Sprzedaż spadku bez wpisu do KW

Zgodnie z zasadą prawa cywilnego nikt nie może przenieść na drugą osobę więcej praw, niż sam posiada. Zbywając prawo własności, może Pani rozporządzić tym prawem tylko w tym zakresie, w jakim Pani ono przysługuje.

Dbałość notariusza o księgi wieczyste

Ponieważ zgodnie z art. 80 2 ustawy Prawo o notariacie przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne, obowiązkiem notariusza sporządzającego umowę sprzedaży będzie zweryfikować, czy oświadczając, że sprzedaje Pani prawo, rzeczywiście może Pani tym prawem rozporządzać. Zgodnie z art. 81 ustawy notariusz odmówi dokonania czynności notarialnej sprzecznej z prawem. Taka odmowa jest zaskarżalna zażaleniem (składa się je do sądu w terminie 7 dni od otrzymania uzasadnienia odmowy, o które zwróci się Pani na piśmie do notariusza, art. 81, 82 ustawy). Adekwatne sprawdzenie, czy prawo Pani przysługuje, następuje na podstawie wpisu w księgach wieczystych. Domniemywa się bowiem, że prawo ujawnione w księdze wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), a w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Zobacz też: Sprzedaż mieszkania przed wpisem do księgi wieczystej

Sprzedaż spadku – weryfikacja prawa własności

Nie jest jednak tak, że czynność może być sporządzona tylko po wykazaniu przysługującego prawa na podstawie księgi wieczystej. Tu można wskazać, że dla niektórych nieruchomości księgi wieczyste mogą w ogóle nie być prowadzone (np. w przypadku nieruchomości będących własnością spółdzielni, na których ustanowiono spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), prawa mogą w tych księgach nie być ujawnione (por. art. 92 § 1 Prawa o notariacie). Konieczne jest zatem wiarygodne i pewne zweryfikowanie, czy dane prawo komuś przysługuje, jednak niekoniecznie na podstawie wpisu w księdze wieczystej.

Przeczytaj też: Wykreślenie byłego męża z księgi wieczystej

Dowody na prawa do spadku

W przypadku, gdy właściciel zmarł, względem osoby trzeciej, która nie rości sobie praw do spadku z tytułu dziedziczenia, spadkobierca może udowodnić swoje prawa wynikające z dziedziczenia tylko stwierdzeniem nabycia spadku albo zarejestrowanym aktem poświadczenia dziedziczenia (art. 1027 Kodeksu cywilnego). Jeżeli ten, kto uzyskał stwierdzenie nabycia spadku albo poświadczenie dziedziczenia, lecz spadkobiercą nie jest, rozporządza prawem należącym do spadku na rzecz osoby trzeciej, osoba, na której rzecz rozporządzenie następuje, nabywa prawo lub zostaje zwolniona od obowiązku, chyba że działa w złej wierze (art. 1028). Działanie na podstawie treści prawomocnego stwierdzenia nabycia spadku jest zatem podobnie chronione jak działanie na podstawie wpisu w księgach wieczystych.

Jeśli sprzedawca – spadkobierca legitymuje się prawomocnym postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku, a osoba zmarła, po której spadek został nabyty, jest wpisana jako ostatni właściciel w księdze wieczystej (tj. można stwierdzić, że prawo, którym ma nastąpić rozporządzenie, wchodzi w skład spadku), nie ma przeszkód dla sporządzenia aktu notarialnego przenoszącego własność. Postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku winno być jednak wtedy przedłożone w oryginale, aby można było złożyć je do ksiąg wieczystych wraz z wnioskiem o wpisanie także poprzedniego właściciela, który nabył spadek na jego podstawie, a następnie właściciela aktualnego, nabywającego nieruchomość od spadkobiercy.

Odpowiadając bezpośrednio na Pani pytanie, możliwe jest zbycie odziedziczonej nieruchomości przez przepisywania w księgach wieczystych właściciela jeszcze przed sprzedażą, używając sformułowania jak w pytaniu.

Zobacz również: Współwłasność działki z osobą nieżyjącą

Przykłady

Pani Anna odziedziczyła po swojej babci mieszkanie w Krakowie. Miała już prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, ale nie zdążyła jeszcze ujawnić swojego prawa w księdze wieczystej. Kiedy znalazła kupca, udała się do notariusza z postanowieniem spadkowym. Notariusz potwierdził, że nie ma potrzeby wcześniejszego wpisu do księgi – wystarczy, że dokumenty zostaną załączone do wniosku o wpis nowego właściciela. Transakcja doszła do skutku bez problemu, a wpisy do KW zostały dokonane już po sprzedaży.

Pan Marek odziedziczył dom po zmarłym ojcu w niewielkiej miejscowości na Podlasiu. Chciał sprzedać nieruchomość szybko, by pokryć koszty leczenia. Mimo że miał już stwierdzenie nabycia spadku, notariusz odmówił sporządzenia aktu, twierdząc, że nie może przenieść własności bez wcześniejszego wpisu w księdze wieczystej. Marek skonsultował się z innym notariuszem, który wyjaśnił, że taka sprzedaż jest dopuszczalna, o ile przedstawione zostaną odpowiednie dokumenty – oryginał postanowienia sądowego oraz potwierdzenie, że zmarły był ujawniony jako właściciel. Finalnie doszło do podpisania umowy, a problem wynikał z nadmiernej ostrożności pierwszego notariusza.

Małżeństwo Katarzyna i Piotr odziedziczyli mieszkanie po wujku Katarzyny, który zmarł w Niemczech, ale miał majątek w Polsce. Spadek został im przyznany sądownie, ale księga wieczysta nadal wskazywała zmarłego jako właściciela. Kupujący, zaniepokojony brakiem ich nazwisk w KW, zażądał wcześniejszego wpisu. Notariusz jednak uspokoił strony, tłumacząc, że możliwe jest połączenie wpisu dziedziczenia z przeniesieniem własności i że wystarczy załączyć oryginalne postanowienie o nabyciu spadku. Transakcja została przeprowadzona zgodnie z prawem, a kupujący został wpisany do KW po złożeniu jednego wniosku obejmującego zarówno dziedziczenie, jak i sprzedaż.

Podsumowanie

Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości bez wcześniejszego wpisu do księgi wieczystej jest możliwa, o ile spadkobierca posiada prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia. Notariusz może na tej podstawie przeprowadzić transakcję i złożyć wniosek o ujawnienie nowego właściciela w księdze. Kluczowe jest przedłożenie odpowiednich dokumentów i wykazanie ciągłości prawa własności po zmarłym.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz pomocy prawnej w sprawach spadkowych, sprzedaży nieruchomości lub ksiąg wieczystych? Skorzystaj z naszej porady prawnej online – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Nasi doświadczeni prawnicy odpowiedzą na Twoje pytania, sprawdzą dokumenty i wskażą najlepsze rozwiązanie. Zadaj pytanie już teraz – odpowiedź otrzymasz nawet w 24 godziny!