Umowa o przejazd przez działkę – ryzyka i skutki

Na czym polega zgoda na przejazd przez działkę?

Prośba sąsiadów o podpisanie oświadczenia, że wyraża Pan zgodę na korzystanie z działki w celu dojścia i dojazdu, nie jest drobiazgiem formalnym. Takie oświadczenie może później stać się podstawą negocjacji umowy, żądania ustanowienia służebności albo dowodem, że właściciel działki akceptował określony sposób korzystania z nieruchomości.

Dlatego przed podpisaniem dokumentu trzeba ustalić, jaki ma być jego skutek prawny. Inne konsekwencje wywoła krótkoterminowa, odpłatna umowa korzystania z pasa gruntu, inne użyczenie, a jeszcze inne ustanowienie służebności gruntowej w akcie notarialnym. Największe ryzyko dla właściciela działki pojawia się przy służebności, bo jest to ograniczone prawo rzeczowe związane z nieruchomością, a nie tylko z osobą obecnego sąsiada.

Jeżeli sąsiedzi mają już dostęp do drogi publicznej, lecz twierdzą, że w jednym miejscu jest on zbyt wąski dla większych pojazdów, należy bardzo ostrożnie ocenić, czy rzeczywiście potrzebują stałego prawa przejazdu przez cudzą działkę. W praktyce znaczenie ma m.in. przeznaczenie ich nieruchomości, realna możliwość korzystania z istniejącego dojazdu, rodzaj pojazdów, częstotliwość przejazdów i uciążliwość dla nieruchomości obciążonej.

Dzierżawa, najem, użyczenie czy służebność?

W pierwszej kolejności trzeba rozdzielić dwa typy rozwiązań. Pierwszy to umowa obligacyjna, czyli np. odpłatna umowa korzystania z części działki, dzierżawa, najem albo użyczenie. Taka umowa zasadniczo wiąże strony, które ją zawarły, i może przewidywać czas trwania, wypowiedzenie oraz szczegółowe obowiązki sąsiadów.

Drugi typ to służebność gruntowa. Zgodnie z art. 285 § 2 Kodeksu cywilnego służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej albo jej oznaczonej części. Oznacza to, że ocenia się potrzebę nieruchomości, a nie wyłącznie wygodę konkretnego właściciela.

Służebność przejazdu jest rozwiązaniem bardziej trwałym. Może zostać ujawniona w księdze wieczystej i co do zasady obciąża nieruchomość także po jej sprzedaży. Dla właściciela działki oznacza to realne ograniczenie prawa własności: trzeba tolerować przejazdy w uzgodnionym zakresie, nie wolno zagradzać pasa służebności, a plany inwestycyjne trzeba dostosować do ustanowionego prawa.

Jeżeli chce Pan zachować większą kontrolę nad nieruchomością, zwykle bezpieczniejsza jest precyzyjna umowa czasowa z możliwością wypowiedzenia niż od razu ustanawianie bezterminowej służebności. Nie jest to jednak reguła absolutna, bo właściwe rozwiązanie zależy od celu sąsiadów, sposobu korzystania z gruntu i Pańskich planów wobec działki.

Co powinno znaleźć się w umowie o przejazd?

Umowa nie powinna ograniczać się do ogólnego stwierdzenia, że sąsiedzi mogą korzystać z działki w celu dojazdu. Taki zapis jest zbyt szeroki i może prowadzić do sporów o to, gdzie wolno jeździć, jak często, jakimi pojazdami i kto ma naprawiać zniszczoną nawierzchnię.

W dokumencie warto uregulować przede wszystkim:

• dokładny przebieg pasa przejazdu, najlepiej z załącznikiem graficznym lub mapą,
• szerokość pasa gruntu i sposób jego oznaczenia w terenie,
• czy przejazd obejmuje tylko samochody osobowe, czy także dostawcze, ciężarowe, maszyny budowlane lub rolnicze,
• maksymalną dopuszczalną masę pojazdów, jeżeli ma to znaczenie dla nawierzchni,
• częstotliwość korzystania i ewentualne ograniczenia godzinowe,
• wysokość wynagrodzenia, termin płatności i zasady waloryzacji,
• obowiązek utrzymania, naprawy, odśnieżania, odwodnienia i sprzątania drogi,
• odpowiedzialność za szkody w gruncie, ogrodzeniu, uprawach, instalacjach lub urządzeniach,
• zakaz udostępniania przejazdu innym osobom bez zgody właściciela działki,
• czas trwania umowy, możliwość wypowiedzenia i zasady przywrócenia terenu do poprzedniego stanu.

Warto także zastrzec, że zgoda nie obejmuje składowania materiałów, parkowania, postoju ciężkich pojazdów, prowadzenia robót budowlanych ani wykonania utwardzenia bez odrębnej pisemnej zgody właściciela działki. Jeżeli ma powstać trwała nawierzchnia, trzeba od razu ustalić, czyja będzie, kto ją utrzyma i co stanie się z nią po zakończeniu umowy.

Ryzyka dla właściciela działki

Najważniejszym ryzykiem jest utrata swobody zagospodarowania części nieruchomości. Pas wykorzystywany jako przejazd może uniemożliwiać ogrodzenie działki, zaplanowanie wjazdu w innym miejscu, posadowienie budynku, wykonanie instalacji albo sprzedaż gruntu bez obciążenia. Nawet jeżeli działka jest dziś niezabudowana, sytuacja może się zmienić.

Drugie ryzyko to spory o intensywność korzystania. Sąsiedzi mogą początkowo mówić o sporadycznym przejeździe, a z czasem korzystać z drogi częściej, cięższymi pojazdami albo udostępniać ją wykonawcom, dostawcom i gościom. Im mniej precyzyjna umowa, tym trudniej wykazać, że sposób korzystania przekracza uzgodniony zakres.

Trzecie ryzyko dotyczy kosztów. Przejazd dużymi samochodami może zniszczyć grunt, powodować koleiny, zapylenie, błoto, problemy z odwodnieniem i konieczność utwardzenia. Jeżeli umowa nie wskazuje jednoznacznie, kto ponosi koszty napraw, sąsiedzi mogą odmawiać zapłaty, a właściciel działki zostanie z problemem technicznym i dowodowym.

Czwarte ryzyko jest związane z trwałością służebności. Zwykłą umowę można tak skonstruować, aby dało się ją wypowiedzieć. Służebność co do zasady wymaga później porozumienia stron albo orzeczenia sądu, jeżeli właściciel chce zmienić jej treść, sposób wykonywania albo doprowadzić do jej zniesienia.

Zakres i sposób wykonywania służebności

Zakres służebności powinien wynikać przede wszystkim z umowy i celu jej ustanowienia. Przy służebności drogowej chodzi o ustalenie trasy przejazdu, szerokości, rodzaju dopuszczalnego ruchu oraz sposobu wykonywania prawa tak, aby zapewnić potrzebny dostęp, ale jednocześnie jak najmniej obciążyć nieruchomość właściciela.

Jeżeli strony nie określą szczegółów, znaczenie mają zasady wynikające z Kodeksu cywilnego. W braku innych danych zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. Wykonywanie służebności powinno następować w taki sposób, aby jak najmniej utrudniało korzystanie z nieruchomości obciążonej.

W orzecznictwie wskazuje się, że właściciel nieruchomości władnącej nie może, dążąc do rozwoju własnej nieruchomości, bez żadnych konsekwencji zwiększać niedogodności po stronie nieruchomości obciążonej. Takie stanowisko wyraził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 24 kwietnia 1997 r., sygn. akt II CKN 43/97.

Kto utrzymuje drogę i ponosi koszty?

W braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej. W praktyce oznacza to, że jeżeli droga, przepust, utwardzenie albo inne urządzenia służą przede wszystkim korzystaniu przez sąsiadów, to warto wprost wpisać do umowy ich obowiązek utrzymania i napraw.

Strony mogą jednak uregulować tę kwestię inaczej. Dlatego w umowie należy wyraźnie wskazać, kto finansuje przygotowanie pasa przejazdu, kto odpowiada za naprawę kolein, kto odśnieża drogę, kto usuwa błoto i zanieczyszczenia oraz kto ponosi koszt ewentualnych szkód wyrządzonych przez użytkowników przejazdu.

Dobrą praktyką jest przewidzenie obowiązku posiadania ubezpieczenia OC przez podmiot korzystający z przejazdu, zwłaszcza gdy przez działkę mają jeździć cięższe pojazdy, sprzęt budowlany albo samochody związane z działalnością gospodarczą.

Czy można później zmienić albo znieść służebność?

Zmiana treści lub sposobu wykonywania służebności gruntowej jest możliwa, gdy po jej ustanowieniu zajdzie ważna potrzeba gospodarcza. Chodzi np. o sytuację, w której dotychczasowy przebieg przejazdu zaczyna istotnie utrudniać racjonalne korzystanie z działki obciążonej. Zmiana nie może jednak powodować niewspółmiernego uszczerbku dla nieruchomości władnącej.

Jeżeli strony nie dojdą do porozumienia, konieczne może być postępowanie sądowe. Zmiana następuje co do zasady za wynagrodzeniem. W orzecznictwie przyjmuje się, że koszty zmiany sposobu wykonywania służebności mogą obciążać właścicieli obu nieruchomości, zależnie od okoliczności konkretnej sprawy.

Zniesienie służebności również nie zawsze jest proste. Jeżeli służebność stała się szczególnie uciążliwa i nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać jej zniesienia za wynagrodzeniem. Jeżeli służebność utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, możliwe jest żądanie zniesienia bez wynagrodzenia. Każdorazowo wymaga to jednak oceny konkretnych okoliczności.

Czego nie podpisywać bez analizy?

Niebezpieczne są zwłaszcza krótkie, ogólne oświadczenia, w których właściciel działki wyraża zgodę na użytkowanie nieruchomości w celu zapewnienia połączenia komunikacyjnego, bez określenia granic tej zgody. Takie sformułowanie może być interpretowane szeroko i później utrudniać wycofanie się z rozmów.

Jeżeli sąsiedzi chcą najpierw uzyskać oświadczenie, a dopiero potem sporządzić akt notarialny, warto w samym oświadczeniu zaznaczyć, że ma ono charakter wyłącznie negocjacyjny, nie ustanawia służebności, nie daje prawa do rozpoczęcia przejazdów i nie uprawnia do wykonywania prac na działce. Ostateczne warunki powinny wynikać dopiero z odrębnej umowy.

Właściciel działki powinien też zachować dokumentację zdjęciową obecnego stanu gruntu i rozważyć sporządzenie protokołu przekazania pasa przejazdu. Ułatwia to późniejsze dochodzenie naprawienia szkód albo przywrócenia terenu do poprzedniego stanu.

FAQ

Czy sama zgoda na przejazd ustanawia służebność?

Nie zawsze. Służebność gruntowa wymaga odpowiedniej formy i precyzyjnego określenia jej treści, a przy umowie ustanawiającej służebność oświadczenie właściciela nieruchomości obciążonej powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Zwykłe oświadczenie może jednak mieć znaczenie dowodowe i dlatego nie powinno być podpisywane pochopnie.

Czy lepsza jest umowa czasowa niż służebność?

Dla właściciela działki często bezpieczniejsza jest umowa czasowa z możliwością wypowiedzenia, zwłaszcza gdy nie ma pewności co do przyszłego przeznaczenia gruntu. Służebność jest rozwiązaniem trwalszym i może ograniczać nieruchomość także po zmianie właściciela.

Czy mogę pobierać wynagrodzenie za przejazd?

Tak. Wynagrodzenie może być jednorazowe albo okresowe, np. miesięczne lub roczne. Warto przewidzieć także waloryzację, termin płatności, odsetki za opóźnienie oraz możliwość wypowiedzenia umowy w razie braku zapłaty.

Kto powinien naprawiać zniszczoną drogę?

Najlepiej wskazać to wprost w umowie. Przy służebności, jeżeli strony nie postanowią inaczej, obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do jej wykonywania obciąża właściciela nieruchomości władnącej. W praktyce należy doprecyzować także bieżące sprzątanie, odśnieżanie, odwodnienie i naprawy po ciężkich pojazdach.

Czy można zakazać przejazdu ciężarówkom?

Tak, jeżeli strony tak ukształtują umowę albo zakres służebności. Warto wskazać dopuszczalny rodzaj pojazdów, maksymalną masę, cel przejazdu oraz konsekwencje naruszenia tych zasad, np. obowiązek naprawienia szkody lub możliwość wypowiedzenia umowy.

Podsumowanie

Umowa o przejazd przez działkę może być korzystna finansowo, ale bez precyzyjnych zapisów stwarza istotne ryzyko dla właściciela nieruchomości. Najważniejsze jest ustalenie, czy ma to być tylko czasowe, odpłatne korzystanie z gruntu, czy trwała służebność gruntowa.

Przed podpisaniem dokumentu należy opisać trasę przejazdu, zakres uprawnień sąsiadów, wynagrodzenie, odpowiedzialność za szkody, koszty utrzymania drogi oraz sposób zakończenia korzystania z działki. W przypadku służebności trzeba dodatkowo liczyć się z tym, że jej późniejsza zmiana albo zniesienie może wymagać porozumienia albo postępowania sądowego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 ze zm.
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 kwietnia 1997 r., sygn. akt II CKN 43/97
3. Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna i Administracyjna z dnia 20 lutego 1985 r., sygn. akt III CRN 364/85

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.