Zakup działki we współwłasności - współwłaściciel nie chce sprzedaży ani podziału
• Autor: Radca prawny Katarzyna Siwiec
Mąż chce zakupić działkę, która graniczy z naszą. Nasza jest wąska – 14 m, a metraż 5000 m x 2. Po zakupie i połączeniu tych dwóch działek można by było podzielić je na mniejsze. Problem jest taki, że działka, którą chcemy kupić, ma 2 współwłaścicieli. Jeden chce nam odsprzedać swoje udziały, a drugi jest temu przeciwny. Czy po zakupie, kiedy będziemy już nowymi współwłaścicielami, jest szansa na podział – zniesienie współwłasności? Czy jest szansa, aby zakupiona działka, która ma szerokość 22 m, została w przyszłości podzielona po długości, aby połączyła się z naszą? Konfliktowy współwłaściciel obstaje przy swoim: nie chce sprzedaży ani podziału. Obawiam się, że utopimy pieniądze, a sprawa będzie się ciągnęła latami. Czy jest jakieś rozwiązanie?
Zniesienie współwłasności: akt notarialny lub orzeczenie sądowe
Jeżeli Pani mąż zakupi udziały w nieruchomości, stanie się jej współwłaścicielem na takiej samej zasadzie, jak ich dotychczasowy współwłaściciel. W kontekście opisanego problemu wyjaśniam zatem, że art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Sposoby zniesienia współwłasności są dwa: albo w formie aktu notarialnego, ale tu potrzeba konsensusu obu współwłaścicieli, co wydaje się na ten moment raczej niemożliwe, albo w drodze orzeczenia sądowego. W tym celu trzeba niestety złożyć wniosek o zniesienie współwłasności do sądu i tu słuszne są Pani obawy – będzie trzeba dość długo czekać na rozstrzygnięcie sądu. Rok, dwa lata to w takich przypadkach standardowy czas oczekiwania, ponieważ zakładam, że będzie spór co do samego sposobu zniesienia współwłasności i co do wartości nieruchomości, a zatem będzie konieczność angażowania dwóch biegłych sądowych, geodety i rzeczoznawcy majątkowego.
Zobacz też: Wydzielenie działki ze współwłasności
Sposoby podziału działki we współwłasności
Jeżeli natomiast chodzi o sposób podziału – następuje on z uwzględnieniem treści art. 211 K.c., który stanowi, że każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Generalnie sposoby podziału są trzy:
- podział fizyczny na mniejsze działki,
- przyznanie na własność działki z obowiązkiem spłaty drugiego ze współwłaścicieli
- sprzedaż w drodze licytacji publicznej i podział uzyskanej sumy.
Przeczytaj też: Sprzedaż działki bez zgody współwłaściciela
Podział fizyczny nieruchomości na mniejsze działki
Priorytet ma pierwszy sposób, ale zasadą jest, że podział musi być możliwy, czyli np. zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego, działki wydzielone muszą mieć dostęp do drogi publicznej. Może to być także niemożliwe z uwagi na fakt, że podział działek doprowadziłby do ich bezsensownego rozdrobnienia, co spowodowałoby utratę ich wartość i brak możliwości wykorzystania np. na cele budowlane, jeżeli taki ma charakter działka. Działka, o której Pani pisze, jest dość wąska, więc obawiam się, że podział można by uznać za bezcelowy, chyba że nie tylko Państwo, ale i drugi współwłaściciel mógłby wydzieloną część przyłączyć do sąsiadującej działki.
Poza tym, jak wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 15 listopada 2001 r., sygn. akt III CKN 1439/00, zniesienie współwłasności przez podział nieruchomości jest niedopuszczalne, choć fizyczny jej podział byłby możliwy, w sytuacji gdy podział nieruchomości doprowadziłby do powstania dwóch działek, z których jedna byłaby znacznie mniej użyteczna i znacznie mniej wartościowa niż druga, a nadto nie miałaby dostępu do drogi publicznej, a ustanowienie dla niej służebności takiej drogi przez drugą działkę byłoby praktycznie niemożliwe z uwagi na ostry konflikt stron.
Zobacz również: Licytacja Allegro zasady
Trudność przy podziale – przyznanie z obowiązkiem spłaty
Tak więc niestety, ale nie mogę Pani zagwarantować (choć oczywiście nie wykluczam), że sąd podzieliłby działkę na dwie mniejsze, a nie np. przyznałby ją jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty drugiego.
Przykłady
Przypadek pierwszego współwłaściciela
Pani Anna kupiła udziały w działce rekreacyjnej, którą współdzieliła z obcym jej właścicielem. Chciała postawić domek letniskowy, jednak współwłaściciel skutecznie blokował jej plany – nie zgadzał się na podział działki ani sprzedaż swoich udziałów. Po kilku latach prób ugody zdecydowała się na sprawę w sądzie o zniesienie współwłasności. Proces trwał dwa lata, a ostatecznie sąd przyznał jej działkę z obowiązkiem spłaty drugiego współwłaściciela.
Spór między rodzeństwem
Pan Tomasz i jego brat odziedziczyli działkę po rodzicach. Tomasz chciał ją sprzedać, aby kupić mieszkanie, ale brat był temu przeciwny, ponieważ traktował ją jako rodzinne dziedzictwo. Po wielu próbach porozumienia Tomasz wystąpił do sądu o podział nieruchomości. Sąd uznał, że fizyczny podział działki jest niemożliwy i przyznał ją jego bratu, zobowiązując go do spłaty Tomasza. Brat długo zwlekał z zapłatą, co przedłużyło całą sprawę o kolejne lata.
Inwestor kontra uparty współwłaściciel
Firma deweloperska kupiła udziały w dużej działce, licząc na jej podział i budowę osiedla. Problemem okazał się drugi współwłaściciel – starszy pan, który nie chciał się zgodzić na sprzedaż ani na jakiekolwiek zmiany. Przez lata blokował wszystkie decyzje. Po kilku latach firma wniosła sprawę do sądu. Proces zakończył się wyznaczeniem licytacji publicznej, w której firma wykupiła całość nieruchomości, ale poniosła wysokie koszty i straciła kilka lat na spory prawne.
Podsumowanie
Zakup działki we współwłasności może być skomplikowanym procesem, zwłaszcza gdy jeden ze współwłaścicieli nie zgadza się na sprzedaż lub podział. Choć prawo daje możliwość zniesienia współwłasności, w praktyce często wiąże się to z długotrwałymi postępowaniami sądowymi i dodatkowymi kosztami. W przypadku braku porozumienia można dążyć do podziału działki, przyznania jej jednemu współwłaścicielowi ze spłatą drugiego lub sprzedaży w drodze licytacji. Każda z tych opcji wymaga jednak analizy możliwości podziału nieruchomości oraz ewentualnych konsekwencji finansowych i prawnych.
Oferta porad prawnych
Oferujemy profesjonalne porady prawne online dla osób mających problemy ze współwłasnością nieruchomości. Nasi doświadczeni prawnicy pomogą w analizie sytuacji, doradzą najlepsze rozwiązania i przygotują niezbędne dokumenty. Konsultacje odbywają się wygodnie przez internet, co pozwala na szybkie uzyskanie fachowej opinii bez wychodzenia z domu. Skontaktuj się z nami, aby uniknąć długotrwałych sporów i znaleźć skuteczny sposób na rozwiązanie problemu.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2001 r., sygn. akt III CKN 1439/00
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Radca prawny Katarzyna Siwiec
Radca prawny, absolwentka wydziału prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Od 17 lat pracująca w zawodzie prawnika i udzielająca porad prawnych, od 2010 roku prowadzi własną kancelarię. Specjalizuje się w obsłudze prawnej zarówno przedsiębiorców z różnych branż, jak i osób fizycznych.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Naruszenie majątkowych praw autorskich przez pracownika, co zrobić?
» Wypadek samochodem służbowym a odpowiedzialność finansowa, co warto wiedzieć?
» Awaria po sprzedaży auta, czy kupujący może zwrócić samochód?
» Odpowiedzialność spółdzielni za szkody podczas remontu, jak dochodzić odszkodowania?
» Reklamacja mebli kuchennych po 2,5 roku, czy sprzedawca musi reagować?
