Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z nieruchomościami?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak wydzierżawić część działki będącej własnością w częściach ułamkowych?

Maciej Podgórski • Opublikowane: 2019-10-07

Na wyodrębnionej działce gruntu położony jest niezabudowany parking, w którym 30 właścicieli ma współwłasność ułamkową (1/30). Część działki parkingu, oprócz miejsc postojowych, to pas zieleni przyległy do kostki brukowej z miejscami postojowymi. Zgłosił się do nas deweloper z ofertą dzierżawy tego fragmentu. Co możemy zrobić, aby wydzierżawić deweloperowi część naszej działki? Czy konieczne jest podpisanie umowy z deweloperem przez wszystkich 40 właścicieli? Czy możemy założyć wspólnotę (np. mieszkaniową) i uchwałą większości głosów przegłosować podpisanie umowy? Jak najlepiej rozwiązać ten problem?

Maciej Podgórski

»Wybrane opinie klientów

Po raz kolejny rzetelne i fachowe wyjaśnienie sprawy. Polecam z całym przekonaniem.
Jerzy, rencista pracujący, 62 lata
Bardzo profesjonalne podejście do klienta, wyczerpująca, zrozumiała i konkretna odpowiedź, polecam serdecznie
Marcin, 39 lat
Polecam bardziej niż szukanie w internecie na własną rękę albo usługi kancelarii iteracyjnej, taniej i szybciej profesjonalna obsługa fachowa
Jakub, 42 lata
Szanowna Pani, bardzo dziękuję za wyczerpującą i konstruktywną odpowiedź. Jestem w stu procentach usatysfakcjonowana. W przypadku pojawienia się jeszcze jakiś pytań co do w/w kwestii pozwolę sobie jeszcze raz zwrócić się z pytaniem. W przyszłości, jeżeli będę musiała skorzystać ponownie z porady z pewnością zwrócę się do Państwa. Pozdrawiam 
Monika, 45 lat
Z państwa oferty już wcześnie korzystałam, uważam że jesteście profesjonalistami. Ważne dla mnie jest to, że można zadać dodatkowe pytanie gdy jest taka konieczność.
Janina

Zgodnie z art. 196 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (K.c.) – współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Na podstawie artykułu 199 K.c. – do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

„Ustanowienie prawa dzierżawy nieruchomości wymagało, stosownie do treści art. 199 K.c., zgody wszystkich współwłaścicieli, jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu.” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 25 lutego 2011 roku, sygn. akt: I ACa 5/11).

Zatem umowa dzierżawy, jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Jeśli wszyscy współwłaściciele nie wyrażą zgody, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Umowa dzierżawy zawarta bez zgody jednego ze współwłaścicieli będzie nieważna. Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z 7 lutego 2006 roku (sygn. akt: I ACa 829 /05), stwierdził, że „czynności prawne dokonane bez zachowania wymagań z art. 199 kc (a zatem bez koniecznej zgody wszystkich współwłaścicieli lub stosownego orzeczenia sądu) są bezwzględnie nieważne, nie mogą być później potwierdzone przez innych współwłaścicieli.”.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Założenie wspólnoty mieszkaniowej w ogóle nie wchodzi w rachubę, jako że nie mamy do czynienia w tej sprawie z „lokalami”, a z miejscami postojowymi. Zasadniczo zresztą wspólnoty mieszkaniowej nie można założyć, bo powstaje ona z mocy prawa w budynkach mieszkalnych będących własnością osób, w których wyodrębniony zostanie samodzielny lokal.

Tak więc jeśli wszyscy właściciele wyraziliby zgodę na dzierżawę, mogą Państwo ustanowić pełnomocnika, powierzając mu pełnomocnictwo szczegółowe (dotyczące zawarcia umowy dzierżawy w imieniu współwłaścicieli). Pełnomocnictwo może być udzielone w zwykłej formie pisemnej, gdyż zawarcie umowy dzierżawy nie wymaga formy aktu notarialnego.

Jeżeli chodzi o dokonanie zewnętrznej czynności prawnej należącej do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, to wymóg zgody wszystkich oznacza, że czynność taka musi być dokonana przez wszystkich współwłaścicieli. Bowiem oświadczenie ich wszystkich wchodzi w skład oświadczenia woli strony, którą reprezentują współwłaściciele. Nie ma tu zastosowania konstrukcja bezskuteczności zawieszonej (negotium claudicans), a więc czynność prawna, o której mowa, nie może być dokonana tylko przez jednego (lub niektórych ze współwłaścicieli) i potwierdzona przez pozostałych. Współwłaściciel nie jest odnośnie do czynności zarządu rzeczą wspólną osobą trzecią w rozumieniu art. 63 K.c. [zob. J. Ignatowicz (w:) Komentarz, t. I, 1972, s. 513]. Nie budzi wątpliwości, że współwłaściciele mogą działać też przez pełnomocnika, którym może być także jeden ze współwłaścicieli, gdy zostanie upoważniony przez pozostałych do działania w ich imieniu [Kidyba Andrzej (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, wyd. II].

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z nieruchomościami?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Czy można zbyć udział w nieruchomości mimo wpisanej hipoteki?

Czy można zbyć udział w nieruchomości mimo wpisania hipoteki przymusowej ZUS na tej nieruchomości? Chciałabym przenieść na mamę swoje udziały...

Zakup działki we współwłasności - współwłaściciel nie chce sprzedaży ani podziału

Mąż chce zakupić działkę, która graniczy z naszą. Nasza jest wąska – 14 m, a metraż 5000 m x 2. Po zakupie i połączeniu...

Mieszkanie kupione dla córki, problem z umową pośrednictwa sprzedaży

Korzystając z usług pośrednika nieruchomości, tata kupił dla mnie mieszkanie. Tata podpisał z pośrednikiem stosowną umowę. Po podpisaniu aktu...

Problem z zakupem mieszkania, który jest współwłasnością spadkową

Zależy mi na nabyciu mieszkania, co do którego brak jest uregulowania spadkowego. Jedna osoba posiada 3/4 udziału w spadku – sprawa przeprowadzona...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »