Kategoria: Nieruchomości

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z nieruchomościami?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podział nieruchomości ze służebnością osobistą

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 2018-02-12

W 2008 r. otrzymałem w ramach darowizny dużą działkę od rodziców. Jest ona przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. Mam na to akt notarialny, odpowiednie wpisy zostały też wprowadzone do księgi wieczystej. W tym czasie na tej działce stał już jeden dom wraz z zabudowaniami gospodarczymi, w którym do tej pory mieszkają moi rodzice, mają dożywotnią służebność. Dwa lata później wybudowałem jeszcze jeden dom, który chciałbym teraz sprzedać, oraz podzielić resztę nieruchomości na działki budowlane. Tak więc trzeba będzie dokonać podziału nieruchomości. Czy rodzice muszą wyrazić zgodę na ten podział mając ustanowioną służebność osobistą? 

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Opinia jest bardzo wyczerpująca, dokładna, obszerna, a prawnik wykazał się doskonałą znajomością psychiki i wczuł się w sytuację klienta. W analizie otrzymałam odpowiedzi nawet na niezadane jeszcze pytania. Odpowiedź na zapytanie otrzymałam bardzo szybko. Bardzo dziękuję i polecam tę formę porad prawnych.
Magdalena, 58 lat, nauczyciel
Profesjonalnie i szybko i niedrogo. 
Teresa, 60 lat
Polecam bardzo pomocna strona.
Adam, fizjoterapeuta, 28 lat
Bardzo dziękuję za bardzo szybką i klarowną odpowiedź. Szkoda, że przepisy prawa, w opisanej sytuacji, nie ujmują problemu na tyle jednoznacznie, że mógłbym mieć pewność jak sprawy się potoczą. 
Wojciech, elektronik, 72 lata
Odpowiedzi są wyczerpujące. Polecam
Małgorzata, 56 lat
Wszechstronna analiza problemu, wysoki poziom wiedzy eksperckiej, dostępność usługi także w dni ustawowo wolne od pracy
Jacek, przesiębiorca
Szybko. Sprawnie. Wyczerpująco.
Krzysztof
W moim przekonaniu podawanie art i paragrafów w danej sprawie bardzo dobrze objaśnia sprawę bo można się na nie powołać. Po za tym otrzymałam wskazowki o moich prawach i jak mogę wpływać na przebieg swojej sprawy.
Genowefa
Bardzo dziękuję po raz kolejny za profesjonalną pomoc i cierpliwość.
Przemysław
Dziękuję za wyczerpujacą odpowiedz, która bardzo pomogła.
Anna
Dziękuję za szybką, wyczerpującą odpowiedź na nurtujące mnie wątpliwości. Korzystałam już z usług Państwa Firmy jestem bardzo usatysfakcjonowana. Polecam Państwa usługi .
Halina, ekonomista
Jak dla mnie usługa została wykonana z prawdziwym profesjonalizmem i bardzo po ludzku. Nie czułam się jak petent tylko jak człowiek któremu poświęcono czasu tyle ile potrzebowałam. Informacje zostały przekazane w sposób przystępny, jasny i cierpliwy. 
Dorota, ekonomista, 62 lata
Jestem pod dużym wrażeniem. Wiedza, duży wkład pracy, cena - bardzo uczciwe. 
Jacek
Fantastyczne rozwiązanie. Opinia, w mojej ocenie, wyczerpująca na zadane pytanie.Często pewne pytania nasuwają się stopniowo, po przeanalizowaniu otrzymanej opinii prawnej w kontekście własnego przypadku więc możliwość zadawania dodatkowych pytań jest wyjątkowo korzystna.Polecam wszystkim poszukujących pomocy prawnej.
Mariola
Dziękuję bardzo za szybkie i rzetelne odpowiedzi. Nie ukrywam że idąc tropem porad radcy prawnego ePorady24.pl, wiele spraw wyjaśniłam podejmując konkretne działania natomiast zaznajamiając się z tematem zniesienia współwłasności znalazłam sposób mający na celu zabezpieczenie naszych należności.
Gabriela
Wszystko sprawnie, szybko, fachowo! Dziękuję.
Anatolij, 42 lata, nauczyciel
Przedstawiona odpowiedź na mój problem wydaje się logiczna. Zobaczymy co się okaże \"w praniu\"
Krzysztof
Dostałam jasną odpowiedź na prawie wszystkie, nurtujące mnie pytania, popartą odniesieniem do odpowiednich przepisów prawa. Polecam.
Renata, 54 lata, nauczyciel
Bardzo dziękuję za szybkie uzyskanie porady. Być może po rozmowie z działem kadr u pracodawcy powstaną dodatkowe pytania. Wg mnie porada jest bardzo zrozumiała. Skorzystam z Państwa usługi w innym temacie.Bardzo dziękuję i serdecznie pozdrawiam.Anna
Anna, 67 lat, kierownik
Moja ocena jest wysoka. Uzyskałam poradę na miarę moich potrzeb i jestem bardzo zadowolona. I wiem jak zachować się w przyszłości aby zapewnić sobie zamieszkanie. 
Ewa
Bardzo dziękuję za poradę. Była ona wyczerpująca i pomocna. Chociaż ja jako laik niewiele wiedziałem w temacie to ta informacja uzyskana przez Pana Mecenasa wiele wniosła, a co najważniejsze wszystko potoczyło się tak jak opisał że może się stać. 
Bogusław
Ogólnie jestem bardzo zadowolony z porady, tylko czas oczekiwania na pierwsza odpowiedz był zbyt długi. Polecam
Patryk, 32 lata
Konkretna, zrozumiała dla mnie odpowiedz której nie mogłam uzyskać na innych portalach oraz od własnego adwokata prowadzącego moje inne sprawy, adwokata który chciał 2500 zł za zapoznanie się z aktami sprawy, by mógł dzielić mi właściwej odpowiedzi + 3000 tyś (netto) za założenie sprawy i reprezentacje mojej osoby. 
Magdalena, 34 lata
Pragne goraco podziekowac za przygotowanie pisma.Kilkakrotnie korzystalem juz z pomocy portalu i zawsze uslugi swiadczone sa na bardzo wysokim poziomie.Terminowosc, a przede wszystkim profesjonalizm w kazdym calu ,poparte litera prawa.Portal godny polecenia .Paweł
Paweł
Bardzo dziękuję za poradę.
Krystyna, technik ekonomista, 63 lata
Odpowiedź szybka i szczegółowa. Wszystko konkretnie i na temat. Polecam
Wioletta
Wszystko jest dla mnie jasne. Dziękuje
Andrzej, 66 lat, emeryt
Bardzo dziękuję za satysfakcjonująca mnie odpowiedź. Państwa wyjaśnienia okazały się dla mnie pomocne. 
Beata, nauczyciel, 55
Odpowiedzi wyczerpujące, cierpliwie przekazywane, a co najważniejsze pozwalające na skuteczne i satysfakcjonujące mnie załatwienie sprawy.
Izabela
Witam w odpowiedzi na Pańskie zapytanie przyznaje że jestem zadowolony z otrzymanej pomocy która była w pełni wyczerpująca ze względu na możliwość zadawania dodatkowych pytań.  
Janusz

Przedstawiona przez Pana sytuacja (w tym treść księgi wieczystej) wiąże się z paroma aspektami, które warto ukazać.

Pierwszy aspekt dotyczy prawa własności.

Umowa dożywocia – art. 888 i następne Kodeksu cywilnego (K.c.) – na ogół skutkuje przeniesieniem własności (art. 155 K.c.). Napisałem „na ogół”, bo niekiedy także w przypadku darowizn zdarzają się umowy przedwstępne (art. 389 i następne K.c.) – w takich sytuacjach niezbędne jest przeniesienie własności (co na ogół polega na zawarciu tak zwanej umowy wykonawczej, związanej z wcześniejszą umową zobowiązującą – przedwstępną). Treść odnośnej księgi wieczystej (dokładnie: jej dział II) wskazuje na to, że jest Pan właścicielem nieruchomości lub działek ewidencyjnych (o tym zagadnieniu piszę dalej).

Już same uprawnienia właścicielskie (ukazane w art. 140 K.c.) wskazują jednoznacznie na to, że Pan jest uprawniony, między innymi, dysponować tym, co do Pana należy, np. sprzedać (art. 535 i następne K.c.). Skoro Pan – co więcej, wyłącznie Pan (z wyłączeniem innych osób, według art. 140 K.c.) – jest uprawniony decydować w sprawie zbycia nieruchomości, to tym samym (a nawet tym bardziej) wyłącznie Pan jest uprawniony podejmować starania o dokonanie podziału nieruchomości. Chodzi o podejmowanie starań, ponieważ decyzje administracyjne z zakresu podziału nieruchomości uprawnione są podejmować organa administracji publicznej szczebla gminnego (np.: wójt lub burmistrz). Gminy dość często wprowadzają ograniczenia powierzchniowe, od których można odstąpić, np. w przypadku więcej niż jednego budynku na jednej nieruchomości gruntowej. Podstawowe przepisy z zakresu podziału nieruchomości zawarto w ustawie o gospodarce nieruchomościami (zwłaszcza w jej art. 92 i następnych).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Drugi aspekt dotyczy ustanowionej służebności.

Z uwagi na ustanowioną służebność mieszkania (art. 301, art. 302 K.c.), obciążone zostało Pańskie prawo własności odnośnie do trzech działek ewidencyjnych lub nieruchomości (tym zagadnieniem zajmuję się niżej). Gdyby więc doszło do podziału nieruchomości, to również nowe nieruchomości (powstałe wskutek podziału) byłyby obciążone danym ograniczonym prawem rzeczowym (art. 244 i następne K.c.) – służebnością mieszkania (art. 301, art. 302 K.c.), która zaliczana jest do służebności osobistych (art. 296 i następne K.c.).

Wprawdzie samo zbycie (np. sprzedaż) nieruchomości nie wymaga zgody uprawnionych do wykonywania odnośnej służebności (czyli Pańskich rodziców), to jednak byłoby najprościej, gdyby rodzice złożyli oświadczenie o wyrażeniu zgody na to, by ustanowioną przez Pana służebnością była obciążona wyłącznie ta nieruchomość (art. 46), na której – po podziale nieruchomości – będzie znajdował się dom, którego szczególnie dotyczy przysługująca im służebność mieszkania. Oświadczenie takie powinno zostać złożone w formie aktu notarialnego – wprawdzie art. 77 K.c. (z którego taki wymóg wynika) w swej treści odnosi się wprost do umów, zaś ustanowienie służebności jest jednostronnym oświadczeniem woli, ale do ustanowienia służebności niezbędna jest, pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.), forma aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.). Zapewne – szczególnie przez wzgląd na rodzaj ustanowionej przez Pana służebności – byłoby realne doprowadzenie na drodze sądowej (w postępowaniu cywilnym) do wygaśnięcia odnośnej służebności co do nieruchomości (art. 46 K.c.) bez domu, który istniał w czasie ustanowienia służebności (odpowiednie zastosowanie art. 295 K.c. z uwagi na art. 297 K.c.), ale w postępowaniu sądowym najpewniej należałoby wykazać przynajmniej to, który dom był użytkowany w czasie ustanowienia służebności. Dobrowolna zgoda Pańskich rodziców na właściwe ograniczenie przysługującej im służebności mieszkania wydaje się wskazana – przydać się może odpowiednio precyzyjne wskazanie szczegółów (np. numeracji: działek ewidencyjnych oraz ksiąg wieczystych).

Aspekt trzeci dotyczy ksiąg wieczystych i ewidencjonowania nieruchomości.

Gdyby w Polsce funkcjonował jeden system ewidencjonowania nieruchomości, to prawdopodobnie mniejsze byłyby czekające Pana wyzwania. Niestety, nadal „księgi wieczyste sobie i ewidencja gruntów i budynków sobie”. To, nieco kolokwialne, sformułowanie znajduje odzwierciedlenie we wskazanej przez Pana księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów i budynków.

Faktyczna sytuacja jest taka, że w praktyce nawet nie wiadomo, co jest nieruchomością w świetle prawa polskiego. Oficjalnie (jak się uczy studentów prawa) nieruchomość ustawowo określono w artykule 46 K.c.; to mogłoby wystarczyć (w odniesieniu do gruntów), gdyby nie inne istotne okoliczności. Pan (podobnie jak wielu ludzi) posługuje się określeniem „działka”, które może być skrótem od określenia „działka ewidencyjna”. Pierwszy szkopuł w tym, że nie wiadomo, czy „nieruchomość” (gruntowa) oraz „działka ewidencyjna” określają to samo (czyli są synonimami). Może się tak wydawać, ale wtedy zapewne dla każdej działki ewidencyjnej prowadzono by odrębną księgę wieczystą. W tym zaś przypadku są trzy działki ewidencyjne (X, Y, Z). Na podstawie Geoportalu można stwierdzić, że wcześniej wybudowany dom znajduje się na działce ewidencyjnej nr X, zaś można mieć wątpliwość, czy część nowego domu znajduje się częściowo również na działce ewidencyjnej nr Y – a w takich sytuacjach budynek (np. dom) stanowi część składową nieruchomości gruntowej (art. 47 i 48 K.c.).

Samo prowadzenie jednej księgi wieczystej dla trzech działek ewidencyjnych skutkuje tym, że ustanowiona przez Pana na rzecz Pańskich rodziców służebność mieszkania obciąża całą księgę wieczystą – a więc także działki ewidencyjne o numerach: Y oraz Z, chociaż wcześniej wybudowany dom posadowiony jest wyłącznie na działce ewidencyjnej nr X. Gdyby działka ewidencyjna była tym samym co nieruchomość, to obciążenie własności daną służebnością dotyczyłoby wyłącznie działki ewidencyjnej nr X (a i tak to stanowiłoby wyzwanie, bo nowy dom posadowiono na tej samej działce ewidencyjnej); jest jednak inaczej.

Zapewne czekają Pana wydatki – nie tylko na uregulowanie taksy notarialnej (o ile Pańscy rodzice zgodzą się ograniczyć zakres przysługującej im służebności mieszkania. Także na koszty usług geodezyjnych (które wydaję się bardzo prawdopodobne) oraz na opłaty sądowe związane z założeniem nowych ksiąg wieczystych i dokonanie wpisów, a także na opłaty administracyjne – np. związane z uzyskaniem zgody na podział nieruchomości.

Dodać do tego warto potrzebę uaktualnienia położenia nieruchomości i być może powierzchni nieruchomości (o sytuacji w oficjalnym ewidencjonowaniu nieruchomości świadczyć może to, że w odnośnej księdze wieczystej ujawniono powierzchnię łączną tychże trzech działek ewidencyjnych oraz powierzchnię jednej z nich).

Proszę dokładnie sprawdzić dokumenty – zawarte w aktach księgi wieczystej lub w zasobach ewidencji gruntów i budynków.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z nieruchomościami?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Podatek gruntowy za wywłaszczony teren

Około 25 lat temu przebudowano drogę graniczącą z moją nieruchomością (obecnie jest to droga krajowa). Po przebudowie nowa droga przechodziła przez moją działkę, dzieląc ją na dwie części. Nie dostałem odszkodowania ani nie przeprowadzono wywłaszczenia. Płacę więc podatek gruntowy w sumie za wywłaszczony teren. W tym roku doliczono mi też podatek od drogi. Jakie kroki mam podjąć, by uregulować tą sprawę?

Jak ustalić właściciela sąsiedniej działki?

Moja nieruchomość sąsiaduje z nieruchomością, której właściciel nie odbiera żadnych wysyłanych przez urząd miasta i gminy pism, w tym pism o wymiarze podatku od nieruchomości. Jak ustalić, kto jest właścicielem tej działki lub jego spadkobiercą (zakładam bowiem, że właściciel już może nie żyć)?

Jak powstrzymać przepisanie nieruchomości na siostrę?

Moja babcia, mama i ciocia są właścicielami nieruchomości, działki i budynku, który na niej stoi. Obecnie mieszka tam mama i babcia. Moja siostra chce przejąć nieruchomość. Babcia obiecała jej, że przepisze. Siostra dogadała się też z ciocią, że da jej pewną sumkę i ciocia zrzeknie się swego udziału. Nasza mama stwierdziła, za opiekę też się zrzeknie. Tym sposobem babcia stanie się właścicielką całości i odda ją mojej siostrze. Uważam, że to niesprawiedliwe, bo od kilkunastu lat mieszkam za granicą i pomagam im finansowo. Za moimi plecami najbliższe osoby dzielą majątek i nawet o mnie nie pomyślą. Czy mogę je powstrzymać? Uważam, że mnie też się coś należy.

Kwestionowanie przebiegu granicy działki przez sąsiada

Sprawa dotyczy kwestionowania przebiegu granicy działki przez sąsiada. Przed około 45 laty mój teść wybudował dom na działce graniczącej z nieruchomością należącą wtedy do wojska (działka + budynek mieszkalny). Teść naszą działkę ogrodził i takiego stanu rzeczy aż do teraz nikt nie kwestionował. Z czasem wojsko pozbyło się działki, wykupili ją mieszkańcy wspomnianego budynku i założyli wspólnotę mieszkaniową. Niedawno jedno z mieszkań zostało sprzedane i pojawił się nowy lokator. On to właśnie zaczął kwestionować położenie naszego płotu, który działki rozdziela. Przedstawił mapy, na których rzeczywiście granica działki przesunięta jest o 70 cm. Straszy nas, że będziemy musieli przesunąć płot. Co mamy zrobić, czy wystąpić o zasiedzenie, czy przesunąć płot?

Czy dwóch właścicieli może podzielić grunt bez zgody trzeciego?

Jest trzech właścicieli działki. Czy dwóch właścicieli może podzielić grunt bez zgody trzeciego?

Sprzedaż połowy nieruchomości

Chciałabym złożyć do sadu wniosek o zniesienie współwłasności i jednocześnie podział działki na dwie polowy. Pierwsza połowa to spadek po mojej matce, wszyscy spadkobiercy przeprowadzili postępowanie spadkowe i są zgodni, że chcą sprzedać tę połowę. Druga połowa to spadek po siostrze mojej matki, która też zmarła, ale jej synowie nie przeprowadzili postępowania spadkowego. Jeden z nich to alkoholik i jest trudny z nim kontakt. Potrzebuję pomocy w złożeniu wniosku do sądu.

Użyczenie części nieruchomości bez zgody współwłaściciela

Jestem współwłaścicielem nieruchomości (bez podziału fizycznego). Na podstawie nieznanych mi ustaleń, najprawdopodobniej ustnej zgody drugiego współwłaściciela, na terenie tej posesji parkowane są samochody osób trzecich. Czy jako współwłaściciel mogę wystąpić do sądu o ustalenie stosunku prawnego, na podstawie którego się to parkowanie odbywa? Moim celem jest wyegzekwowanie swojego prawa do tego terenu: czyli części zysku, jeśli te osoby płacą za parkowanie, a jeśli nie – to wprowadzenie tej opłaty.

Własność domu na działce teściów

Teściowie posiadają działkę z jednym domem, na którego budowę wzięli kredyt hipoteczny (nadal spłacany). Po naszym ślubie pozwolili, abyśmy z mężem na tej samej działce wybudowali nasz dom, bez podziału działki. Wszelkie pozwolenia na budowę są na mnie i męża. Dodatkowo razem z nami są współkredytobiorcami na rzecz budowy tego domu. Kredyt wzięliśmy w tym samym banku. Chcielibyśmy z mężem sporządzić akt darowizny na NAS. Proszę o informację: 1. Kto obecnie jest prawnym właścicielem domu? 2. Czy akt darowizny będzie dotyczył samej działki (po podziale), czy działki z domem? 3. Jakie opłaty nas czekają z tytułu podatków od darowizn i jakie są możliwości uniknięcia płacenia podatków? Zaznaczę, że mieszkamy z mężem w tym domu już 3 lata, ale nie jesteśmy zameldowani. 4. Czy zameldowanie wpłynęłoby na wysokość podatku od darowizny? 5. Czy, jeżeli jedynym wyjściem od uniknięcia byłoby sporządzenie tej darowizny jedynie na męża, po jakim czasie mąż może mi przepisać 1/2 części majątku otrzymanej od rodziców?



Zapytaj prawnika

Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »