• Data: 2023-12-05 • Autor: Maria Turowska
Sprawa dotyczy umów najmu obiektu przeznaczonego na działalność gospodarczą zawartych pomiędzy podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą. Pierwsza umowa (2010 r.) została podpisana na czas nieokreślony z 6-miesięcznym okresem wypowiedzenia. W 2021 r. podpisano drugą umowę, do której wprowadzono kilka nowych zapisów precyzujących, ponadto zawarto ją na czas określony z terminem zakończenia w 2024 r. Podpisując drugą umowę, nie odniesiono się w żaden sposób do wcześniejszej ani jej nie wypowiedziano. Obie umowy dotyczą tego samego obiektu i tych samych podmiotów. Czy obecnie ważna jest ostatnia umowa, czy obie, czy pierwsza? Czy wraz z upływem terminu zakończenia drugiej umowy nadal będzie obowiązywała ta pierwsza umowa i należałoby ją wcześniej wypowiedzieć, aby najem został skutecznie zakończony?
W przedstawionej przez Pana sytuacji należy stwierdzić, iż zgodnym zamiarem stron umowy było zawarcie nowej umowy, zmieniającej warunki najmu lokalu. Fakt, iż strony umowy najmu zawartej później wykonywały jej postanowienia, wystawiając faktury na wyższe kwoty wskazane w umowie z 2021 r. i regulując płatności czynszowe, potwierdza powyższe.
Tożsame stanowisko prezentuje także orzecznictwo: „Poza tym mogą mieć znaczenie dla stwierdzenia zgodnej woli stron ich wcześniejsze i późniejsze oświadczenia oraz zachowania, czyli tzw. kontekst sytuacyjny (por. uchwałę siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 1995 r., sygn. akt III CZP 66/95)”.
Należy więc uznać, że dokonali Państwo rozwiązania uprzednio zawartej umowy za porozumieniem stron, które to porozumienie nie musi mieć formy pisemnej. Oświadczenie woli może mieć bowiem formę zarówno ustną, pisemną, jak i może zostać złożone przez czynności konkludentne. Konkludentne oświadczenie woli to dorozumiane bądź milczące wyrażenie woli.
Odpowiadając na postawione przez Pana pytanie, warto też powołać kolejny wyrok, który rozstrzygał podobną sprawę: „W ocenie Sądu na skutek zawarcia umowy najmu tego samego lokalu pomiędzy powodem a pozwaną doszło do rozwiązania poprzedniej umowy za porozumieniem stron. Powód zawierając bowiem na prośbę pozwanego R.M. umowę z pozwaną E.M., wyraził w sposób dorozumiany zgodę na rozwiązanie dotychczasowej umowy. Wskazać należy, iż dla rozwiązania umowy za zgodą obu stron ani postanowienia umowy, ani przepisy kodeksu cywilnego nie przewidują formy szczególnej” (wyrok Sądu Rejonowego dla Wrocławia – Śródmieścia z dnia 7 czerwca 2013 r., sygn. akt VIII C 493/12).
Podsumowując, należy więc stwierdzić, iż pierwsza umowa najmu została rozwiązana w sposób dorozumiany, a zastąpiła ją umowa zawarta w 2021 r.
Zmiana warunków najmu w restauracji
Właściciel restauracji wynajmował lokal na podstawie umowy zawartej na czas nieokreślony z 6-miesięcznym okresem wypowiedzenia. Po kilku latach działalności właściciel zdecydował się na podpisanie nowej umowy, która określała wyższy czynsz i dodała zobowiązanie do modernizacji wnętrza lokalu przez najemcę. Strony nie odniosły się do wcześniejszej umowy i zaczęły stosować warunki nowej. Po zakończeniu terminu obowiązywania nowej umowy pojawiła się wątpliwość, czy wcześniejsza umowa nadal obowiązuje, jednak fakt, że przez cały okres stosowano nowe zasady, wskazał na dorozumiane rozwiązanie starej umowy.
Najem magazynu przez firmę transportową
Firma transportowa wynajmowała magazyn na podstawie wieloletniej umowy, ale w 2020 roku podpisano nową umowę, w której doprecyzowano zasady użytkowania przestrzeni i dodano klauzulę o karach umownych. Firma kontynuowała działalność zgodnie z nowymi zapisami, nie wracając do wcześniejszych postanowień. Po zakończeniu nowej umowy właściciel magazynu próbował egzekwować wcześniejsze warunki, twierdząc, że nie doszło do formalnego rozwiązania starej umowy. Ostatecznie sąd uznał, że zachowanie stron świadczyło o akceptacji nowej umowy i dorozumianym zakończeniu poprzedniej.
Biuro wynajmowane przez firmę IT
Przedsiębiorca z branży IT wynajął biuro na podstawie umowy z 2015 roku, jednak w 2022 roku podpisano nową umowę, w której zmieniono warunki dotyczące terminów płatności oraz dodatkowych usług. Przez kolejne lata firma korzystała z nowych warunków, opłacając wyższy czynsz zgodnie z nową umową. Po zakończeniu jej obowiązywania wynajmujący twierdził, że wcześniejsza umowa wciąż obowiązuje, ponieważ nie została formalnie wypowiedziana. Analiza dokumentacji i faktur potwierdziła jednak, że strony uznały nową umowę za obowiązującą, a poprzednia została rozwiązana w sposób dorozumiany.
Zawarcie nowej umowy najmu pomiędzy tymi samymi stronami dotyczącej tego samego przedmiotu może prowadzić do dorozumianego rozwiązania wcześniejszej umowy, nawet jeśli nie została ona formalnie wypowiedziana. Kluczowe znaczenie ma zgodna wola stron, przejawiająca się w realizacji postanowień nowej umowy, takich jak uiszczanie czynszu według nowych stawek. W praktyce działania stron mogą wskazywać na akceptację nowych warunków, co oznacza, że wcześniejsza umowa przestaje obowiązywać.
Oferujemy kompleksowe porady prawne online, które pozwalają na szybkie i wygodne uzyskanie fachowej pomocy bez konieczności wychodzenia z domu. Nasz zespół doświadczonych prawników zapewnia profesjonalne doradztwo w zakresie prawa cywilnego, gospodarczego i nieruchomości, dostosowane do indywidualnych potrzeb klientów. Gwarantujemy rzetelność, poufność oraz klarowne wyjaśnienia nawet najbardziej skomplikowanych zagadnień prawnych. Skorzystanie z naszych usług to oszczędność czasu i pewność, że Twoje sprawy są w dobrych rękach.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 1995 r., sygn. akt III CZP 66/95
3. Wyrok Sądu Rejonowego dla Wrocławia – Śródmieścia z dnia 7 czerwca 2013 r., sygn. akt VIII C 493/12
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika