Wykreślenie hipoteki z powodu przedawnienia długu

• Data: 2024-02-07 • Autor: Michał Soćko

Przedawnienie długu zabezpieczonego hipoteką stanowi złożoną kwestię prawną, która ma istotne konsekwencje zarówno dla wierzyciela, jak i dłużnika. W świetle polskiego prawa, art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h.) odgrywa kluczową rolę w określaniu sposobu, w jaki przedawnienie wpływa na możliwość dochodzenia wierzytelności. Niniejszy artykuł ma na celu wyjaśnienie, w jaki sposób przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wpływa na prawa i obowiązki stron, z uwzględnieniem aktualnego stanu prawnego i orzecznictwa sądowego.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wykreślenie hipoteki z powodu przedawnienia długu

W księdze wieczystej jest wpisana hipoteka z tytułu nabycia budynków, jestem już trzecim z kolei właścicielem budynków. Nie zostały zapłacone ostatnie dwie raty z obowiązkiem spłaty do końca 2001 roku. Starosta nie chce wydać zaświadczenia, że zobowiązanie już się przedawniło. Jakie należałoby podjąć kroki prawne celem likwidacji przedawnionej hipoteki?

Przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką

Przystępując do odpowiedzi na zadane pytanie, w pierwszej kolejności sięgnąć należy do przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. 2017 poz. 1007), zwanej dalej „u.k.w.h.”. I tak, w odniesieniu do przedawnienia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, art. 77 u.k.w.h. stanowi jak niżej: „przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej. Przepisu tego nie stosuje się do roszczeń o świadczenia uboczne”.

Zobacz też: Kara za brak wpisu do księgi wieczystej

Dochodzenie wierzytelności mimo przedawnienia hipoteki

Przepis powyższy umożliwia dochodzenie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nawet wówczas, gdy należność ta na ogólnych zasadach uległa przedawnieniu. Innymi słowy hipoteka chroni taką wierzytelność przed skutkami przedawnienia.

Tak też przyjmuje się w orzecznictwie sądowy. Tytułem przykładu można powołać wyrok Sądu Najwyższego z dnia z dnia 18 maja 2017 r., w którym wskazano, że „właściciel przedmiotu hipoteki jest narażony na skuteczne dochodzenie od niego zapłaty w celu zaspokojenia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, choćby wierzytelność ta uległa przedawnieniu. Ochronie właściciela przedmiotu hipoteki służy w takiej sytuacji to, że zaspokojenie z przedmiotu hipoteki nie obejmie roszczeń o świadczenia uboczne (np. odsetki), jeżeli właściciel podniesie co do nich zarzut przedawnienia. W razie, gdy nastąpiła przerwa biegu przedawnienia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, jest ona skuteczna względem właściciela przedmiotu hipoteki, co oznacza, że jest on narażony na dochodzenie od niego zapłaty w celu zaspokojenia tej wierzytelności łącznie ze świadczeniami ubocznymi w granicach sumy hipoteki” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2017 r., sygn. akt III CSK 215/16).

W świetle treści przepisu art. 77 u.k.w.h. w brzmieniu obowiązującym zarówno przed dniem 20 lutego 2011 r., jak i obecnie, przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej z tym zastrzeżeniem, że przepisu tego nie stosuje się do roszczenia o odsetki. Ratio legis przepisu stanowi wzmocnienie pozycji prawnej wierzyciela hipotecznego w stosunku do właściciela obciążonej nieruchomości i wyłącza skutki przedawnienia zabezpieczonej wierzytelności w takim zakresie, w jakim wierzycielowi na podstawie hipoteki przysługuje prawo do zaspokojenia z obciążonej nieruchomości. Hipoteka pozostaje więc w mocy niezależnie od tego, jak długo istnieje i jest wymagalna zabezpieczona wierzytelność. Dyspozycja wynikająca z przytoczonego przepisu ma zastosowanie zarówno do właściciela nieruchomości będącego dłużnikiem osobistym oraz do właściciela, który jest osobą trzecią i w tym drugim przypadku stanowi ona lex specialis w stosunku do art. 73 u.k.w.h. Norma wyrażona w art. 77 u.k.w.h. umożliwia wierzycielowi hipotecznemu dochodzenie nawet przedawnionej wierzytelności, lecz jedynie z przedmiotu hipoteki (zob.: wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 20 listopada 2017 r., sygn. akt I ACa 313/17).

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Dochodzenie należności głównej, nie odsetek

Zatem sam fakt, że wierzytelność zabezpieczona hipoteką uległa przedawnieniu, nie wyklucza możliwości żądania zaspokojenia się przez wierzyciela z nieruchomości. Dotyczy to jednak tylko należności głównej, a nie odsetek. Zatem jeżeli te dwie ostatnie raty nie zostały zapłacone, to mogą być w dalszym ciągu egzekwowane z nieruchomości, mimo przedawnienia.

Wyraźnie podkreślił to także Sąd Apelacyjny w Łodzi, wskazując, że „właścicielowi przedmiotu hipoteki nie przysługuje zarzut przedawnienia roszczenia jako skuteczny środek obrony przeciwko powództwu wierzyciela hipotecznego” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 22 listopada 2017 r., sygn. akt I ACa 37/17).

W dalszej kolejności wskazać należy, że hipoteka wygasa, jeżeli wygasła także wierzytelność, którą miała ona zabezpieczać (art. 94 u.k.w.h.). Hipoteka jest bowiem prawem akcesoryjnym wobec wierzytelności, którą ma chronić.

Art. 94. Wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, chyba że z danego stosunku prawnego mogą powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu. Przepis art. 991 ust. 1 stosuje się odpowiednio”.

Będzie to dotyczyło zwłaszcza sytuacji, gdy cała wierzytelność zabezpieczona hipoteką została już spłacona. Jak wskazuje się bowiem w orzecznictwie, „zdarzeniem, które w obrocie najczęściej pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki jest zapłata, czyli właściciel, będący zarazem dłużnikiem osobistym, zaspokaja wierzyciela hipotecznego. Z chwilą wygaśnięcia wierzytelności wygasa – jak stanowi art. 94 u.k.w.h.– hipoteka, a treść księgi wieczystej, w której taka hipoteka formalnie nadal figuruje, jest – od chwili wygaśnięcia wierzytelności – niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym. W tej sytuacji właściciel może żądać od wierzyciela usunięcia tej niezgodności (art. 100 u.k.w.h.). Jeżeli wierzyciel hipoteczny nie wyrazi zgody na wykreślenie hipoteki, dłużnik może wytoczyć powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 u.k.w.h.)” (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 7 lutego 2014 r., sygn. akt I ACa 726/13). Hipoteka wygasa także w razie zrzeczenia się jej przez wierzyciela hipotecznego (art. 246 ustawy Kodeks cywilny).

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Wykreślenie hipoteki z KW

Innymi przypadkami wygaśnięcia hipoteki może być konfuzja (art. 247 – zlanie się praw). Chodzi tu o taką sytuację, gdyby np. nabył Pan ten dług w postaci 2 niezapłaconych rat albo odziedziczył tę wierzytelność. Hipoteka wygasa także po upływie lat dziesięciu w razie wykreślenia jej z księgi wieczystej bez ważnej podstawy prawnej (art. 95 u.k.w.h.). Jeżeli w tym czasie nie przywrócono wpisu.

W razie zaistnienia jednej z tych okoliczności wierzyciel hipoteczny powinien wystawić odpowiedni dokument umożliwiający wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Zgodnie z art. 100 w razie wygaśnięcia hipoteki wierzyciel obowiązany jest dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Gdyby mimo wygaśnięcia hipoteki wierzyciel nie chciał lub nie mógł wydać takiego dokumentu, będzie mógł Pan złożyć pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 u.k.w.h.).

Ostatecznie, gdyby bardzo zależało Panu na „wyczyszczeniu” księgi wieczystej, to może Pan także złożyć kwotę odpowiadającą niezapłaconym ratom do depozytu sądowego, zrzekając się uprawnienia do odebrania jej z powrotem. Wówczas będzie mógł się Pan ubiegać o wykreślenie takiej hipoteki:

Art. 99. 1. Gdy wierzytelność zabezpieczona hipoteką jest wymagalna, a wierzyciel dopuszcza się zwłoki albo też zaspokojenie go napotyka trudności, hipoteka wygasa, jeżeli właściciel nieruchomości złoży zabezpieczoną kwotę do depozytu sądowego, zrzekając się uprawnienia do odebrania jej z powrotem.

2. Wykreślenie hipoteki następuje na wniosek właściciela nieruchomości na podstawie prawomocnego postanowienia sądu o zezwoleniu na złożenie do depozytu sądowego oraz dowodu wpłaty zabezpieczonej kwoty do depozytu sądowego ze zrzeczeniem się odebrania jej z powrotem”.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Przykłady

Przedawnienie długu, a hipoteka

Jan Kowalski zaciągnął kredyt hipoteczny na zakup domu. Po kilku latach, z powodu problemów finansowych, przestał spłacać raty kredytu. Chociaż sama wierzytelność banku uległa przedawnieniu po upływie odpowiedniego okresu, bank wciąż mógł dochodzić swoich praw do domu Jana poprzez hipotekę. Oznacza to, że mimo przedawnienia zobowiązania, Jan nadal był narażony na ryzyko utraty domu na rzecz banku, który mógł zdecydować się na jego sprzedaż w celu odzyskania długu.

 

Roszczenia o odsetki a przedawnienie

Ewa Nowak była właścicielką mieszkania, na które nałożono hipotekę ze względu na niespłacony dług. Dług ten uległ przedawnieniu, lecz wierzyciel podjął próbę dochodzenia odsetek od zaległej kwoty. Ewa skutecznie podniosła zarzut przedawnienia w stosunku do roszczeń o odsetki, co zostało uwzględnione przez sąd. W tym przypadku, mimo że sama hipoteka nadal istniała, Ewa nie musiała płacić odsetek od przedawnionego długu.

 

Wygaśnięcie hipoteki po spłaceniu długu

Tomasz Jabłoński zaciągnął pożyczkę, pod zabezpieczenie której oddał swoją działkę. Po kilku latach Tomasz zdecydował się na wcześniejszą spłatę pożyczki. Mimo że wierzytelność została spłacona, hipoteka nadal widniała w księdze wieczystej. Tomasz musiał wystąpić do wierzyciela o wydanie dokumentu potwierdzającego spłatę długu, aby mógł następnie ubiegać się o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. To pokazuje, jak ważne jest formalne zakończenie procesu spłaty długu, aby uniknąć dalszych komplikacji prawnych. 

Podsumowanie

Podsumowując, przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką jest złożonym zagadnieniem, które wymaga rozróżnienia pomiędzy skutkami przedawnienia dla samej wierzytelności a uprawnieniami wynikającymi z hipoteki. Jak pokazują omówione przykłady, mimo przedawnienia zobowiązania, wierzyciel hipoteczny nadal posiada znaczące uprawnienia do dochodzenia swoich roszczeń z nieruchomości obciążonej hipoteką. Równocześnie, istotne jest świadomość zarówno wierzycieli, jak i dłużników o ich prawach i obowiązkach w kontekście zarówno roszczeń głównych, jak i ubocznych, takich jak odsetki. 

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz profesjonalnej porady prawnej lub wsparcia w przygotowaniu pism związanych z przedawnieniem wierzytelności zabezpieczonej hipoteką? Skontaktuj się z nami! Nasz zespół doświadczonych prawników specjalizujących się w prawie nieruchomości oferuje porady online, dostosowane do Twojej indywidualnej sytuacji.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2017 r., sygn. akt III CSK 215/16
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 20 listopada 2017 r., sygn. akt I ACa 313/17
5. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 22 listopada 2017 r., sygn. akt I ACa 37/17
6. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 7 lutego 2014 r., sygn. akt I ACa 726/13

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Michał Soćko

O autorze: Michał Soćko

Ukończył w 2010 r. stacjonarne studia prawnicze na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie, zwieńczone ocenę bardzo dobrą na dyplomie. Następnie, w latach 2011-2013, odbył aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Lublinie, uzyskując przy tym pochwałę Dziekana za bardzo dobre wyniki z kolokwiów rocznych. Po złożeniu egzaminów radcowskich w 2014 r. został wpisany na listę radców prawnych prowadzoną przez Radę Okręgowej Izby Radców Prawnych w Lublinie. Równolegle z aplikacją radcowską, w latach 2012-2015, był uczestnikiem studiów trzeciego stopnia na kierunku prawo, prowadzonych w Zakładzie Prawa Pracy, Wydziału Prawa i Administracji, Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Studia te ukończył, broniąc pracę doktorską zatytułowaną Potrącenie i egzekucja z wynagrodzenia za pracę, napisaną pod kierunkiem prof. dr hab. Teresy Liszcz, sędziego Trybunału Konstytucyjnego w stanie spoczynku. Od 2017 r. jest nauczycielem akademickim w Państwowej Wyższej Szkole Zawodowej w Skierniewicach. Wykłada prawo administracyjne, cywilne i prawo pracy. Michał Soćko jest autorem kilkunastu artykułów naukowych napisanych w języku polskim, jak i angielskim oraz uczestnikiem licznych konferencji naukowych, w tym międzynarodowych.

Specjalizuje się w szeroko rozumianym prawie cywilnym i administracyjnym (m.in. w prawie rzeczowym, spadkowym, zobowiązań, rodzinnym i opiekuńczym, prawie autorskim), ze szczególnym uwzględnieniem prawa pracy i ubezpieczeń społecznych, prawa pomocy społecznej oraz świadczeń rodzinnych. Obecnie prowadzi działalność gospodarczą w formie Kancelarii Radcy Prawnego udzielając pomocy prawnej organom administracji publicznej, podmiotom gospodarczym oraz osobom fizycznym.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

spolkowy.pl

sluzebnosc.info

poradapodatkowa.pl

prawozus.pl

Szukamy prawnika »