowizna z ustanowieniem służebności osobistej mieszkania zabezpiecza przede wszystkim prawo korzystania z nieruchomości w oznaczonym zakresie. Służebność nie musi jednak obejmować obowiązku codziennej opieki, pielęgnowania w chorobie, ponoszenia kosztów utrzymania czy organizacji pomocy dla osoby starszej, chyba że takie zobowiązania zostały odrębnie i skutecznie uregulowane.

Dożywocie ma szerszy i bardziej osobisty charakter. Nabywca nieruchomości przyjmuje na siebie obowiązek zapewnienia dożywotnikowi utrzymania. Zakres tych obowiązków można doprecyzować w akcie notarialnym, np. przez wskazanie, czy dożywotnik ma mieszkać w nieruchomości, czy świadczenia mają polegać na dostarczaniu środków utrzymania, opiece, pokrywaniu określonych opłat albo zapewnieniu pomocy medycznej i pielęgnacyjnej.

W orzecznictwie i doktrynie podkreśla się, że dożywocie jest umową wzajemną i losową. Wartość świadczeń nabywcy zależy od długości życia dożywotnika, jego stanu zdrowia oraz przyszłych potrzeb. Z tego powodu sama nierówność ekonomiczna między wartością nieruchomości a świadczeniami opiekuńczymi nie oznacza jeszcze, że umowa dożywocia jest darowizną. Takie stanowisko wyrażono m.in. w wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z 17 października 2013 r., sygn. akt I ACa 1068/13.

Wpływ na zachowek

Jednym z powodów rozważania dożywocia bywa chęć ograniczenia ryzyka roszczeń o zachowek. Co do zasady umowa dożywocia nie jest darowizną, lecz umową odpłatną i wzajemną, dlatego nie traktuje się jej tak samo jak darowizny przy doliczaniu przysporzeń do substratu zachowku.

Nie oznacza to jednak, że każda późniejsza zmiana sytuacji prawnej automatycznie usuwa wszystkie skutki dawnej darowizny. Jeżeli darowizna została już dokonana, a jeden z darczyńców zmarł, trzeba ocenić roszczenia po tym konkretnym spadkodawcy według stanu danej sprawy. Znaczenie mogą mieć m.in. data śmierci, krąg spadkobierców, treść testamentu albo dziedziczenie ustawowe, wcześniejsze rozliczenia oraz terminy przedawnienia roszczeń.

Należy też zachować ostrożność, jeżeli planowana konstrukcja miałaby jedynie pozornie udawać dożywocie, a w rzeczywistości nie przewidywałaby realnych świadczeń opiekuńczych lub utrzymaniowych. W sporze o zachowek pozostali spadkobiercy mogą próbować wykazywać, że czynność była pozorna albo dokonana w celu obejścia prawa. Dlatego zakres obowiązków syna powinien być realny, precyzyjny i wykonywany w praktyce.

Co można zrobić zamiast dożywocia?

Nie zawsze konieczne jest odwracanie dawnej darowizny i zawieranie nowej umowy dożywocia. W niektórych sytuacjach wystarczające może być zawarcie odrębnej umowy określającej obowiązki opieki, alimentacji lub ponoszenia kosztów utrzymania, ustanowienie dodatkowych zabezpieczeń albo doprecyzowanie sposobu korzystania z nieruchomości. Takie rozwiązania nie będą jednak miały identycznych skutków jak klasyczna umowa dożywocia.

Jeżeli głównym celem jest realna opieka, najważniejsze jest precyzyjne opisanie świadczeń: kto ma zapewnić pomoc, w jakim miejscu, w jakim zakresie, kto ponosi koszty leczenia, opłat mieszkaniowych, wyżywienia, transportu do lekarza czy opieki w razie pogorszenia stanu zdrowia. Ogólne sformułowanie, że syn „będzie się opiekował”, może okazać się niewystarczające w razie konfliktu.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, dlaczego sama zgoda stron nie zawsze wystarcza i jakie elementy trzeba sprawdzić przed przygotowaniem aktu notarialnego.

FAQ

Czy notariusz może dopisać do dawnej darowizny obowiązek opieki?

Można zawrzeć nową umowę regulującą określone obowiązki, ale nie spowoduje to automatycznie, że dawna darowizna stanie się umową dożywocia. Jeżeli strony chcą skutków właściwych dla dożywocia, zwykle potrzebne jest ponowne ukształtowanie własności nieruchomości w akcie notarialnym.

Czy służebność dożywotnia daje prawo do opieki?

Służebność osobista mieszkania zwykle zabezpiecza prawo korzystania z lokalu lub domu, ale nie musi obejmować obowiązku pielęgnowania, utrzymania czy pokrywania kosztów leczenia. Zakres uprawnień zależy od treści aktu notarialnego.

Czy dożywocie zawsze chroni przed zachowkiem?

Dożywocie co do zasady nie jest darowizną, ale nie można zakładać pełnej ochrony w każdej sytuacji. Jeżeli wcześniej była darowizna, jeden z darczyńców już zmarł albo umowa dożywocia ma charakter pozorny, sprawa wymaga indywidualnej analizy.

Czy zmarły małżonek musi być uwzględniony w nowej umowie?

Nie, osoba zmarła nie może być stroną nowej umowy. Trzeba natomiast ocenić, jakie skutki wywołała wcześniejsza darowizna dokonana przez oboje małżonków i czy po zmarłym powstały roszczenia spadkowe, w tym ewentualne roszczenia o zachowek.

Czy zwrot nieruchomości i dożywocie można zrobić jednego dnia?

W wielu przypadkach notariusz może przygotować czynności w krótkim odstępie czasu, ale zależy to od dokumentów, księgi wieczystej, stanu prawnego nieruchomości i celu stron. Nie należy traktować tego jako czystej formalności.

Podsumowanie

Zamiana darowizny nieruchomości na dożywocie nie jest możliwa przez zwykły aneks ani sprostowanie aktu notarialnego. Darowizna i dożywocie mają odmienne podstawy prawne oraz odmienne skutki dla stron i spadkobierców. Jeżeli syn jest właścicielem nieruchomości i zgadza się na zmianę, można rozważyć zwrotne przeniesienie własności i zawarcie nowej umowy dożywocia, ale będzie to nowa czynność prawna, a nie korekta dawnej darowizny.

W opisanej sytuacji szczególnie ważne jest to, że jeden z darczyńców już nie żyje. Nie da się zawrzeć umowy dożywocia za zmarłego męża, a skutki zachowku po nim trzeba oceniać osobno. Przed podjęciem decyzji warto przygotować akt darowizny, odpis księgi wieczystej, dokumenty spadkowe po mężu oraz informacje o kręgu potencjalnych spadkobierców.

Śródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 17 października 2013 r., sygn. akt I ACa 1068/13

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.