Podwyżka czynszu w kamienicy a stan budynku

Podwyżka czynszu

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (w skrócie u.o.p.l.) dotyczy zarówno samodzielnych lokali mieszkalnych, w całości przeznaczonych do stałego wynajmowania, jak i lokali niespełniających statusu samodzielności, ani nieprzeznaczonych do stałego wynajmowania przez właściciela; odnosi się też do najmu okazjonalnego.

Zgodnie z art. 8a ust. 2 u.o.p.l. termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Liczy się od dnia otrzymania pisma.

Podwyżka czynszu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela (media), nie może być dokonywana częściej niż co 6 miesięcy (art. 9 ust. 1b u.o.p.l.).

Natomiast zgodnie z art. 8a ust. 4 u.o.p.l. „podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej, może nastąpić w uzasadnionych przypadkach”.

Wysokość podwyżki za mieszkanie w kamienicy

Jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, wówczas podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile mieści się w granicach określonych w ust. 4b.

Stanowi on, iż „podwyższając czynsz, właściciel może ustalić:

1) zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż:

a) 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub

b) 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową aż do ich pełnego zwrotu;

2) godziwy zysk”.

Zgodnie z art. 8a ust. 4e u.o.p.l. także podwyżkę czynszu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną.

Czynsz można podnieść, o ile jest się w stanie uzasadnić powód podwyżki. Można podnieść czynsz i opłaty nie tylko do poziomu zapewniającego utrzymanie lokali, ale także do poziomu zapewniającego zwrot kapitału i godziwy zysk.

Ustawa o ochronie lokatorów ustala równocześnie kwotę zwrotu kapitału, jaki wolno właścicielowi przyjąć przy ustalaniu czynszu. Wynosi ona w skali roku:

• nie więcej niż 1,5% nakładów właściciela na budowę albo zakup lokalu,
• nie więcej niż 10% nakładów poniesionych przez niego na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu.

Wynajmujący, wypowiadając czynsz, nie może ograniczyć się do podania przyczyny podwyżki i składników nowej jego stawki.

Uzasadnienie podwyżki czynszu za mieszkanie

Sąd Najwyższy w uchwale z 5 lutego 2010 r. (sygn. akt III CZP 130/09) uznał, że w kalkulacji podwyżki powinien być wskazany sposób obliczenia tego ze składników czynszu, który stanowi podstawę wypowiedzenia dotychczasowej jego wysokości.

W zależności od okoliczności uzasadnione może być podniesienie czynszu i to znaczne w stosunku do obecnej stawki. Zgodnie z art. 8 a ust. 5 zd. 2 ustawy ciężar udowodnienia zasadności podwyżki został nałożony na właściciela. Rolą więc wynajmującego w postępowaniu sądowym jest wykazanie wysokości poszczególnych składników podwyższonego czynszu.

Ustawodawca w żaden sposób nie określił w jaki sposób stawka godziwego zysku powinna zostać ustalona, pozostawiając ocenę w tym zakresie Sądowi pod kątem właściwego kryterium ustalenia tej stawki, jak również w zakresie wysokości godziwego zysku.

Godziwy zysk może być ustalony w oparciu o poziom rentowności inwestycji jaką jest wynajem mieszkań w stosunku do zainwestowanego kapitału. Stawka rentowności wynajmu mieszkań na poziomie 4,5% jest uzasadniona – z takimi orzeczeniami sądów się spotykam.

Wystarczy przedłożenie kalkulacji zawierającej zestawienie wszystkich kosztów, wydatków, zwrotu kapitału oraz uzyskiwanego zysku za okres poprzedzający wprowadzenie podwyżki i odniesienie jej do aktualnie wprowadzanej stawki. By ustalić szacunkową wartość korzyści majątkowej, jaką obiektywnie uzyskać może wynajmujący, należy hipotetycznie rozważyć, jak kształtowałby się jego zysk przy zainwestowaniu tych samych środków w inne instrumenty finansowe, dostępne na rynku.

W wypadku zaś inwestycji tego rodzaju odnieść należy się natomiast przez analogię do zysku osiągalnego w ramach innych inwestycji kapitałowych (depozyty bankowe, obligacje). Należy zatem założyć hipotetyczne, jaki zysk strona wynajmująca mogłaby uzyskać, gdyby te same środki, co zainwestowane w wynajmowaną nieruchomość, ulokowane zostały w ramach innych dostępnych powszechnie form pomnażania kapitału. Punktem wyjścia musi być zatem moment zadysponowania środkami, a w konsekwencji i suma przeznaczona wówczas na tę transakcję.

Żądanie przedstawienia kalkulacji

Gdy właściciel nie przedstawi pisemnego uzasadnienia i kalkulacji, to wprowadzone podwyżki będą nieważne.

Lokator ma prawo na piśmie zażądać, aby właściciel w ciągu 14 dni na piśmie przedstawił mu przyczynę podwyżki i jej kalkulację. W ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia czynszu lokator może na piśmie odmówić przyjęcia podwyżki. Wtedy po upływie okresu wypowiedzenia wysokości czynszu rozwiązuje się stosunek najmu. Natomiast do tego momentu lokator płaci czynsz w dotychczasowej wysokości.

Lokator może wnieść do sądu pozwu o ustalenie, że podwyżka jest nieuzasadniona albo powinna zostać określona w innej wysokości.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2010 r. (sygn. akt III CZP 130/09

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.