Służebność drogi a koszty utrzymania i remontu

Kto płaci za utrzymanie drogi objętej służebnością?

Zgodnie z art. 285 Kodeksu cywilnego służebność gruntowa polega na tym, że właściciel jednej nieruchomości może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej. W przypadku drogi oznacza to zwykle prawo przejazdu i przechodu przez cudzy grunt albo drogę stanowiącą współwłasność innych osób.

Kluczowe znaczenie ma art. 289 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że w braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej. Jeżeli więc gabinet stomatologiczny korzysta z drogi na podstawie służebności, sam fakt, że jego właściciel nie jest współwłaścicielem drogi, nie wyłącza obowiązku udziału w kosztach jej utrzymania.

Najpierw trzeba jednak sprawdzić treść aktu notarialnego, orzeczenia sądu, ugody albo wpisu w księdze wieczystej. Jeżeli dokument ustanawiający służebność przewiduje odrębne zasady ponoszenia kosztów, pierwszeństwo ma ta treść. Jeżeli takich postanowień nie ma, podstawą żądania może być art. 289 Kodeksu cywilnego.

Jakie koszty można przerzucić na właściciela nieruchomości władnącej?

Najbezpieczniej dochodzić kosztów związanych bezpośrednio z wykonywaniem służebności, czyli z utrzymaniem odcinka drogi, po którym faktycznie poruszają się osoby korzystające z nieruchomości władnącej. W praktyce mogą to być koszty odśnieżania, posypywania drogi, sprzątania, bieżących napraw ubytków, konserwacji odwodnienia, naprawy pobocza albo remontu nawierzchni, jeżeli jest on potrzebny do dalszego normalnego korzystania z drogi.

W orzecznictwie przyjmuje się, że pojęcie utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności może obejmować nie tylko drobne czynności eksploatacyjne, ale także prace remontowe. W tym kontekście znaczenie ma wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 czerwca 2010 r., sygn. akt II CSK 30/10, w którym zaakcentowano szersze rozumienie obowiązków związanych z utrzymaniem urządzeń służebnych.

Ostrożniej należy oceniać inwestycje, które nie są konieczne do zachowania przejezdności, lecz mają podnieść standard całej drogi, na przykład kompleksowe położenie asfaltu na odcinkach, z których użytkownik służebności nie korzysta. W takiej sytuacji roszczenie powinno być ograniczone do zakresu uzasadnionego służebnością, a nie do całej inwestycji osiedlowej.

Jak ustalić wysokość udziału w kosztach?

Ustawa nie wskazuje jednego wzoru podziału kosztów. W praktyce trzeba uwzględnić treść służebności, długość odcinka drogi objętego prawem przejazdu, rodzaj prac, częstotliwość korzystania z drogi oraz to, czy ruch jest zwykły, czy zwiększony przez działalność gospodarczą. Przy gabinecie, sklepie lub biurze znaczenie może mieć również ruch generowany przez klientów, pacjentów albo dostawców.

Najprostsze wyliczenie polega na ustaleniu kosztu prac dotyczących odcinka objętego służebnością, a następnie określeniu rozsądnej części przypadającej na właściciela nieruchomości władnącej. Jeżeli koszty dotyczą całej drogi, trzeba wydzielić tylko tę część, która pozostaje w związku ze służebnością. Nie powinno się żądać zapłaty za fragmenty, z których uprawniony w ogóle nie korzysta.

Warto przygotować zestawienie obejmujące faktury, rachunki, potwierdzenia przelewów, opis wykonanych prac, mapę lub szkic odcinka służebnego oraz propozycję sposobu rozliczenia. Im bardziej przejrzyste wyliczenie, tym większa szansa na ugodę albo skuteczne dochodzenie roszczenia w sądzie.

Co zrobić, gdy użytkownik służebności odmawia zapłaty?

Pierwszym krokiem powinno być pisemne wezwanie do zapłaty albo wezwanie do zawarcia porozumienia o bieżącym ponoszeniu kosztów. W piśmie warto wskazać podstawę prawną, opisać zakres służebności, wymienić poniesione wydatki i załączyć kopie dokumentów potwierdzających koszty. Dobrą praktyką jest zaproponowanie konkretnego sposobu rozliczania na przyszłość, na przykład rozliczenia rocznego lub ryczałtu odpowiadającego przewidywanym kosztom utrzymania odcinka drogi.

Jeżeli właściciel nieruchomości władnącej nadal odmawia, współwłaściciele drogi mogą rozważyć pozew o zapłatę. W procesie trzeba wykazać istnienie służebności, zakres korzystania z drogi, fakt poniesienia kosztów oraz związek tych kosztów z wykonywaniem służebności. Przy sporze o remont albo modernizację może być potrzebna opinia biegłego, zwłaszcza gdy druga strona kwestionuje konieczność prac lub wysokość żądania.

Jeżeli droga stanowi współwłasność kilku osób, należy także zadbać o prawidłową reprezentację współwłaścicieli. W zależności od charakteru czynności i sposobu zarządzania drogą może być potrzebna zgoda pozostałych współwłaścicieli albo wspólne dochodzenie roszczenia. Ten element warto zweryfikować przed skierowaniem sprawy do sądu.

Czy można zmienić albo znieść służebność?

Zmiana lub zniesienie służebności jest możliwe tylko w określonych sytuacjach. Sam fakt, że korzystanie z drogi generuje koszty, zwykle nie wystarcza do pozbawienia właściciela nieruchomości władnącej prawa przejazdu, zwłaszcza gdy jest to jedyny dojazd do jego nieruchomości.

Na podstawie art. 291 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności za wynagrodzeniem, jeżeli powstała ważna potrzeba gospodarcza, a zmiana nie przyniesie niewspółmiernego uszczerbku nieruchomości władnącej. Może to mieć znaczenie na przykład wtedy, gdy da się wyznaczyć mniej uciążliwy przebieg przejazdu.

Art. 294 Kodeksu cywilnego pozwala żądać zniesienia służebności za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków stała się ona szczególnie uciążliwa i nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Jeżeli natomiast służebność utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, możliwe jest żądanie jej zniesienia bez wynagrodzenia na podstawie art. 295 Kodeksu cywilnego.

Podsumowanie

Właściciel nieruchomości korzystającej ze służebności drogi może być zobowiązany do udziału w kosztach utrzymania odcinka drogi potrzebnego do wykonywania tej służebności. Dotyczy to zwłaszcza odśnieżania, napraw, konserwacji i remontów niezbędnych do zachowania przejezdności.

Nie każde ulepszenie drogi automatycznie obciąża użytkownika służebności. Jeżeli planowane jest położenie asfaltu albo szersza modernizacja, trzeba oddzielić koszty konieczne dla wykonywania służebności od kosztów podnoszących standard całej drogi. W razie odmowy zapłaty najważniejsze są dokumenty: treść służebności, dowody kosztów i logiczne wyliczenie żądanej kwoty.

FAQ

Czy właściciel gabinetu musi płacić, skoro nie jest współwłaścicielem drogi?

Tak, może mieć taki obowiązek, jeżeli korzysta z drogi na podstawie służebności, a dokument ustanawiający służebność nie przewiduje innych zasad. Obowiązek wynika z korzystania z urządzenia potrzebnego do wykonywania służebności, a nie z udziału we współwłasności drogi.

Czy można żądać zwrotu kosztów za poprzednie lata?

Co do zasady można dochodzić roszczeń pieniężnych za poniesione koszty, ale trzeba uwzględnić przedawnienie i możliwość udowodnienia wydatków. Im starsze koszty, tym większe znaczenie mają faktury, umowy, potwierdzenia zapłaty i korespondencja z użytkownikiem służebności.

Czy asfaltowanie drogi zawsze jest kosztem utrzymania służebności?

Nie zawsze. Jeżeli asfaltowanie zastępuje zniszczoną nawierzchnię i jest potrzebne do normalnego przejazdu, argument za udziałem w kosztach jest silniejszy. Jeżeli jednak jest to inwestycja podnosząca komfort całego osiedla, udział użytkownika służebności może być ograniczony albo sporny.

Czy można wprowadzić stałą opłatę za korzystanie z drogi?

Stała opłata jest możliwa przede wszystkim na podstawie porozumienia stron. Bez zgody użytkownika służebności nie należy jednostronnie nakładać opłaty oderwanej od rzeczywistych kosztów. Można natomiast dochodzić zwrotu udokumentowanych wydatków związanych z utrzymaniem odcinka służebnego.

Czy intensywny ruch klientów ma znaczenie?

Tak, może mieć znaczenie przy ocenie zakresu korzystania z drogi i rozsądnego podziału kosztów. Trzeba jednak wykazać, że większe natężenie ruchu pozostaje w związku z działalnością prowadzoną na nieruchomości władnącej i wpływa na koszty utrzymania drogi.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 ze zm.
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 czerwca 2010 r., sygn. akt II CSK 30/10

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.