Obowiązki właściciela nieruchomości korzystającej ze służebności drogi, udział w kosztach utrzymania i remontów

Obowiązek utrzymania drogi przez właściciela nieruchomości władnącej

Zgodnie z art. 285 Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości prawem polegającym na korzystaniu z niej w określonym zakresie. Takie prawo to właśnie służebność gruntowa. W omawianej sytuacji nieruchomość, na której działa gabinet, jest nieruchomością władnącą, a droga osiedlowa – nieruchomością obciążoną.

Art. 289 Kodeksu cywilnego stanowi, że w braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności obciąża właściciela nieruchomości władnącej. Oznacza to, że właściciel gabinetu powinien partycypować w utrzymaniu drogi, ponieważ korzysta z niej na podstawie ustanowionej służebności.

Interpretacja przepisów i orzecznictwo

Komentatorzy różnie interpretują zakres tego obowiązku. Część z nich uważa, że przepis art. 289 § 1 Kodeksu cywilnego dotyczy jedynie urządzeń już istniejących, a obowiązek ich budowy lub odbudowy zależy od umowy między stronami (M. Balwicka-Szczyrba, Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 2024).

Inni autorzy oraz Sąd Najwyższy przyjmują jednak szersze rozumienie, uznając, że obowiązek utrzymywania obejmuje również naprawy i modernizacje, a więc także koszty budowy lub remontu drogi (wyrok SN z 15 czerwca 2010 r., II CSK 30/10). W pojęciu „utrzymania” mieści się zatem zarówno odśnieżanie, jak i konserwacja czy remont nawierzchni.

Zakres udziału w kosztach

Współwłaściciele drogi mogą oczekiwać, że właściciel nieruchomości władnącej będzie pokrywał część kosztów utrzymania drogi, proporcjonalnie do odcinka, z którego korzysta. Jeśli strony nie osiągną porozumienia, współwłaściciele mogą wystąpić z roszczeniem o zwrot kosztów do sądu. W takiej sytuacji konieczne będzie przedstawienie dowodów – np. faktur za odśnieżanie, naprawy i innych kosztów – oraz wyliczenia, jaką część drogi obejmuje służebność.

Możliwość zmiany lub zniesienia służebności

Kodeks cywilny dopuszcza modyfikację lub zniesienie służebności, jednak w bardzo ograniczonych przypadkach. Zgodnie z art. 291 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany treści służebności, jeśli pojawi się ważna potrzeba gospodarcza – co nie ma zastosowania w tej sprawie. Art. 294 Kodeksu cywilnego pozwala na zniesienie służebności za wynagrodzeniem, jeśli stała się szczególnie uciążliwa i nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. W tym przypadku droga jest jedynym dojazdem do gabinetu, więc nie można jej uznać za zbędną.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 czerwca 2010 r., II CSK 30/10

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.