Kategoria: Nieruchomości
Baner RODO

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z nieruchomościami?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podział nieruchomości ze służebnością osobistą

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 2018-02-12

W 2008 r. otrzymałem w ramach darowizny dużą działkę od rodziców. Jest ona przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. Mam na to akt notarialny, odpowiednie wpisy zostały też wprowadzone do księgi wieczystej. W tym czasie na tej działce stał już jeden dom wraz z zabudowaniami gospodarczymi, w którym do tej pory mieszkają moi rodzice, mają dożywotnią służebność. Dwa lata później wybudowałem jeszcze jeden dom, który chciałbym teraz sprzedać, oraz podzielić resztę nieruchomości na działki budowlane. Tak więc trzeba będzie dokonać podziału nieruchomości. Czy rodzice muszą wyrazić zgodę na ten podział mając ustanowioną służebność osobistą? 

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Ogólnie jestem bardzo zadowolony z porady, tylko czas oczekiwania na pierwsza odpowiedz był zbyt długi. Polecam
Patryk, 32 lata
Konkretna, zrozumiała dla mnie odpowiedz której nie mogłam uzyskać na innych portalach oraz od własnego adwokata prowadzącego moje inne sprawy, adwokata który chciał 2500 zł za zapoznanie się z aktami sprawy, by mógł dzielić mi właściwej odpowiedzi + 3000 tyś (netto) za założenie sprawy i reprezentacje mojej osoby. 
Magdalena, 34 lata
Pragne goraco podziekowac za przygotowanie pisma.Kilkakrotnie korzystalem juz z pomocy portalu i zawsze uslugi swiadczone sa na bardzo wysokim poziomie.Terminowosc, a przede wszystkim profesjonalizm w kazdym calu ,poparte litera prawa.Portal godny polecenia .Paweł
Paweł
Bardzo dziękuję za poradę.
Krystyna, technik ekonomista, 63 lata
Odpowiedź szybka i szczegółowa. Wszystko konkretnie i na temat. Polecam
Wioletta
Wszystko jest dla mnie jasne. Dziękuje
Andrzej, 66 lat, emeryt
Bardzo dziękuję za satysfakcjonująca mnie odpowiedź. Państwa wyjaśnienia okazały się dla mnie pomocne. 
Beata, nauczyciel, 55
Odpowiedzi wyczerpujące, cierpliwie przekazywane, a co najważniejsze pozwalające na skuteczne i satysfakcjonujące mnie załatwienie sprawy.
Izabela
Witam w odpowiedzi na Pańskie zapytanie przyznaje że jestem zadowolony z otrzymanej pomocy która była w pełni wyczerpująca ze względu na możliwość zadawania dodatkowych pytań.  
Janusz
Bardzo dziękuję za wyczerpującą i jasną odpowiedż. 
Bożena, księgowa, 55 lat
Dobra cena, świetna porada, wrócę tutaj na pewno.
Adrian
Nie widzę potrzeby zmian, tak trzymać a będzie dobrze
Gerard, geodeta, 80 lat
Portal eporady24.pl okazał się znakomitą wirtualną kancelarią prawną, mającą wachlarz prawników o różnych specjalnościach, działających w różnych miejscowościach w kraju. Usługa zaczyna się od jak najlepszego doboru do specyfiki przestawionego problemu prawnego wyspecjalizowanego prawnika; taka merytoryczna selekcja z kojarzeniem pary klient - prawnik. Następnie odbywa się indywidualna wycena porady i określenie terminu udzielenia odpowiedzi, i po zatwierdzeniu przez klienta warunków, prawnik opracowuje poradę. W tym czasie klient ma kontakt z prawnikiem online, prawnikowi dostarcza się w miarę potrzeby dodatkowych informacji oraz załącza potrzebne do rozpoznania sprawy dokumenty. Komunikowanie online ma wzmocnione zabezpieczenia a to zapewne dla zachowania tajemnicy zawodowej, ochrony danych klienta, etc. Podobnie, jak osoby przede mną opiniujące usługę uważam, że prawnik wykonuje bardzo konkretną pracę i jej efekt jest konkretny - to pisemna odpowiedź a więc taka, do której możemy powracać. Po otrzymaniu głównej odpowiedzi pewne kwestie nie były dla mnie całkiem jasne, lecz gdy to zgłosiłam, otrzymałam uzupełnienie odpowiedzi od Pani Mecenas Izabeli Nowackiej-Marzeion. Eporady24.pl wydaje się być rzetelną firmą To jedyna taka kancelaria, do której zestresowana \"weszłam\" w piątek a w poniedziałek \"wyszałam\" z niej z poradą ukazującą moją słabą pozycję względem drugiej strony sporu, ale za to z przekonaniem, że zostało to stwierdzone po dokładnym przeglądzie mojej sprawy i obiektywnie tak jest. Klientka lat 56, problem z zakresu prawa pracy
Bogna, 56 lat
Dziękuję, jestem w pełni usatysfakcjonowana Waszą odpowiedzią, rozwiewa moje wątpliwości. Jak zwykle odpowiedź jest szybka i profesjonalna .
Jadwiga
Błyskawiczna i wyczerpująca odpowiedz poparta przepisami prawnymi.
Michał, 33 lata
Polecam. Pełen profesjonalizm i szybkość działania.
Anna
Opinia na najwyższym poziomie
Rafał, 35 lat
Dziękuję za rzeczową i wnikliwą analizę umowy oraz podanie dodatkowych obowiązków w tym zakresie. Ocena wzorowa++
Radosław
Bardzo profesjonalna wykładnia prawa, na pewno skorzystam z informacji zawartych w odpowiedzi.
Krzysztof
Dziękuję bardzo za poświęcenie mi czasu. Trzeba tylko ubolewać nad tym w jaki sposób firmy ubezpieczeniowe przedstawiają swoim klientom oferty. Po prostu są nie ścisłe i nie rzetelne. Polega to tyko i wyłącznie na pozyskaniu klienta, a potem radź sobie sam. To taka osobista refleksja. Może moja frustracja jest podyktowana tym, że dotyka mnie to już po raz kolejny. Kila lat temu odmówiono wypłaty mojej żonie za przebyty udar. Proszę wybaczyć moją wylewność. Jeszcze raz dziękuję. Jeśli kiedykolwiek będę zmuszony skorzystać z podobnej porady to tylko u Was. 
Mirosław, emeryt górniczy, 58 lat
Dziękuję za kompleksową poradę
Michał
Następna ocena dla mecenasa to 10/10 przede wszystkim za profesjonalizm , zaangażowanie w sprawę
Maria, 64 lata, emerytka
Dziękuję za wyczerpującą i szybką odpowiedź, podaną wraz z podstawami prawnymi i ze zrozumiałą interpretacją wymienionych przepisów.
Grażyna, 54 lata, pracownik administracji szkoły
Szanowni Państwo, Bardzo dziękuję za bardzo szybkie odniesienie się do zadanego przeze mnie pytania. Dziękuję także za uwzględnienie w Państwa odpowiedzi mojego późniejszego uszczegółowienia początkowego sformułowania tego pytania.
Magdalena, plastyk, 51 lat
Dziękuję za odpowiedzi. Były bardzo pomocne.
Małgorzata
Dziękuję za informację. Miałem pretensje o pierwszą odpowiedź, pytałem o wyjaśnienie w sprawie \"umowy dożywocia\" i może właśnie dlatego że w cudzysłowie było to określenie jednoznaczne. 
Benedykt
Po raz kolejny korzystałam z porady. Jestem w pełni usatysfakcjonowana.
Ewa
Szybka i zadowalająca mnie realizacja usługi. Widoczny duży wkład aby udzielić wyczerpującej odpowiedzi. Poprzednie nieporozumienia z r.pr. T.Krupinskim nie miały wpływu na to, aby zwrócić do r. pr. T.Krupinskiego i e-porad ponownie.
Marek Hoppe
Porady umieszone na stronie napisane w sposób zrozumiały dla osoby bez wykształcenia prawnego , napisane prosto konkretnie i wyczerpująco.
Małgorzata, 48 lat, ekonomista
Szybko, sprawnie , profesjonalnie
Zofia

Przedstawiona przez Pana sytuacja (w tym treść księgi wieczystej) wiąże się z paroma aspektami, które warto ukazać.

Pierwszy aspekt dotyczy prawa własności.

Umowa dożywocia – art. 888 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.) – na ogół skutkuje przeniesieniem własności (art. 155 K.c.). Napisałem „na ogół”, bo niekiedy także w przypadku darowizn zdarzają się umowy przedwstępne (art. 389 i następne K.c.) – w takich sytuacjach niezbędne jest przeniesienie własności (co na ogół polega na zawarciu tak zwanej umowy wykonawczej, związanej z wcześniejszą umową zobowiązującą – przedwstępną). Treść odnośnej księgi wieczystej (dokładnie: jej dział II) wskazuje na to, że jest Pan właścicielem nieruchomości lub działek ewidencyjnych (o tym zagadnieniu piszę dalej).

Już same uprawnienia właścicielskie (ukazane w art. 140 K.c.) wskazują jednoznacznie na to, że Pan jest uprawniony, między innymi, dysponować tym, co do Pana należy, np. sprzedać (art. 535 i następne K.c.). Skoro Pan – co więcej, wyłącznie Pan (z wyłączeniem innych osób, według art. 140 K.c.) – jest uprawniony decydować w sprawie zbycia nieruchomości, to tym samym (a nawet tym bardziej) wyłącznie Pan jest uprawniony podejmować starania o dokonanie podziału nieruchomości. Chodzi o podejmowanie starań, ponieważ decyzje administracyjne z zakresu podziału nieruchomości uprawnione są podejmować organa administracji publicznej szczebla gminnego (np.: wójt lub burmistrz). Gminy dość często wprowadzają ograniczenia powierzchniowe, od których można odstąpić, np. w przypadku więcej niż jednego budynku na jednej nieruchomości gruntowej. Podstawowe przepisy z zakresu podziału nieruchomości zawarto w ustawie o gospodarce nieruchomościami (zwłaszcza w jej art. 92 i następnych).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Drugi aspekt dotyczy ustanowionej służebności.

Z uwagi na ustanowioną służebność mieszkania (art. 301, art. 302 K.c.), obciążone zostało Pańskie prawo własności odnośnie do trzech działek ewidencyjnych lub nieruchomości (tym zagadnieniem zajmuję się niżej). Gdyby więc doszło do podziału nieruchomości, to również nowe nieruchomości (powstałe wskutek podziału) byłyby obciążone danym ograniczonym prawem rzeczowym (art. 244 i następne K.c.) – służebnością mieszkania (art. 301, art. 302 K.c.), która zaliczana jest do służebności osobistych (art. 296 i następne K.c.).

Wprawdzie samo zbycie (np. sprzedaż) nieruchomości nie wymaga zgody uprawnionych do wykonywania odnośnej służebności (czyli Pańskich rodziców), to jednak byłoby najprościej, gdyby rodzice złożyli oświadczenie o wyrażeniu zgody na to, by ustanowioną przez Pana służebnością była obciążona wyłącznie ta nieruchomość (art. 46), na której – po podziale nieruchomości – będzie znajdował się dom, którego szczególnie dotyczy przysługująca im służebność mieszkania. Oświadczenie takie powinno zostać złożone w formie aktu notarialnego – wprawdzie art. 77 K.c. (z którego taki wymóg wynika) w swej treści odnosi się wprost do umów, zaś ustanowienie służebności jest jednostronnym oświadczeniem woli, ale do ustanowienia służebności niezbędna jest, pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.), forma aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.). Zapewne – szczególnie przez wzgląd na rodzaj ustanowionej przez Pana służebności – byłoby realne doprowadzenie na drodze sądowej (w postępowaniu cywilnym) do wygaśnięcia odnośnej służebności co do nieruchomości (art. 46 K.c.) bez domu, który istniał w czasie ustanowienia służebności (odpowiednie zastosowanie art. 295 K.c. z uwagi na art. 297 K.c.), ale w postępowaniu sądowym najpewniej należałoby wykazać przynajmniej to, który dom był użytkowany w czasie ustanowienia służebności. Dobrowolna zgoda Pańskich rodziców na właściwe ograniczenie przysługującej im służebności mieszkania wydaje się wskazana – przydać się może odpowiednio precyzyjne wskazanie szczegółów (np. numeracji: działek ewidencyjnych oraz ksiąg wieczystych).

Aspekt trzeci dotyczy ksiąg wieczystych i ewidencjonowania nieruchomości.

Gdyby w Polsce funkcjonował jeden system ewidencjonowania nieruchomości, to prawdopodobnie mniejsze byłyby czekające Pana wyzwania. Niestety, nadal „księgi wieczyste sobie i ewidencja gruntów i budynków sobie”. To, nieco kolokwialne, sformułowanie znajduje odzwierciedlenie we wskazanej przez Pana księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów i budynków.

Faktyczna sytuacja jest taka, że w praktyce nawet nie wiadomo, co jest nieruchomością w świetle prawa polskiego. Oficjalnie (jak się uczy studentów prawa) nieruchomość ustawowo określono w artykule 46 K.c.; to mogłoby wystarczyć (w odniesieniu do gruntów), gdyby nie inne istotne okoliczności. Pan (podobnie jak wielu ludzi) posługuje się określeniem „działka”, które może być skrótem od określenia „działka ewidencyjna”. Pierwszy szkopuł w tym, że nie wiadomo, czy „nieruchomość” (gruntowa) oraz „działka ewidencyjna” określają to samo (czyli są synonimami). Może się tak wydawać, ale wtedy zapewne dla każdej działki ewidencyjnej prowadzono by odrębną księgę wieczystą. W tym zaś przypadku są trzy działki ewidencyjne (X, Y, Z). Na podstawie Geoportalu można stwierdzić, że wcześniej wybudowany dom znajduje się na działce ewidencyjnej nr X, zaś można mieć wątpliwość, czy część nowego domu znajduje się częściowo również na działce ewidencyjnej nr Y – a w takich sytuacjach budynek (np. dom) stanowi część składową nieruchomości gruntowej (art. 47 i 48 K.c.).

Samo prowadzenie jednej księgi wieczystej dla trzech działek ewidencyjnych skutkuje tym, że ustanowiona przez Pana na rzecz Pańskich rodziców służebność mieszkania obciąża całą księgę wieczystą – a więc także działki ewidencyjne o numerach: Y oraz Z, chociaż wcześniej wybudowany dom posadowiony jest wyłącznie na działce ewidencyjnej nr X. Gdyby działka ewidencyjna była tym samym co nieruchomość, to obciążenie własności daną służebnością dotyczyłoby wyłącznie działki ewidencyjnej nr X (a i tak to stanowiłoby wyzwanie, bo nowy dom posadowiono na tej samej działce ewidencyjnej); jest jednak inaczej.

Zapewne czekają Pana wydatki – nie tylko na uregulowanie taksy notarialnej (o ile Pańscy rodzice zgodzą się ograniczyć zakres przysługującej im służebności mieszkania. Także na koszty usług geodezyjnych (które wydaję się bardzo prawdopodobne) oraz na opłaty sądowe związane z założeniem nowych ksiąg wieczystych i dokonanie wpisów, a także na opłaty administracyjne – np. związane z uzyskaniem zgody na podział nieruchomości.

Dodać do tego warto potrzebę uaktualnienia położenia nieruchomości i być może powierzchni nieruchomości (o sytuacji w oficjalnym ewidencjonowaniu nieruchomości świadczyć może to, że w odnośnej księdze wieczystej ujawniono powierzchnię łączną tychże trzech działek ewidencyjnych oraz powierzchnię jednej z nich).

Proszę dokładnie sprawdzić dokumenty – zawarte w aktach księgi wieczystej lub w zasobach ewidencji gruntów i budynków.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z nieruchomościami?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Podatek gruntowy za wywłaszczony teren

Około 25 lat temu przebudowano drogę graniczącą z moją nieruchomością (obecnie jest to droga krajowa). Po przebudowie nowa droga przechodziła przez moją działkę, dzieląc ją na dwie części. Nie dostałem odszkodowania ani nie przeprowadzono wywłaszczenia. Płacę więc podatek gruntowy w sumie za wywłaszczony teren. W tym roku doliczono mi też podatek od drogi. Jakie kroki mam podjąć, by uregulować tą sprawę?

Jak ustalić właściciela sąsiedniej działki?

Moja nieruchomość sąsiaduje z nieruchomością, której właściciel nie odbiera żadnych wysyłanych przez urząd miasta i gminy pism, w tym pism o wymiarze podatku od nieruchomości. Jak ustalić, kto jest właścicielem tej działki lub jego spadkobiercą (zakładam bowiem, że właściciel już może nie żyć)?

Jak powstrzymać przepisanie nieruchomości na siostrę?

Moja babcia, mama i ciocia są właścicielami nieruchomości, działki i budynku, który na niej stoi. Obecnie mieszka tam mama i babcia. Moja siostra chce przejąć nieruchomość. Babcia obiecała jej, że przepisze. Siostra dogadała się też z ciocią, że da jej pewną sumkę i ciocia zrzeknie się swego udziału. Nasza mama stwierdziła, za opiekę też się zrzeknie. Tym sposobem babcia stanie się właścicielką całości i odda ją mojej siostrze. Uważam, że to niesprawiedliwe, bo od kilkunastu lat mieszkam za granicą i pomagam im finansowo. Za moimi plecami najbliższe osoby dzielą majątek i nawet o mnie nie pomyślą. Czy mogę je powstrzymać? Uważam, że mnie też się coś należy.

Kwestionowanie przebiegu granicy działki przez sąsiada

Sprawa dotyczy kwestionowania przebiegu granicy działki przez sąsiada. Przed około 45 laty mój teść wybudował dom na działce graniczącej z nieruchomością należącą wtedy do wojska (działka + budynek mieszkalny). Teść naszą działkę ogrodził i takiego stanu rzeczy aż do teraz nikt nie kwestionował. Z czasem wojsko pozbyło się działki, wykupili ją mieszkańcy wspomnianego budynku i założyli wspólnotę mieszkaniową. Niedawno jedno z mieszkań zostało sprzedane i pojawił się nowy lokator. On to właśnie zaczął kwestionować położenie naszego płotu, który działki rozdziela. Przedstawił mapy, na których rzeczywiście granica działki przesunięta jest o 70 cm. Straszy nas, że będziemy musieli przesunąć płot. Co mamy zrobić, czy wystąpić o zasiedzenie, czy przesunąć płot?

Czy dwóch właścicieli może podzielić grunt bez zgody trzeciego?

Jest trzech właścicieli działki. Czy dwóch właścicieli może podzielić grunt bez zgody trzeciego?

Sprzedaż połowy nieruchomości

Chciałabym złożyć do sadu wniosek o zniesienie współwłasności i jednocześnie podział działki na dwie polowy. Pierwsza połowa to spadek po mojej matce, wszyscy spadkobiercy przeprowadzili postępowanie spadkowe i są zgodni, że chcą sprzedać tę połowę. Druga połowa to spadek po siostrze mojej matki, która też zmarła, ale jej synowie nie przeprowadzili postępowania spadkowego. Jeden z nich to alkoholik i jest trudny z nim kontakt. Potrzebuję pomocy w złożeniu wniosku do sądu.

Użyczenie części nieruchomości bez zgody współwłaściciela

Jestem współwłaścicielem nieruchomości (bez podziału fizycznego). Na podstawie nieznanych mi ustaleń, najprawdopodobniej ustnej zgody drugiego współwłaściciela, na terenie tej posesji parkowane są samochody osób trzecich. Czy jako współwłaściciel mogę wystąpić do sądu o ustalenie stosunku prawnego, na podstawie którego się to parkowanie odbywa? Moim celem jest wyegzekwowanie swojego prawa do tego terenu: czyli części zysku, jeśli te osoby płacą za parkowanie, a jeśli nie – to wprowadzenie tej opłaty.



Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »