Jak wydzierżawić część działki we współwłasności?

Zgodnie z art. 196 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (K.c.) – współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

Na podstawie artykułu 199 K.c. – do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Umowa dzierżawy – potrzebna zgoda wszystkich współwłaścicieli

„Ustanowienie prawa dzierżawy nieruchomości wymagało, stosownie do treści art. 199 K.c., zgody wszystkich współwłaścicieli, jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 25 lutego 2011 roku, sygn. akt: I ACa 5/11).

Zatem umowa dzierżawy, jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Jeśli wszyscy współwłaściciele nie wyrażą zgody, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Umowa dzierżawy zawarta bez zgody jednego ze współwłaścicieli będzie nieważna. Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z 7 lutego 2006 roku (sygn. akt: I ACa 829 /05), stwierdził, że „czynności prawne dokonane bez zachowania wymagań z art. 199 kc (a zatem bez koniecznej zgody wszystkich współwłaścicieli lub stosownego orzeczenia sądu) są bezwzględnie nieważne, nie mogą być później potwierdzone przez innych współwłaścicieli”.

Zobacz też: Współwłasność działki

Brak możliwości założenia wspólnoty mieszkaniowej

Założenie wspólnoty mieszkaniowej w ogóle nie wchodzi w rachubę, jako że nie mamy do czynienia w tej sprawie z „lokalami”, a z miejscami postojowymi. Zasadniczo zresztą wspólnoty mieszkaniowej nie można założyć, bo powstaje ona z mocy prawa w budynkach mieszkalnych będących własnością osób, w których wyodrębniony zostanie samodzielny lokal.

Przeczytaj też: Czy można wydzierżawić udział w gruncie

Pełnomocnik do zawarcia umowy dzierżawy

Tak więc jeśli wszyscy właściciele wyraziliby zgodę na dzierżawę, mogą Państwo ustanowić pełnomocnika, powierzając mu pełnomocnictwo szczegółowe (dotyczące zawarcia umowy dzierżawy w imieniu współwłaścicieli). Pełnomocnictwo może być udzielone w zwykłej formie pisemnej, gdyż zawarcie umowy dzierżawy nie wymaga formy aktu notarialnego.

Jeżeli chodzi o dokonanie zewnętrznej czynności prawnej należącej do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, to wymóg zgody wszystkich oznacza, że czynność taka musi być dokonana przez wszystkich współwłaścicieli. Bowiem oświadczenie ich wszystkich wchodzi w skład oświadczenia woli strony, którą reprezentują współwłaściciele. Nie ma tu zastosowania konstrukcja bezskuteczności zawieszonej (łac. negotium claudicans), a więc czynność prawna, o której mowa, nie może być dokonana tylko przez jednego (lub niektórych ze współwłaścicieli) i potwierdzona przez pozostałych. Współwłaściciel nie jest odnośnie do czynności zarządu rzeczą wspólną osobą trzecią w rozumieniu art. 63 K.c. [zob. J. Ignatowicz (w:) Komentarz, t. I, 1972, s. 513]. Nie budzi wątpliwości, że współwłaściciele mogą działać też przez pełnomocnika, którym może być także jeden ze współwłaścicieli, gdy zostanie upoważniony przez pozostałych do działania w ich imieniu [Kidyba Andrzej (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, wyd. II].

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼