Najemca się wycofał, a lokal już wyremontowany, co może zrobić właściciel?

Umowa najmu i uzgodnienia między stronami

Zarówno kwestię zasad funkcjonowania umowy najmu, jak i sposobu rozliczenia pomiędzy wynajmującym a najemcą regulują przepisy Kodeksu cywilnego w dziale odnoszącym się do umów najmu i dzierżawy. Wśród tych przepisów znajduje się również taki, który odnosi się do zagadnienia ulepszenia nieruchomości. Zgodnie z art. 676 Kodeksu cywilnego:

„Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego”.

Powyższy przepis dotyczy jednakże sytuacji, gdy to najemca poniósł nakłady na wynajmowaną nieruchomość. Niestety brak w regulacjach dotyczących umowy najmu odpowiedniego przepisu określającego, co w sytuacji, gdy nakłady na nieruchomość poniósł wynajmujący w celu dostosowania ich do potrzeb najemcy. Również analiza części ogólnej Kodeksu cywilnego nie daje odpowiedzi na tak postawione pytanie.

Zwrot kosztów nakładów koniecznych na lokal

Do tematu zwrotu kosztów nakładów koniecznych odnosi się art. 226 Kodeksu cywilnego o treści:

„Samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych”.

Ponoszenie kosztów – przez kogo?

Jak jednak widać, także i ten artykuł dotyczy kwestii, gdy nakłady na nieruchomość poniósł posiadacza (najemca), a nie właściciel. Pewną wskazówkę w tym przypadku daje postanowienie SN z dnia 9 maja 2015 r., sygn. akt III CZP 18/15, gdzie sąd wskazał, że „nie ma sposobu, aby rozliczyć nakłady, gdy osoba była wyłącznym właścicielem nieruchomości. Ciężko również w tym wypadku zastosować przepisy kodeksowe mówiące o odszkodowaniu bowiem musi wystąpić element szkody. Bardzo trudno udowodnić szkodę gdy właściciel dokonał ulepszenia i modernizacji własnego lokalu. Prawidłowym działaniem powinno być ustalenie z góry, że to najemca ponosi koszt modernizacji lokalu lub ewentualnie określenie wzajemnego sposobu rozliczenia nakładów (por. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 29 grudnia 2014 r., sygn. akt IBPBI/1/423-34/14/ZK)”.

Wydatki na modernizację lokalu – koszt uzyskania przychodów

Należy jednak wskazać, że wydatki na prace modernizacyjne wykonane dla potrzeb najemcy mogą zostać ujęte jako koszt uzyskania przychodów. Jak wskazał Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 27 lutego 2017 r., sygn. 2461-IBPB-1-1.4511.677.2016.2.SG, czy też Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach czy też interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 7 stycznia 2010 r., IPPB3/423-772/09-6/ER:

„Z uwagi na fakt, że wydatki na prace aranżacyjne w budynku są niezbędne, aby skutecznie prowadzić konkurencyjną działalność w zakresie wynajmu powierzchni oraz przeprowadzenie takich prac jest konieczne w celu zawierania nowych i przedłużenia istniejących umów najmu, wydatki na prace aranżacyjne są bezsprzecznie ponoszone w celu osiągnięcia lub zabezpieczenia źródła przychodów. Wynajmujący, przyjmuje na siebie częściowy bądź całkowity koszt wykonania prac aranżacyjnych zachęca do współpracy nowych najemców oraz zwiększa lojalność już istniejących najemców - co przyczynia się odpowiednio do powiększenia lub zabezpieczenia źródła przychodów.

Jednocześnie, choć koszty prac aranżacyjnych są związane z powiększeniem lub zabezpieczeniem źródła przychodów z tytułu najmu pomieszczeń w budynku, nie można będzie ich powiązać z konkretnymi przychodami z tego tytułu. Odpowiednio, koszty prac aranżacyjnych będą stanowić więc koszty inne niż bezpośrednio związane z przychodami.

W konsekwencji zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 5c Ustawy PIT, zgodnie z którym „koszty uzyskania przychodów, inne niż koszty bezpośrednio związane z przychodami, są potrącalne w dacie ich poniesienia. Jeżeli koszty te dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy, a nie jest możliwe określenie, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, w takim przypadku stanowią koszty uzyskania przychodów proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą”.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 maja 2015 r., sygn. akt III CZP 18/15
4. Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 29 grudnia 2014 r., sygn. akt IBPBI/1/423-34/14/ZK

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.