Jak przekazać mieszkanie za opiekę? Darowizna czy testament – co wybrać?

Przekazanie nieruchomości w formie testamentu

Co do sposobów przekazania tego mieszkania na wstępie odrzucam sprzedaż na rzecz Pani mamy, bowiem jest to czynność odpłatna. Po pierwsze, forma aktu notarialnego, a po drugie – cena sprzedaży, którą będzie musiała uiścić Pani mama.

Przekazanie nieruchomości w formie testamentu przede wszystkim jest ryzykowne z tego względu, iż do chwili śmierci starszej pani będzie ona mogła cofnąć testament, jeżeli z różnych względów zmieniłaby zdanie co do sposobu przekazania mieszkania na rzecz Pani mamy.

W jakiej formie sporządzić testament - napisać odręcznie czy iść do notariusza?

Co do kosztów, to testament może być sporządzony nawet w zwykłej formie pisemnej, jednak dla pewności sugeruję sporządzić taki testament przed notariuszem w formie testamentu notarialnego.

Zgodnie z art. 950 Kodeksu cywilnego (K.c.) – testament może być sporządzony w formie aktu notarialnego. Testament notarialny jest jednym z rodzajów testamentu zwykłego, obok testamentu odręcznego, sporządzanego w ten sposób, że spadkobierca pisze go w całości pismem ręcznym, podpisuje i opatruje datą (art. 949 § 1 K.c.) oraz testamentu sporządzanego w ten sposób, że spadkodawca w obecności dwóch świadków oświadcza swoją ostatnią wolę ustnie wobec wójta (burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa, sekretarza powiatu albo gminy lub kierownika urzędu stanu cywilnego.

Testament w formie aktu notarialnego

Z uwagi na wiek podopiecznej Pani mamy ważne w tym przypadku jest to. że testament sporządzony w formie aktu notarialnego słusznie uważany jest za najpewniejszy sposób, w jaki można dokonać rozrządzenia majątkiem na wypadek śmierci. Obalenie takiego testamentu jest bowiem znacznie utrudnione z uwagi na charakter dokumentu urzędowego, jaki posiada taki testament, oraz z uwagi na fakt sporządzenia go przez osobę zaufania publicznego, jaką jest notariusz.

Maksymalna stawka za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego testament wynosi: 50 zł netto + 11,50 zł (VAT) + 7,38 zł (za wypis – jedna strona) = 68,88 zł

Jaki podatek od spadku zapłaci osoba nie będąca członkiem rodziny spadkodawcy? 

Co do podatku, to Pani mama jako osoba obca zapłaci podatek w najwyższej stawce. Z racji tego, że nieruchomość jest znacznej wartości, Pani mama zapłaciłaby podatek od spadku w wysokości – 2877 zł 90 gr i 20% od nadwyżki ponad 20 556 zł. Kwota podatku więc będzie znaczna, jednak odpadają koszty taksy notarialnej (testament notarialny jest stosunkowo tani).

Umowa darowizny - wysokość opłat

Co do darowizny to niewątpliwą zaletą jest to, iż Pani mama stanie się właścicielem mieszkania już z chwilą podpisania umowy w formie aktu notarialnego. Umowa darowizny dla swej ważności musi być koniecznie sporządzona w formie aktu notarialnego. W tym wypadku dojdą Pani mamie koszty taksy notarialnej.

Wysokość opłat pobieranych przez notariusza została określona przez Ministra Sprawiedliwości w drodze rozporządzenia z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Rozporządzenie określa maksymalne stawki tzw. taksy notarialnej. Wysokość opłaty jest uzależniona od rodzaju oraz wartości przedmiotu czynności notarialnej.

Jeśli wysokość opłaty jest uzależniona od wartości przedmiotu czynności notarialnej, stawka maksymalna wynosi od wartości (zgodnie z § 3 rozporządzenia):

•  do 3000 zł – 100 zł;
• powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
• powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Proszę pamiętać, że powyższe stawki to stawki maksymalne i z praktyki wiem, że mogą być one niższe. Obecnie, kiedy na rynku również jest wielu notariuszy, stawki te są jak najbardziej do negocjowania.

Stawki podatku są analogiczne i regulowane przez ten sam akt prawny – ustawę z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

Podatek od darowizny

Również w tym przypadku, z racji tego, że nieruchomość jest znacznej wartości, Pani mama zapłaciłaby podatek od darowizny w wysokości – 2877 zł 90 gr i 20% od nadwyżki ponad 20 556 zł.

Tak więc w przypadku darowizny dochodzą koszty aktu notarialnego i podatku od darowizny, jednak niewątpliwym walorem tej czynności prawnej jest natychmiastowe przejście własności na Pani mamę. Odwołanie takiej darowizny jest wprawdzie możliwe, jednak nie jest łatwe, bowiem, jak rozumiem, Pani mama nie ma zamiaru pozostawić swojej znajomej bez opieki.

Zgodnie z art. 898 Kodeksu cywilnego (K.c.):

„§ 1. Darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności.

§ 2. Zwrot przedmiotu odwołanej darowizny powinien nastąpić stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Od chwili zdarzenia uzasadniającego odwołanie obdarowany ponosi odpowiedzialność na równi z bezpodstawnie wzbogaconym, który powinien się liczyć z obowiązkiem zwrotu.”

Odwołanie takiej darowizny jest możliwe, jednak mniej prawdopodobne, niż zmiana testamentu na przestrzeni lat (w praktyce często spadkodawcy przed śmiercią zmieniają swoją ostatnią wolę).

Reasumując, jeżeli chodzi o nieodpłatne przeniesienie własności na rzecz Pani mamy, to każde z nich ma swoje walory. Moim zdaniem, aby nie ryzykować zmiany decyzji starszej pani – Pani mama powinna się zdecydować na umowę darowizny i ponieść mimo wszystko koszty tej czynności, dopóki jej znajoma jest osobą świadomą i zdolną do powzięcia decyzji i wyrażenia woli przed notariuszem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.