Co zrobić z rzeczami pozostawionymi przez najemców?

Najpierw ustal, czy najem rzeczywiście się zakończył

Przed usunięciem rzeczy z mieszkania trzeba oddzielić dwie sprawy: zakończenie najmu oraz los pozostawionego mienia. To, że najemcy faktycznie opuścili lokal, nie zawsze oznacza jeszcze, że umowa najmu bezspornie wygasła albo została skutecznie wypowiedziana.

Jeżeli wypowiedzenie zostało wysłane na prawidłowy adres, a najemcy go nie odebrali, nie należy automatycznie zakładać, że sprawa jest prosta. Skuteczność złożenia oświadczenia zależy od tego, czy pismo doszło do adresata w taki sposób, że mógł zapoznać się z jego treścią. Znaczenie mają więc m.in. adres wskazany w umowie, awizacja, historia korespondencji i ewentualne inne formy kontaktu.

Jeżeli lokal został faktycznie opuszczony, klucze nie zostały oddane, a w mieszkaniu pali się światło lub istnieje ryzyko szkody, właściciel powinien działać ostrożnie: sporządzić protokół wejścia do lokalu, najlepiej w obecności świadka, wykonać zdjęcia i zabezpieczyć mieszkanie. Warto od razu spisać liczniki oraz stan pozostawionych przedmiotów.

Czy rzeczy pozostawione przez najemców można uznać za porzucone?

Rzeczy pozostawione w lokalu nadal co do zasady należą do najemców. Właściciel mieszkania nie powinien ich wyrzucać, oddawać ani sprzedawać tylko dlatego, że najemcy przestali odbierać telefon. Samowolne pozbycie się cudzych rzeczy może prowadzić do roszczeń odszkodowawczych, a w skrajnych przypadkach także do zarzutów karnych.

Inaczej jest wtedy, gdy można wykazać, że najemcy porzucili rzeczy z zamiarem wyzbycia się własności. Zgodnie z Kodeksem cywilnym właściciel rzeczy ruchomej może wyzbyć się własności przez porzucenie rzeczy z takim zamiarem, a własność rzeczy niczyjej nabywa się przez objęcie jej w posiadanie samoistne. W praktyce jednak zamiar wyzbycia się własności trzeba móc udowodnić.

Dowodem mogą być na przykład wiadomości SMS, e-mail albo pisemne oświadczenie najemcy, że nie chce odbierać pozostawionych rzeczy. Sam fakt wyprowadzki i brak kontaktu zwykle jest za mało, zwłaszcza gdy w lokalu zostały dokumenty, ubrania, sprzęt elektroniczny, meble lub inne przedmioty o realnej wartości.

Wezwanie do odbioru rzeczy po najemcach

Najbezpieczniejszym pierwszym krokiem jest wysłanie do byłych najemców pisemnego wezwania do odbioru rzeczy. W wezwaniu należy wskazać adres lokalu, opisać pozostawione mienie, wyznaczyć rozsądny termin odbioru oraz poinformować, że po bezskutecznym upływie terminu właściciel podejmie dalsze działania w celu zabezpieczenia lokalu i rzeczy.

Termin powinien być realny. Przy kilku kartonach rzeczy może wystarczyć krótszy termin, ale przy meblach, dokumentach i sprzęcie warto dać więcej czasu. Pismo najlepiej wysłać listem poleconym na adres z umowy oraz równolegle e-mailem lub SMS-em, jeżeli takie kanały były używane w relacji z najemcami.

Właściciel powinien zachować kopię wezwania, potwierdzenie nadania, zwrotkę albo zwróconą przesyłkę. Jeżeli pismo wróci jako nieodebrane, nadal stanowi to dowód podjęcia próby kontaktu. Warto też sporządzić listę rzeczy i dokumentację zdjęciową, aby później wykazać, co faktycznie zostało w mieszkaniu.

Kiedy zawiadomić starostę o rzeczach znalezionych?

Jeżeli nie da się ustalić, że najemcy świadomie zrzekli się rzeczy, ostrożne podejście polega na potraktowaniu ich jak rzeczy znalezionych. Osoba, która znalazła rzecz i zna osobę uprawnioną do jej odbioru, powinna ją zawiadomić. Jeżeli nie zna miejsca pobytu tej osoby albo kontakt jest bezskuteczny, powinna zawiadomić właściwego starostę.

W praktyce zgłoszenie do starosty ma znaczenie zwłaszcza przy rzeczach wartościowych, dokumentach, sprzęcie elektronicznym, biżuterii, pieniądzach lub przedmiotach, których właściciel może później dochodzić. Starostwo może wskazać sposób dalszego postępowania, a w określonych sytuacjach przyjąć rzecz albo dokumentację zgłoszenia.

Nie każda stara szafka, zużyte naczynia czy zniszczona odzież będą wymagały identycznego postępowania. Im większa wartość rzeczy i im większe prawdopodobieństwo, że najemca będzie twierdził, że nie porzucił mienia, tym bardziej potrzebne są dowody: zdjęcia, protokół, korespondencja i potwierdzenia zgłoszeń.

Co z dokumentami pozostawionymi w mieszkaniu?

Dokumentów nie należy wyrzucać ani udostępniać osobom trzecim. Mogą zawierać dane osobowe, informacje finansowe, medyczne lub urzędowe. Najlepiej spisać, jakie dokumenty znaleziono, zabezpieczyć je w zamkniętym opakowaniu i wezwać najemców do ich odbioru.

Jeżeli kontakt z najemcami jest niemożliwy, dokumenty warto traktować ze szczególną ostrożnością i nie mieszać ich z rzeczami przeznaczonymi do sprzątania. W zależności od rodzaju dokumentów właściwe może być zawiadomienie odpowiedniej instytucji albo starosty w ramach procedury dotyczącej rzeczy znalezionych.

Zaległy czynsz, media i prawo zastawu wynajmującego

Pozostawione rzeczy nie kasują długu z tytułu czynszu, opłat za media czy napraw zniszczeń. Wynajmujący może dochodzić zapłaty od byłych najemców na zasadach ogólnych, a jeżeli ma kaucję, może rozliczyć z niej należności zgodnie z umową i przepisami.

Kodeks cywilny przewiduje także ustawowe prawo zastawu wynajmującego na rzeczach ruchomych wniesionych do przedmiotu najmu, zabezpieczające czynsz i świadczenia dodatkowe, z ustawowymi ograniczeniami. Nie oznacza to jednak prawa do samodzielnej sprzedaży rzeczy według własnego uznania. Zastaw służy zabezpieczeniu roszczeń, a dochodzenie zaspokojenia wymaga zachowania właściwej procedury.

Właściciel może natomiast dokumentować koszty zabezpieczenia, wyniesienia, transportu lub przechowania rzeczy, jeżeli były konieczne i racjonalne. Takie koszty mogą być następnie elementem rozliczeń z najemcami, ale powinny być udokumentowane fakturami, rachunkami, zdjęciami i protokołem.

Jak praktycznie usunąć rzeczy z mieszkania?

Jeżeli lokal ma zostać przygotowany do dalszego najmu, rzeczy można zabezpieczyć w sposób minimalizujący ryzyko sporu. Najpierw warto sporządzić protokół z opisem stanu mieszkania, zrobić zdjęcia każdego pomieszczenia i osobno sfotografować przedmioty wartościowe. Następnie można posegregować rzeczy, zabezpieczyć dokumenty, a większe przedmioty przenieść do komórki, magazynu lub innego bezpiecznego miejsca.

Nie należy zostawiać rzeczy na klatce schodowej, przy śmietniku ani oddawać ich przypadkowym osobom. Jeżeli rzeczy są zniszczone, brudne lub bezwartościowe, decyzję o utylizacji warto podejmować dopiero po udokumentowaniu ich stanu i po wcześniejszym wezwaniu najemców do odbioru. W przypadku rzeczy wartościowych bezpieczniej jest przechować je albo zgłosić sprawę do starosty.

Jeżeli najemcy po czasie zgłoszą się po rzeczy, właściciel powinien wydać im mienie za pokwitowaniem, odnotowując datę, zakres wydania i stan rzeczy. Ewentualne roszczenia o czynsz, media lub koszty przechowania należy rozliczać osobno, chyba że strony zawrą pisemne porozumienie.

Podsumowanie

Właściciel mieszkania powinien działać tak, aby jednocześnie odzyskać możliwość korzystania z lokalu i nie narazić się na zarzut bezprawnego rozporządzenia cudzym mieniem. Najważniejsze jest udokumentowanie sytuacji, wezwanie najemców do odbioru rzeczy, ostrożne zabezpieczenie przedmiotów oraz wybór dalszej procedury zależnie od wartości rzeczy i możliwości kontaktu z byłymi najemcami.

Jeżeli są dowody, że najemcy rzeczy porzucili z zamiarem wyzbycia się własności, ryzyko jest mniejsze. Jeżeli takich dowodów nie ma, szczególnie przy dokumentach i wartościowych przedmiotach, bezpieczniejsze jest potraktowanie sprawy jak rzeczy znalezionych i zawiadomienie właściwego starosty.

FAQ

Czy mogę wyrzucić rzeczy najemcy, skoro nie płacił czynszu?

Nie powinno się tego robić automatycznie. Zaległy czynsz daje podstawę do dochodzenia zapłaty, ale nie oznacza, że właściciel może dowolnie rozporządzać cudzym mieniem. Najpierw trzeba wezwać najemcę do odbioru rzeczy i zabezpieczyć dowody.

Co zrobić, jeśli najemca nie odebrał listu z wezwaniem?

Należy zachować zwróconą przesyłkę i potwierdzenie nadania. Warto dodatkowo wysłać wezwanie e-mailem lub SMS-em, jeżeli wcześniej strony tak się kontaktowały. Nieodebrany list nie zawsze kończy sprawę, ale jest ważnym dowodem podjęcia próby kontaktu.

Czy mogę potrącić koszty przechowania rzeczy z kaucji?

Może to być możliwe, jeżeli koszty są uzasadnione, wynikają z zachowania najemcy i zostały udokumentowane. Trzeba jednak sprawdzić treść umowy, sposób rozliczenia kaucji oraz to, czy nie ma innych należności, np. zaległego czynszu lub mediów.

Czy starosta zawsze przyjmie rzeczy pozostawione w mieszkaniu?

Nie zawsze w praktyce wygląda to tak samo. Starosta może przyjmować zawiadomienia o rzeczach znalezionych i wskazać dalsze działania, ale sposób postępowania zależy od rodzaju rzeczy, ich wartości i okoliczności sprawy. Warto mieć przygotowany protokół, zdjęcia i opis prób kontaktu z najemcą.

Czy mogę wymienić zamki, jeżeli najemcy nie oddali kluczy?

Jeżeli najem został skutecznie zakończony, a lokal został opuszczony, wymiana zamków może być uzasadniona w celu zabezpieczenia mieszkania. Jeżeli jednak status umowy jest sporny, trzeba zachować szczególną ostrożność i zadbać o dowody, aby nie narazić się na zarzut bezprawnego pozbawienia posiadania.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 20 lutego 2015 r. o rzeczach znalezionych, Dz.U. 2015 poz. 397

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.