Powołanie zarządcy nieruchomości wspólnej

Zarząd nieruchomością przy współwłasności ułamkowej

Jeżeli nieruchomość ma kilku współwłaścicieli, każdy z nich ma obowiązek współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Wynika to z art. 200 Kodeksu cywilnego. W praktyce oznacza to, że współwłaściciel nie powinien blokować bieżących decyzji bez uzasadnionej przyczyny, ale też większość nie może działać w sposób krzywdzący mniejszość.

Podstawowe znaczenie ma rozróżnienie na czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd. Do czynności zwykłego zarządu zalicza się najczęściej bieżącą administrację, drobne naprawy, zawieranie typowych umów eksploatacyjnych, pobieranie czynszów, regulowanie opłat, konserwację oraz działania konieczne do zachowania nieruchomości w niepogorszonym stanie.

Czynności przekraczające zwykły zarząd to w szczególności sprzedaż nieruchomości, obciążenie jej hipoteką, istotna przebudowa, zmiana przeznaczenia nieruchomości, zawarcie nietypowej lub długoterminowej umowy istotnie ograniczającej prawa współwłaścicieli, a także kosztowny remont wykraczający poza zwykłą konserwację. Ocena zależy jednak od konkretnej nieruchomości, skali wydatku, celu prac i dotychczasowego sposobu korzystania.

Jak powołać zarządcę nieruchomości wspólnej

Zarządca może zostać powołany na dwa główne sposoby: przez samych współwłaścicieli albo przez sąd. W praktyce najbezpieczniejsze jest pisemne porozumienie współwłaścicieli, w którym wskazuje się osobę zarządcy, czas trwania zarządu, wynagrodzenie, sposób rozliczeń, rachunek bankowy, zakres czynności oraz zasady składania sprawozdań.

Jeżeli zarządca ma wykonywać tylko czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie, podstawą działania jest zgoda większości współwłaścicieli liczona według udziałów. Jeżeli jednak umowa ma przyznać zarządcy dalej idące kompetencje, na przykład możliwość zaciągania większych zobowiązań, zawierania długoterminowych umów, prowadzenia poważnych remontów albo rozporządzania prawami do nieruchomości, potrzebna będzie zgoda wszystkich współwłaścicieli albo rozstrzygnięcie sądu dotyczące konkretnej czynności.

Jeżeli nie da się uzyskać zgody większości w istotnych sprawach zwykłego zarządu albo większość narusza zasady prawidłowego zarządu bądź krzywdzi mniejszość, każdy współwłaściciel może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy. Podstawą jest art. 203 Kodeksu cywilnego. Sprawa jest co do zasady rozpoznawana w postępowaniu nieprocesowym przez sąd właściwy dla położenia nieruchomości.

Podstawowe zasady podejmowania decyzji

Zgodnie z art. 204 Kodeksu cywilnego większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów. Jeżeli jedna osoba ma 60% udziałów, a trzy pozostałe po mniejszych częściach, to ta jedna osoba może mieć większość dla czynności zwykłego zarządu. Nie oznacza to jednak dowolności. Większość musi działać zgodnie z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną.

Art. 201 Kodeksu cywilnego przewiduje, że do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy współwłaściciel może żądać sądowego upoważnienia do dokonania czynności. Dotyczy to na przykład sytuacji, gdy trzeba wykonać konieczną naprawę dachu, zawrzeć standardową umowę serwisową albo podjąć inną bieżącą decyzję, której brak szkodzi nieruchomości.

Art. 199 Kodeksu cywilnego stanowi natomiast, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli takiej zgody nie ma, współwłaściciele posiadający łącznie co najmniej połowę udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd ocenia wtedy cel planowanej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Jeżeli większość zamierza dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd na podstawie art. 202 Kodeksu cywilnego. Ten przepis chroni mniejszość przed decyzjami formalnie przegłosowanymi, ale gospodarczo nieracjonalnymi albo krzywdzącymi.

Jakie uprawnienia może mieć zarządca

Zakres uprawnień zarządcy zależy od podstawy jego powołania. Zarządca umowny działa w granicach ustaleń współwłaścicieli i udzielonego pełnomocnictwa. Zarządca sądowy działa w granicach wynikających z orzeczenia sądu oraz przepisów o zarządzie rzeczą wspólną.

W typowym zakresie zarządca może zajmować się bieżącą administracją nieruchomości, pobieraniem pożytków, regulowaniem opłat, zawieraniem zwykłych umów eksploatacyjnych, prowadzeniem dokumentacji, zlecaniem drobnych napraw, pilnowaniem terminów przeglądów, reprezentowaniem współwłaścicieli wobec najemców i kontrahentów oraz przedstawianiem rozliczeń.

Zarządca nie powinien samodzielnie podejmować decyzji przekraczających zwykły zarząd, jeżeli nie ma do tego wymaganej zgody wszystkich współwłaścicieli albo odpowiedniego rozstrzygnięcia sądu. Dotyczy to zwłaszcza zaciągania znacznych zobowiązań, generalnych remontów, przebudowy, sprzedaży składników majątku, ustanowienia obciążeń albo zawierania umów, które mogą istotnie ograniczyć uprawnienia współwłaścicieli.

Współwłaściciel, który sam sprawuje zarząd rzeczą wspólną, może żądać od pozostałych wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy. Wynika to z art. 205 Kodeksu cywilnego. Roszczenie takie wymaga jednak wykazania, jakie czynności były wykonywane, ile czasu zajęły i dlaczego wynagrodzenie jest uzasadnione.

Remonty i decyzje przekraczające kompetencje zarządcy

Remont nie zawsze jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Drobna naprawa instalacji, usunięcie awarii, konserwacja dachu czy wymiana zużytego elementu mogą być czynnościami zwykłego zarządu, jeżeli są potrzebne do normalnego korzystania z nieruchomości i nie wiążą się z nadzwyczajnymi kosztami.

Inaczej należy ocenić generalny remont, przebudowę, zmianę sposobu użytkowania lokalu lub prace wymagające wysokich nakładów. Takie decyzje zwykle wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli część współwłaścicieli odmawia zgody, a za remontem przemawia stan techniczny budynku i interes wszystkich, współwłaściciele posiadający co najmniej połowę udziałów mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie.

Czynność dokonana bez wymaganej zgody może być wadliwa, a w przypadku czynności prawnych przekraczających zwykły zarząd może prowadzić do sporu o jej skuteczność lub nieważność. Dlatego przy większych umowach warto zadbać o pisemną zgodę współwłaścicieli albo o wcześniejsze postanowienie sądu.

Co powinno znaleźć się w umowie z zarządcą

Dobrze przygotowana umowa lub uchwała współwłaścicieli powinna określać przede wszystkim: dane zarządcy, nieruchomość, czas trwania zarządu, wynagrodzenie, obowiązek prowadzenia rozliczeń, sposób przechowywania dokumentów, limity samodzielnych wydatków, zasady zatwierdzania większych prac oraz tryb wypowiedzenia funkcji zarządcy.

Warto wprost wskazać, czy zarządca może zawierać umowy najmu, wypowiadać je, dochodzić czynszu, zlecać naprawy do określonej kwoty, reprezentować współwłaścicieli przed urzędami, odbierać korespondencję i podpisywać dokumenty techniczne. Im bardziej konkretne postanowienia, tym mniejsze ryzyko sporu.

Jeżeli nieruchomość jest wydzierżawiona albo współwłaściciele rozważają zmianę umowy z dzierżawcą, znaczenie mogą mieć również przepisy o uprawnieniach dzierżawcy. W takim kontekście pomocny może być artykuł: kiedy dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu.

FAQ

Czy zarządcę nieruchomości wspólnej trzeba powołać jednomyślnie?

Nie zawsze. Dla bieżących czynności zwykłego zarządu wystarcza większość udziałów. Jeżeli jednak powołanie zarządcy ma wiązać się z szerokimi kompetencjami, dużymi wydatkami albo czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli albo rozstrzygnięcie sądu.

Czy zarządca może sam zdecydować o remoncie?

Może samodzielnie zlecać tylko takie prace, które mieszczą się w jego umocowaniu i w zwykłym zarządzie, na przykład bieżące naprawy albo usunięcie awarii. Generalny remont, przebudowa lub kosztowna inwestycja zwykle wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli albo decyzji sądu.

Co zrobić, gdy większość udziałów blokuje konieczną decyzję?

Jeżeli brakuje zgody większości na istotną czynność zwykłego zarządu, każdy współwłaściciel może żądać sądowego upoważnienia do dokonania tej czynności. Jeżeli problem ma charakter stały, można rozważyć wniosek o ustanowienie zarządcy sądowego.

Czy mniejszość może bronić się przed decyzją większości?

Tak. Jeżeli większość zamierza podjąć czynność rażąco sprzeczną z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Sąd ocenia, czy decyzja jest zgodna z interesem nieruchomości i wszystkich współwłaścicieli.

Czy zarządca powinien składać rozliczenia?

Tak, jest to bardzo ważne praktycznie. Umowa lub postanowienie sądu powinny przewidywać obowiązek prowadzenia dokumentacji, przedstawiania rachunków, rozliczania przychodów i wydatków oraz informowania współwłaścicieli o istotnych sprawach dotyczących nieruchomości.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 795, z późn. zm.