Wykreślenie hipoteki a przedawniony dług

Przedawnienie długu zabezpieczonego hipoteką

W opisanej sytuacji najważniejsze jest rozróżnienie dwóch kwestii: przedawnienia samego roszczenia o zapłatę oraz dalszego istnienia hipoteki wpisanej w księdze wieczystej. Przedawnienie długu nie działa tak samo jak zapłata długu. Jeżeli wierzytelność nie została spłacona, a jedynie upłynął termin jej dochodzenia na zasadach ogólnych, hipoteka zwykle nadal pozostaje zabezpieczeniem ujawnionym w księdze wieczystej.

Kluczowe znaczenie ma art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przepis ten stanowi, że przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej. Jednocześnie wyraźnie zastrzega, że zasady tej nie stosuje się do roszczeń o świadczenia uboczne.

W praktyce oznacza to, że właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką nie może skutecznie żądać wykreślenia hipoteki wyłącznie dlatego, że od terminu płatności minęło wiele lat. Trzeba wykazać, że wierzytelność zabezpieczona hipoteką wygasła albo że istnieje inna konkretna podstawa prawna wykreślenia wpisu.

Czego może dochodzić wierzyciel po przedawnieniu

Przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie odbiera wierzycielowi hipotecznemu prawa do zaspokojenia się z nieruchomości. Jeżeli więc poprzedni właściciel nie zapłacił ostatnich rat, a hipoteka nadal zabezpiecza tę wierzytelność, wierzyciel może dochodzić należności z obciążonej nieruchomości w granicach zabezpieczenia hipotecznego.

Inaczej należy traktować odsetki, koszty i inne świadczenia uboczne. Art. 77 u.k.w.h. nie chroni ich w taki sam sposób jak należności głównej. Jeżeli wierzyciel dochodzi odsetek, właściciel nieruchomości powinien zbadać, czy można skutecznie podnieść zarzut przedawnienia w tej części.

Takie rozumienie przepisu potwierdza orzecznictwo. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18 maja 2017 r., sygn. akt III CSK 215/16, wskazał, że właściciel przedmiotu hipoteki może być narażony na dochodzenie od niego zapłaty w celu zaspokojenia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, choćby wierzytelność uległa przedawnieniu. Jednocześnie ochrona właściciela polega między innymi na tym, że zaspokojenie z przedmiotu hipoteki nie obejmuje przedawnionych świadczeń ubocznych, jeżeli właściciel podniesie odpowiedni zarzut.

Podobnie w orzecznictwie sądów apelacyjnych podkreśla się, że norma z art. 77 u.k.w.h. pozwala dochodzić przedawnionej wierzytelności, ale tylko z przedmiotu hipoteki. Nie jest to więc zwykła odpowiedzialność osobista każdego aktualnego właściciela, lecz odpowiedzialność związana z obciążeniem konkretnej nieruchomości.

Czy starosta musi wydać zaświadczenie o przedawnieniu

Jeżeli wierzycielem hipotecznym jest Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego albo inny podmiot publiczny, właściciel często zwraca się do właściwego organu o dokument pozwalający wykreślić hipotekę. Trzeba jednak pamiętać, że organ nie musi potwierdzić wygaśnięcia hipoteki tylko dlatego, że według właściciela roszczenie jest przedawnione.

Zaświadczenie lub zgoda na wykreślenie hipoteki powinny potwierdzać okoliczność istotną dla wpisu w księdze wieczystej, najczęściej wygaśnięcie zabezpieczonej wierzytelności albo zrzeczenie się hipoteki przez wierzyciela. Samo przedawnienie nie jest równoznaczne z wygaśnięciem wierzytelności. Dług przedawniony co do zasady nadal istnieje, choć dłużnik może bronić się zarzutem przedawnienia w odpowiednim postępowaniu.

Dlatego odmowa wydania dokumentu wyłącznie na podstawie twierdzenia o przedawnieniu może być prawnie uzasadniona. Inaczej należy oceniać sytuację, gdy dług został faktycznie spłacony, umorzony, wygasł wskutek konfuzji albo wierzyciel zrzekł się zabezpieczenia.

Kiedy hipoteka wygasa

Zasadą jest, że hipoteka wygasa wraz z wygaśnięciem wierzytelności, którą zabezpiecza. Wynika to z art. 94 u.k.w.h. Najczęstszą podstawą wygaśnięcia wierzytelności jest zapłata, ale w praktyce mogą pojawić się również inne zdarzenia, takie jak umorzenie długu, potrącenie, zwolnienie z długu albo konfuzja, czyli połączenie w jednej osobie praw wierzyciela i właściciela obciążonej nieruchomości.

Po wygaśnięciu wierzytelności treść księgi wieczystej może stać się niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, jeżeli hipoteka nadal widnieje w dziale IV. Wtedy właściciel powinien w pierwszej kolejności zażądać od wierzyciela dokumentu potrzebnego do wykreślenia hipoteki.

Art. 100 u.k.w.h. nakłada na wierzyciela obowiązek dokonania czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki, gdy hipoteka wygasła. W praktyce chodzi najczęściej o pisemne oświadczenie wierzyciela wyrażające zgodę na wykreślenie hipoteki, z podpisem w formie wymaganej przez przepisy wieczystoksięgowe, albo o inny dokument stanowiący podstawę wpisu.

Jak wykreślić hipotekę z księgi wieczystej

Jeżeli wierzyciel wyda właściwy dokument, właściciel nieruchomości składa do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wykreślenie hipoteki. Wniosek składa się na urzędowym formularzu KW-WPIS do sądu prowadzącego księgę wieczystą. Do wniosku trzeba dołączyć dokument stanowiący podstawę wykreślenia oraz dowód uiszczenia opłaty sądowej.

Jeżeli wierzyciel odmawia wydania dokumentu, a właściciel twierdzi, że hipoteka wygasła, samo złożenie wniosku wieczystoksięgowego może nie wystarczyć. Sąd wieczystoksięgowy bada bowiem zasadniczo dokumenty, a nie prowadzi pełnego postępowania dowodowego na temat spłaty, przedawnienia czy ważności zobowiązania.

W takim przypadku właściwym środkiem może być powództwo z art. 10 u.k.w.h. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W pozwie właściciel powinien wykazać, że hipoteka nie powinna już obciążać nieruchomości, ponieważ wierzytelność wygasła albo istnieje inna podstawa usunięcia wpisu.

W sprawie dotyczącej zaległych rat sprzed wielu lat samo powołanie się na upływ czasu może być niewystarczające. Trzeba ustalić, czy raty rzeczywiście nie zostały zapłacone, kto jest aktualnym wierzycielem, jaka jest wysokość należności głównej, czy były czynności przerywające bieg przedawnienia oraz czy wierzyciel dochodzi również świadczeń ubocznych.

Depozyt sądowy jako sposób usunięcia hipoteki

Jeżeli wierzytelność jest wymagalna, a zaspokojenie wierzyciela napotyka trudności, ustawa przewiduje szczególne rozwiązanie. Zgodnie z art. 99 u.k.w.h. hipoteka wygasa, jeżeli właściciel nieruchomości złoży zabezpieczoną kwotę do depozytu sądowego i zrzeknie się uprawnienia do odebrania jej z powrotem.

To rozwiązanie może mieć znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy wierzyciel nie współpracuje, nie wiadomo, komu zapłacić, albo istnieje spór co do przyjęcia świadczenia. Nie jest to jednak prosty techniczny wniosek o wykreślenie hipoteki. Najpierw potrzebne jest prawomocne postanowienie sądu zezwalające na złożenie pieniędzy do depozytu, a następnie dowód wpłaty zabezpieczonej kwoty z odpowiednim zrzeczeniem.

Po spełnieniu tych warunków właściciel może żądać wykreślenia hipoteki na podstawie prawomocnego postanowienia o zezwoleniu na depozyt oraz dowodu wpłaty. Przed wyborem tej drogi trzeba dokładnie obliczyć, jaka kwota powinna zostać złożona, ponieważ błędne określenie należności może utrudnić wykreślenie hipoteki.

Co zrobić krok po kroku

Właściciel nieruchomości obciążonej dawną hipoteką powinien zacząć od zebrania dokumentów: aktualnego odpisu księgi wieczystej, umowy albo decyzji będącej podstawą hipoteki, dokumentów spłaty, korespondencji z wierzycielem oraz informacji o ewentualnym następstwie prawnym wierzyciela.

Następnie należy ustalić, czy zabezpieczona wierzytelność została spłacona lub wygasła z innej przyczyny. Jeżeli tak, warto wezwać wierzyciela do wydania dokumentu umożliwiającego wykreślenie hipoteki, powołując się na art. 100 u.k.w.h. Wezwanie powinno być konkretne i zawierać wskazanie księgi wieczystej, podstawy hipoteki oraz przyczyny jej wygaśnięcia.

Jeżeli wierzyciel nadal odmawia, trzeba rozważyć pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej. Jeżeli natomiast dług nie został spłacony, a właścicielowi zależy na oczyszczeniu księgi, możliwe jest przeanalizowanie depozytu sądowego albo negocjacji z wierzycielem w sprawie zapłaty należności głównej i wykreślenia hipoteki.

FAQ

Czy przedawniona hipoteka sama znika z księgi wieczystej?

Nie. Przedawnieniu może ulec wierzytelność, ale wpis hipoteki pozostaje w księdze wieczystej do czasu jego wykreślenia. Do wykreślenia potrzebny jest odpowiedni dokument albo orzeczenie sądu.

Czy wierzyciel może żądać zapłaty po przedawnieniu długu hipotecznego?

Może żądać zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką w zakresie należności głównej, jeżeli hipoteka nadal istnieje. Przedawnienie może natomiast mieć znaczenie dla odsetek i innych świadczeń ubocznych.

Czy można wykreślić hipotekę tylko na podstawie upływu czasu?

Zwykle nie. Upływ czasu i przedawnienie długu nie są tym samym co wygaśnięcie wierzytelności. Do wykreślenia hipoteki trzeba wykazać podstawę wygaśnięcia hipoteki albo uzyskać odpowiednie rozstrzygnięcie sądu.

Z tym problemem wiąże się również zagadnienie opisane w artykule: potrącenie wierzytelności w praktyce — kiedy można obniżyć dług.

Co zrobić, gdy wierzyciel nie chce wydać zgody na wykreślenie hipoteki?

Najpierw warto wezwać wierzyciela pisemnie, wskazując podstawę wygaśnięcia hipoteki i dokumenty potwierdzające stanowisko właściciela. Jeżeli odmowa jest bezzasadna, można rozważyć pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Czy aktualny właściciel odpowiada za cudzy dawny dług?

Aktualny właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką odpowiada rzeczowo z tej nieruchomości. Oznacza to, że wierzyciel może kierować roszczenie do przedmiotu hipoteki, nawet jeżeli dług powstał u poprzedniego właściciela.

Podsumowanie

Przedawnienie długu nie powoduje automatycznego wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Właściciel nieruchomości musi zwykle uzyskać dokument pozwalający na wykreślenie wpisu albo doprowadzić do rozstrzygnięcia, które zastąpi zgodę wierzyciela.

W praktyce trzeba ustalić, czy wierzytelność nadal istnieje, kto jest wierzycielem hipotecznym i czy możliwe jest uzyskanie listu mazalnego. Jeżeli kontakt z wierzycielem jest niemożliwy albo dług jest sporny, warto rozważyć depozyt sądowy lub postępowanie sądowe ukierunkowane na uporządkowanie księgi wieczystej.

Śródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2017 r., sygn. akt III CSK 215/16
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 20 listopada 2017 r., sygn. akt I ACa 313/17
5. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 22 listopada 2017 r., sygn. akt I ACa 37/17
6. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 7 lutego 2014 r., sygn. akt I ACa 726/13

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.