Sprzedaż odziedziczonego mieszkania bez wpisu do KW

Czy można sprzedać odziedziczone mieszkanie bez wcześniejszego wpisu do księgi wieczystej?

Tak, w wielu przypadkach jest to możliwe. Spadkobierca nabywa spadek z chwilą śmierci spadkodawcy, a prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia albo europejskie poświadczenie spadkowe służą wykazaniu tego prawa wobec osób trzecich. Wpis spadkobiercy do księgi wieczystej przed sprzedażą jest praktycznie pożądany, ale nie zawsze jest warunkiem zawarcia umowy sprzedaży.

Oznacza to, że w akcie notarialnym sprzedaży można wskazać, że właściciel ujawniony w księdze wieczystej zmarł, a sprzedający jest jego spadkobiercą na podstawie konkretnego dokumentu spadkowego. Samo oświadczenie sprzedającego nie wystarczy jednak bez urzędowego dokumentu potwierdzającego dziedziczenie.

Zasada jest prosta: sprzedający może przenieść własność tylko wtedy, gdy sam jest właścicielem albo potrafi wykazać, że nabył własność w drodze dziedziczenia. Jeżeli dokumenty potwierdzają taki stan, notariusz może sporządzić umowę sprzedaży, a następnie złożyć wniosek do księgi wieczystej obejmujący wpis kupującego jako nowego właściciela.

Zobacz również: sprzedaż mieszkania przed wpisem do księgi wieczystej

Rola notariusza przy sprzedaży mieszkania ze spadku

Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Notariusz nie ogranicza się do przepisania treści ustalonej przez strony. Zgodnie z art. 80 ustawy Prawo o notariacie przy dokonywaniu czynności notarialnych ma obowiązek czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność może powodować skutki prawne.

W praktyce notariusz powinien sprawdzić przede wszystkim księgę wieczystą, dokument będący podstawą dziedziczenia, dane spadkodawcy i spadkobiercy, stan cywilny sprzedającego, ewentualne ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością oraz to, czy nie zachodzą przeszkody do zawarcia umowy. Jeżeli czynność byłaby sprzeczna z prawem, notariusz powinien odmówić jej dokonania. Odmowa może zostać zaskarżona na zasadach przewidzianych w Prawie o notariacie.

Nie oznacza to jednak, że notariusz zawsze musi żądać wcześniejszego wpisania spadkobiercy jako właściciela w dziale II księgi wieczystej. Jeżeli dokumenty pozwalają wykazać ciągłość prawa własności, transakcja może zostać przeprowadzona bez takiego wcześniejszego wpisu.

Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży?

Najważniejszym dokumentem jest podstawa dziedziczenia. Może nią być w szczególności prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza. W sprawach z elementem transgranicznym znaczenie może mieć także europejskie poświadczenie spadkowe.

Poza dokumentem spadkowym notariusz może zażądać m.in. numeru księgi wieczystej, aktu zgonu spadkodawcy, zaświadczeń podatkowych dotyczących nabycia spadku, dokumentów potwierdzających tożsamość stron, dokumentów dotyczących lokalu lub domu oraz informacji o ewentualnych obciążeniach. Zakres dokumentów zależy od rodzaju nieruchomości i konkretnego stanu prawnego.

Względem osoby trzeciej, która nie rości sobie praw do spadku z tytułu dziedziczenia, spadkobierca może udowodnić swoje prawa wynikające z dziedziczenia dokumentami wskazanymi w art. 1027 Kodeksu cywilnego. Z kolei art. 1028 Kodeksu cywilnego przewiduje ochronę osoby trzeciej działającej w dobrej wierze, jeżeli rozporządzenia dokonuje osoba legitymująca się stwierdzeniem nabycia spadku albo poświadczeniem dziedziczenia, choć w rzeczywistości spadkobiercą nie jest.

Księga wieczysta a rzeczywisty stan prawny

Księga wieczysta ma bardzo duże znaczenie dla bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Z kolei rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych może chronić nabywcę działającego w zaufaniu do treści księgi.

Śmierć właściciela powoduje jednak, że rzeczywisty stan prawny może odbiegać od treści księgi. W dziale II nadal może widnieć zmarły właściciel, choć prawo własności przeszło na spadkobierców. Tę rozbieżność można wykazać dokumentem spadkowym, a następnie usunąć przez odpowiedni wpis w księdze wieczystej.

W akcie sprzedaży notariusz opisuje podstawę nabycia przez spadkobiercę oraz podstawę przeniesienia własności na kupującego. Sąd wieczystoksięgowy, rozpoznając wniosek o wpis, ocenia dokumenty załączone do aktu i treść księgi. W typowej sytuacji możliwe jest więc ujawnienie kupującego jako właściciela bez prowadzenia osobnej wcześniejszej procedury wpisania spadkobiercy.

Przeczytaj też: wykreślenie byłego męża z księgi wieczystej

Kiedy sprzedaż może być problematyczna?

Problem może pojawić się wtedy, gdy nie da się jednoznacznie ustalić, że nieruchomość należała do spadkodawcy albo że sprzedający jest jedynym uprawnionym do rozporządzenia całą nieruchomością. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w których jest kilku spadkobierców, trwa dział spadku, część udziałów należy do innych osób, księga wieczysta zawiera ostrzeżenia, a dane osobowe w dokumentach nie są spójne.

Jeżeli nieruchomość została odziedziczona przez kilka osób, każdy ze spadkobierców jest współwłaścicielem w odpowiednim udziale. Sprzedaż całej nieruchomości wymaga udziału wszystkich współwłaścicieli albo odpowiedniego umocowania. Jeden spadkobierca może samodzielnie sprzedać tylko swój udział, chyba że działa jako pełnomocnik pozostałych.

Wątpliwości mogą też wystąpić przy spadkach zagranicznych, przy nieruchomościach obciążonych hipoteką, przy braku wymaganych zaświadczeń podatkowych albo przy dawnych księgach, w których dane właściciela są niepełne. W takich przypadkach notariusz może oczekiwać dodatkowych dokumentów, a kupujący może domagać się wcześniejszego uporządkowania księgi wieczystej.

Zobacz również: współwłasność działki z osobą nieżyjącą

Jak ująć taką sytuację w akcie notarialnym?

Sformułowanie podobne do przedstawionego w pytaniu może zostać wykorzystane, ale ostateczną treść aktu ustala notariusz. W akcie powinno wynikać, że osoba ujawniona w księdze wieczystej jako właściciel zmarła, a sprzedający nabył spadek po tej osobie na podstawie konkretnego dokumentu. Należy podać sąd albo notariusza, datę dokumentu, sygnaturę albo numer repertorium oraz informację o prawomocności lub rejestracji dokumentu.

Kluczowe jest nie samo brzmienie jednego zdania, lecz komplet dokumentów i możliwość wykazania ciągłości prawa. Jeżeli z księgi wieczystej wynika, że właścicielem był spadkodawca, a dokument spadkowy wskazuje sprzedającego jako spadkobiercę, notariusz może sporządzić umowę sprzedaży. Następnie wniosek wieczystoksięgowy powinien umożliwić sądowi wpisanie kupującego jako aktualnego właściciela.

FAQ

Czy trzeba najpierw wpisać spadkobiercę do księgi wieczystej?

Nie zawsze. Jeżeli spadkobierca ma dokument potwierdzający dziedziczenie, a z księgi wieczystej wynika, że zmarły był właścicielem nieruchomości, sprzedaż może zostać dokonana bez wcześniejszego wpisu spadkobiercy.

Czy wystarczy samo postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku?

W wielu sprawach jest to podstawowy dokument, ale notariusz może wymagać także innych dokumentów, np. zaświadczeń podatkowych, odpisów aktów stanu cywilnego, danych księgi wieczystej albo dokumentów dotyczących lokalu.

Czy zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia działa tak samo jak postanowienie sądu?

Co do wykazywania praw spadkobiercy wobec osób trzecich zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia pełni podobną funkcję jak prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku.

Czy jeden spadkobierca może sprzedać całe mieszkanie?

Tylko wtedy, gdy jest jedynym właścicielem albo działa w imieniu pozostałych właścicieli na podstawie ważnego pełnomocnictwa. Jeżeli nabył tylko udział w spadku, samodzielnie może rozporządzać co do zasady wyłącznie swoim udziałem.

Co zrobić, gdy notariusz odmawia sporządzenia aktu?

Warto ustalić przyczynę odmowy i uzupełnić dokumenty, jeżeli problem ma charakter formalny. Jeżeli notariusz odmawia dokonania czynności jako sprzecznej z prawem, przepisy Prawa o notariacie przewidują możliwość zaskarżenia odmowy.

Podsumowanie

Sprzedaż odziedziczonego mieszkania bez wcześniejszego wpisania spadkobiercy do księgi wieczystej jest dopuszczalna, jeżeli sprzedający może wykazać swoje prawo dokumentem spadkowym, a treść księgi wieczystej pozwala powiązać nieruchomość ze spadkodawcą. Najczęściej notariusz opisuje w akcie ciągłość prawa własności i składa wniosek wieczystoksięgowy prowadzący do wpisu kupującego jako właściciela.

W praktyce o powodzeniu transakcji decydują dokumenty. Przed podpisaniem umowy warto upewnić się, że postanowienie jest prawomocne, akt poświadczenia dziedziczenia został zarejestrowany, a wszystkie wymagane zaświadczenia i dane z księgi wieczystej są zgodne.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
3. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie - Dz.U. 1991 nr 22 poz. 91

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.