Rzeczy pozostawione w wynajmowanym garażu

Wypowiedzenie najmu garażu za zaległy czynsz

Zgodnie z art. 672 Kodeksu cywilnego, jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. W przypadku garażu, który nie jest lokalem mieszkalnym, przepis ten ma praktyczne znaczenie, gdy najemca przestaje regulować czynsz i nie reaguje na wezwania.

Dla bezpieczeństwa warto zachować dowody: umowę najmu, harmonogram płatności, potwierdzenia zaległości, kopię wypowiedzenia, potwierdzenie nadania listu oraz zwrotne potwierdzenie albo wydruk śledzenia przesyłki. Jeżeli w umowie wskazano adres do korespondencji, wysłanie pisma na ten adres co do zasady wzmacnia stanowisko wynajmującego.

Nieodebranie listu przez najemcę nie musi przekreślać skuteczności wypowiedzenia. W prawie cywilnym istotne jest to, czy adresat miał realną możliwość zapoznania się z oświadczeniem. Jeżeli jednak adres był nieaktualny, błędny albo wynajmujący wiedział, że najemca już tam nie odbiera korespondencji, sprawa może być sporna.

Czy można zmienić zamki w garażu?

Po skutecznym zakończeniu umowy najmu wynajmujący ma prawo odzyskać faktyczne władanie garażem i przeznaczyć go do dalszego najmu. Zmiana zamków może być uzasadniona, jeżeli najem wygasł albo został skutecznie wypowiedziany, a najemca nie wydaje garażu dobrowolnie.

Należy jednak oddzielić odzyskanie garażu od rozporządzania rzeczami byłego najemcy. Sam fakt, że umowa najmu się zakończyła, nie oznacza automatycznie, że właściciel garażu staje się właścicielem pozostawionych przedmiotów. Wyrzucenie, sprzedaż albo zniszczenie rzeczy bez zachowania ostrożności może narazić wynajmującego na roszczenia odszkodowawcze, a przy rzeczach cudzych także na poważniejsze konsekwencje.

Najbezpieczniej otworzyć garaż w obecności świadka, sporządzić protokół, wykonać dokumentację fotograficzną i spisać rzeczy. Jeżeli w garażu znajdują się dokumenty, przedmioty o znacznej wartości, pojazd, sprzęt specjalistyczny albo rzeczy mogące pochodzić z przestępstwa, warto rozważyć kontakt z policją lub właściwym organem, zamiast podejmować samodzielne decyzje o ich usunięciu.

Wezwanie byłego najemcy do odbioru rzeczy

Przed opróżnieniem garażu należy wysłać byłemu najemcy pisemne wezwanie do odbioru rzeczy. W wezwaniu warto wskazać: datę zakończenia najmu, opis pozostawionych rzeczy, miejsce ich przechowywania, termin odbioru, sposób ustalenia terminu oraz informację, że brak odbioru może spowodować naliczanie uzasadnionych kosztów przechowania albo podjęcie dalszych czynności przewidzianych prawem.

Termin powinien być realny. W praktyce często wyznacza się kilka lub kilkanaście dni, ale przy dużej liczbie rzeczy, pojazdach albo sprzęcie wymagającym transportu rozsądny może być dłuższy termin. Warto wysłać pismo listem poleconym, a jeżeli znany jest e-mail lub numer telefonu najemcy, dodatkowo przesłać informację także tą drogą. Dodatkowy kontakt nie zastępuje pisma, ale pomaga wykazać dobrą wolę.

Jeżeli były najemca zgłasza się po rzeczy, najlepiej wydać je za pokwitowaniem. Pokwitowanie powinno obejmować datę, dane osoby odbierającej, opis wydanych rzeczy oraz podpis. Jeżeli najemca twierdzi, że czegoś brakuje, znaczenie ma wcześniejszy protokół i zdjęcia.

Porzucenie rzeczy a rzeczy znalezione

Kodeks cywilny przewiduje, że właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej przez jej porzucenie w takim zamiarze. Samo pozostawienie mienia w garażu nie zawsze dowodzi jednak zamiaru porzucenia. Taki zamiar łatwiej przyjąć przy rzeczach ewidentnie bezwartościowych, odpadach, zniszczonych meblach czy śmieciach, zwłaszcza gdy były najemca mimo wezwania nie reaguje.

Przy rzeczach wartościowych bezpieczniejsze jest założenie, że nie doszło do porzucenia. Wtedy należy traktować sprawę ostrożnie i stosować rozwiązania właściwe dla zabezpieczenia cudzej rzeczy, a w określonych przypadkach także przepisy ustawy o rzeczach znalezionych. Zgodnie z tą ustawą osoba, która zna osobę uprawnioną do odbioru rzeczy oraz jej miejsce pobytu, powinna niezwłocznie zawiadomić ją o znalezieniu rzeczy i wezwać do odbioru.

Jeżeli przechowanie rzeczy w garażu uniemożliwia jego ponowny najem, można je przenieść w inne bezpieczne miejsce. Trzeba jednak zadbać, aby nie doszło do zniszczenia, zagubienia albo pomieszania rzeczy. Przeniesienie powinno być udokumentowane, najlepiej protokołem i zdjęciami.

Czy można naliczać koszty przechowania?

Jeżeli wynajmujący musi zabezpieczyć i przechowywać rzeczy byłego najemcy, może powstać roszczenie o zwrot uzasadnionych kosztów. Chodzi przede wszystkim o koszty transportu, magazynowania, zabezpieczenia rzeczy albo utrzymania ich w stanie niepogorszonym. Koszty powinny być racjonalne i udokumentowane rachunkami, fakturami albo innymi dowodami.

Nie należy jednak automatycznie zakładać, że każdą dowolną opłatę uda się odzyskać. Jeżeli wynajmujący wybierze bardzo drogi magazyn albo będzie przechowywał bezwartościowe odpady przez długi czas, były najemca może kwestionować zasadność kosztów. Warto działać proporcjonalnie do wartości i rodzaju rzeczy.

W niektórych sytuacjach znaczenie może mieć także ustawowe prawo zastawu wynajmującego na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, zabezpieczające czynsz i świadczenia dodatkowe na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym. To nie oznacza jednak dowolnego prawa sprzedaży rzeczy bez procedury. Przy chęci zaspokojenia zaległości z pozostawionego mienia potrzebna jest ostrożna ocena konkretnego stanu faktycznego.

Czego nie robić z rzeczami pozostawionymi w garażu?

Największym błędem jest natychmiastowe wyrzucenie wszystkiego do kontenera bez dokumentacji. Jeżeli po czasie były najemca zażąda zwrotu narzędzi, opon, motocykla, dokumentów albo wyposażenia firmy, wynajmujący będzie musiał wykazać, co znajdowało się w garażu i co się z tym stało.

Ryzykowne jest także sprzedanie rzeczy na własną rękę w celu pokrycia zaległego czynszu. Nawet gdy najemca jest dłużnikiem, cudze rzeczy nie stają się automatycznie własnością wynajmującego. Dochodzenie zaległości czynszowych powinno odbywać się zgodnie z przepisami, a przy wartościowych rzeczach warto rozważyć drogę sądową albo egzekucyjną.

Nie należy również udostępniać rzeczy osobom trzecim bez upewnienia się, że są uprawnione do odbioru. Jeśli po odbiór zgłasza się znajomy, członek rodziny albo pracownik firmy najemcy, powinien okazać upoważnienie albo inny dowód umocowania.

Jak przygotować garaż do ponownego wynajęcia?

Po udokumentowaniu pozostawionych rzeczy i wezwaniu byłego najemcy do odbioru można przygotować garaż do dalszego wykorzystania. Jeżeli rzeczy zajmują całą powierzchnię, dopuszczalne może być ich przeniesienie do innego zabezpieczonego miejsca, aby garaż mógł zostać wynajęty kolejnej osobie.

Nowa umowa najmu powinna jasno regulować obowiązek opróżnienia garażu po zakończeniu najmu, adres do korespondencji, możliwość kontaktu elektronicznego, zasady naliczania kosztów przechowania rzeczy po ustaniu umowy oraz sposób postępowania z rzeczami pozostawionymi bez odbioru. Takie postanowienia nie zastąpią przepisów prawa, ale ułatwią późniejsze wykazanie praw i obowiązków stron.

FAQ

Czy nieodebranie wypowiedzenia przez najemcę oznacza, że umowa nadal trwa?

Niekoniecznie. Jeżeli pismo wysłano na prawidłowy adres, a najemca miał możliwość zapoznania się z jego treścią, wypowiedzenie może być skuteczne mimo nieodebrania przesyłki. W razie sporu znaczenie mają dowody nadania, awizacji i treści pisma.

Czy mogę wyrzucić rzeczy po byłym najemcy?

Nie warto robić tego od razu. Najpierw należy ustalić, co znajduje się w garażu, udokumentować rzeczy, wezwać najemcę do odbioru i ocenić, czy są to odpady, rzeczy porzucone czy rzeczy, które trzeba zabezpieczyć.

Czy mogę wynająć garaż kolejnej osobie, jeśli są w nim rzeczy byłego najemcy?

Tak, ale najpierw trzeba bezpiecznie usunąć rzeczy z garażu i przenieść je do miejsca, w którym nie ulegną zniszczeniu ani zagubieniu. Samo ponowne wynajęcie garażu nie zwalnia z odpowiedzialności za cudze mienie.

Czy mogę żądać zapłaty za przechowywanie rzeczy?

Można żądać zwrotu uzasadnionych i udokumentowanych kosztów przechowania, transportu lub zabezpieczenia rzeczy. Koszty powinny być rozsądne w stosunku do rodzaju i wartości mienia.

Co zrobić, jeśli najemca twierdzi, że w garażu były cenne przedmioty?

Kluczowe będą protokół otwarcia garażu, zdjęcia, lista rzeczy i świadkowie. Jeżeli takich dowodów nie ma, spór może być trudniejszy, dlatego dokumentację warto sporządzić od razu po odzyskaniu dostępu do garażu.

Podsumowanie

Właściciel garażu może wypowiedzieć najem z powodu zaległości czynszowych, jeżeli spełnione są warunki z Kodeksu cywilnego. Nieodebranie listu przez najemcę nie musi blokować skuteczności wypowiedzenia, ale wymaga zachowania dowodów prawidłowego doręczenia.

Rzeczy pozostawione w garażu trzeba potraktować ostrożnie. Przy przedmiotach wartościowych należy je zabezpieczyć, opisać i wezwać właściciela do odbioru. Przy rzeczach bezwartościowych albo odpadach możliwe jest rozważenie utylizacji, ale dopiero po udokumentowaniu sytuacji i bezskutecznym wezwaniu. Dzięki temu można wynająć garaż kolejnej osobie, ograniczając ryzyko sporu z byłym najemcą.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 20 lutego 2015 r. o rzeczach znalezionych, Dz.U. 2015 poz. 397

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.