Zameldowanie rodziny w domu teściowej - jakie prawa mają zameldowani?

Podaje Pani, że mieszka Pani z mężem i dziećmi w domu, który jest własnością teściowej i jej siostry, są Państwo w nim zameldowani. Teściowa chce, by się Państwo wyprowadzili. Zapytuje Pani, czy ma Pani takie same prawa do tego domu jak teściowa i jej siostra.

Rozporządzanie domem przez właścicieli

Z prawa własności wynika uprawnienie do decydowania o tym, kto zamieszkuje w domu (z zastrzeżeniem, że prawo do zamieszkania może wynikać z innych źródeł, np. z prawa służebności mieszkania). Zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Z prawa własności wynika też zatem uprawnienie do korzystania z rzeczy/nieruchomości, z wyłączeniem innych osób.

Zameldowanie w domu

Jeśli właściciel domu/współwłaściciel domu nie będzie chciał, by ktoś zamieszkiwał w jego domu, jest on w stanie doprowadzić do tego, by ta osoba została eksmitowana, jednak nie jest to proste.

Sam fakt zameldowania w domu nie ma dla powyższych faktów znaczenia, bowiem zameldowanie wynika tylko z obowiązku administracyjnego – to stwierdzenie stanu faktycznego, że ktoś stale zamieszkuje. Samo zameldowanie nie kreuje praw rzeczowych czy zobowiązaniowych. Niestety zatem przy ewentualnej sprawie eksmisji zameldowanie nie będzie miało znaczenia.

W pierwszej kolejności jednak w podobnej sytuacji powinna Pani zweryfikować, czy rzeczywiście właścicielem domu jest sama teściowa i jej siostra – czy dom nie należał np. do majątku wspólnego teściowej i ojca Pani męża – gdyby tak było, Pani mąż prawdopodobnie także byłby współwłaścicielem domu (gdyby ojciec nie zostawił testamentu z powołaniem do spadku kogoś innego niż Pani męża) i to zmieniałoby sytuację. Gdyby miała Pani jakiekolwiek dane w tym zakresie (kto jest w księdze wieczystej domu, jak i kiedy teściowa nabyła udział itd.), proszę o ich przesłanie, wtedy podam, czy taka sytuacja występuje/jest prawdopodobna.

Zamieszkanie na mocy umowy użyczenia

Jeśli korzystają Państwo z lokalu, ponieważ teściowa pozwoliła Państwu mieszkać nieodpłatnie, w istocie korzystają Państwo z domu na podstawie umowy zbliżonej do umowy użyczenia (art. 710 Kodeksu cywilnego). Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

„Zamieszkanie z najemcą krewnych lub powinowatych, względem których najemca nie ma obowiązku alimentacyjnego, jest stosunkiem zbliżonym do użyczenia. Podobnie należy ocenić stosunek między najemcą a jego pełnoletnim i utrzymującym się własnymi siłami dzieckiem oraz małżonkiem takiego dziecka (por. uzasadnienie uchwały składu 7 sędziów SN z dnia 6 kwietnia 1970 r. – zasada prawna, III CZP 61/69, OSNCP 1971, nr 7–8, poz. 118, z omówieniem A. Szpunara i W. Wanatowskiej, Przegląd orzecznictwa, NP 1971, nr 6, s. 919; uchwała SN z dnia 18 lipca 1984 r., III CZP 42/84, OSNCP 1985, nr 2–3, poz. 25, z glosami K. Zagrobelnego, NP 1986, nr 6, s. 92, M. Nazara, OSPiKA 1986, z. 5, poz. 106, i K. Stefaniuka, OSPiKA 1986, z. 5, poz. 106, oraz z omówieniem E. Łętowskiej, Przegląd orzecznictwa, NP 1987, nr 7–8, s. 111; por. także wyrok SW dla m.st. Warszawy z dnia 12 maja 1958 r., Cr 480/58, OSPiKA 1958, z. 11, poz. 281, z glosą F. Błahuty)” (red. J. Gudowski, Komentarz do art. 710 K.c., teza 8, Lex).

Umowę użyczenia co do zasady należy wypowiedzieć. Wyjątkiem jest zajście wypadku z art. 715: „jeżeli umowa użyczenia została zawarta na czas nieoznaczony, użyczenie kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić”.

Wypowiedzenie umowy użyczenia domu

W Państwa wypadku teściowa musiałaby zatem w pierwszej kolejności wypowiedzieć Państwu umowę. Wypowiedzenie następuje na podstawie art. 365¹ Kodeksu cywilnego: „zobowiązanie bezterminowe o charakterze ciągłym wygasa po wypowiedzeniu przez dłużnika lub wierzyciela z zachowaniem terminów umownych, ustawowych lub zwyczajowych, a w razie braku takich terminów niezwłocznie po wypowiedzeniu”.

Według powyższego przepisu umowa wygasłaby zatem niezwłocznie po wypowiedzeniu. Podnosi się jednak, że termin powinien uwzględniać interesy i sytuację obu stron: Gdy przedmiotem użyczenia jest lokal mieszkalny, wskazówką do oceny okresu wypowiedzenia może być zastosowany przez analogię traktujący o stosunku najmu art. 688 [Por. J. Gudowski (w:) Komentarz do kodeksu cywilnego, Księga trzecia, Zobowiązania, tom 2, Warszawa 2007, s. 375]. Zgodnie z art. 688 „jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego”.

Po wypowiedzeniu umowy przez teściową i jej siostrę należałoby liczyć termin 3 miesięcy na koniec miesiąca kalendarzowego, zanim umowa wygaśnie. Dopiero po takim czasie teściowa z siostrą mogłyby żądać wyprowadzenia się, a gdyby Państwo nie zrobili tego dobrowolnie – wnieść o eksmisję z lokalu do sądu. Dopiero po przeprowadzeniu postępowania sądowego i uzyskaniu klauzuli prawomocności, teściowa mogłaby dochodzić opuszczenia i opróżnienia domu przez Państwa.

Uprawnienie do lokalu socjalnego dla rodziny po eksmisji

Ponieważ byliby Państwo lokatorami w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (art. 2 ust. 1 pkt 1), sąd w określonych sytuacjach musiałby wobec Państwa orzec o uprawnieniu do lokalu socjalnego. Zgodnie z art. 14 ust. 4 ww. ustawy:

„4. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec:

1) kobiety w ciąży,

2) małoletniego, osoby niepełnosprawnej w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (Dz. U. z 2020 r. poz. 426) lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej,

3) obłożnie chorego,

4) emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5) osoby posiadającej status bezrobotnego,

6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie”.

Zgodnie z art. 14 ust. 6 ww. ustawy w przypadku orzeczenia o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego, sąd nakaże wstrzymanie wykonania eksmisji do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Wskażę też, że w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu covid-19 wykonanie eksmisji nie jest co do zasady możliwe (art. 15 zzu ustawy z dnia 31 marca 2020 roku o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw).

Podsumowując – teściowa może doprowadzić do przymusowego wyprowadzenia się Państwa, jednak jest to proces długotrwały, a aktualnie do czasu ustania okresu pandemii niemożliwy do przeprowadzenia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 lipca 1984 r., III CZP 42/84

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.