Jak wydzierżawić część działki we współwłasności?

Współwłasność działki a decyzja o dzierżawie

Zgodnie z art. 196 Kodeksu cywilnego współwłasność może mieć postać współwłasności w częściach ułamkowych albo współwłasności łącznej. W opisanej sytuacji mamy do czynienia ze współwłasnością ułamkową: każdy właściciel ma określony udział w nieruchomości, np. 1/30.

To, że każdy ma udział w gruncie, nie oznacza jednak, że jeden współwłaściciel może samodzielnie oddać konkretny pas zieleni do korzystania deweloperowi. Przedmiotem dzierżawy ma być fizycznie wydzielony fragment wspólnej działki, a więc czynność dotycząca rzeczy wspólnej jako całości.

Podstawowe znaczenie ma art. 199 Kodeksu cywilnego. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli takiej zgody nie ma, współwłaściciele posiadający co najmniej połowę udziałów mogą zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie. Sąd ocenia wtedy cel planowanej czynności oraz interes wszystkich współwłaścicieli.

Jeżeli w dokumentach lub w rozmowach pojawia się raz liczba 30, a raz 40 właścicieli, należy to najpierw wyjaśnić. Dla ważności czynności liczy się pełna i aktualna lista współwłaścicieli wynikająca przede wszystkim z księgi wieczystej oraz dokumentów nabycia udziałów.

Czy umowę dzierżawy muszą podpisać wszyscy współwłaściciele?

Co do zasady tak: jeżeli dzierżawa fragmentu nieruchomości wspólnej przekracza zwykły zarząd, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Nie musi to jednak oznaczać, że wszyscy muszą stawić się jednocześnie przy podpisaniu umowy. Mogą działać osobiście albo przez pełnomocnika.

W orzecznictwie przyjmuje się, że ustanowienie prawa dzierżawy nieruchomości może wymagać zgody wszystkich współwłaścicieli jako czynność przekraczająca zwykły zarząd. Tak wskazał m.in. Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 25 lutego 2011 r., sygn. akt I ACa 5/11.

Skutki pominięcia choćby jednego współwłaściciela mogą być poważne. Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 7 lutego 2006 r., sygn. akt I ACa 829/05, wskazał, że czynności dokonane bez wymaganej zgody wszystkich współwłaścicieli albo bez stosownego orzeczenia sądu są bezwzględnie nieważne i nie mogą być później konwalidowane zwykłym potwierdzeniem.

Zobacz również: podział działki we współwłasności

Czy można przegłosować dzierżawę większością udziałów?

W przypadku współwłasności ułamkowej nie działa mechanizm podobny do głosowania we wspólnocie mieszkaniowej, jeżeli chodzi o czynności przekraczające zwykły zarząd. Większość udziałów może mieć znaczenie przy czynnościach zwykłego zarządu, ale przy czynnościach z art. 199 Kodeksu cywilnego potrzebna jest jednomyślność albo rozstrzygnięcie sądu.

Dlatego sama uchwała podpisana przez większość współwłaścicieli nie zapewni bezpieczeństwa deweloperowi ani współwłaścicielom. Deweloper, który ma korzystać z fragmentu gruntu, zwykle będzie oczekiwał wykazania, że osoby podpisujące umowę są uprawnione do związania wszystkich współwłaścicieli.

Nie można też rozwiązać problemu przez założenie wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w związku z wyodrębnieniem samodzielnych lokali w nieruchomości, a nie przez samą decyzję współwłaścicieli niezabudowanego parkingu. Działka parkingowa z miejscami postojowymi i pasem zieleni nie staje się z tego powodu wspólnotą mieszkaniową.

Co zrobić, gdy nie ma zgody wszystkich?

Jeżeli część współwłaścicieli odmawia zgody, należy najpierw ustalić powody sprzeciwu. Czasem problem da się rozwiązać przez zmianę projektu umowy: krótszy okres dzierżawy, precyzyjne ograniczenie sposobu korzystania z terenu, zabezpieczenie dostępu do miejsc postojowych, obowiązek przywrócenia pasa zieleni do poprzedniego stanu albo wyższą stawkę czynszu.

Jeżeli porozumienie nadal nie jest możliwe, współwłaściciele posiadający co najmniej połowę udziałów mogą wystąpić do sądu o zezwolenie na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd. We wniosku trzeba wykazać, dlaczego planowana dzierżawa jest celowa, jakie przyniesie korzyści, jakie są jej warunki oraz czy nie naruszy uzasadnionych interesów pozostałych współwłaścicieli.

Sąd nie zastępuje automatycznie woli sprzeciwiających się osób. Bada interes wszystkich współwłaścicieli, a nie tylko tych, którzy chcą zawrzeć umowę z deweloperem. Znaczenie mogą mieć m.in. przeznaczenie gruntu, utrudnienia w korzystaniu z parkingu, wpływ na wartość nieruchomości, czas trwania umowy, wysokość czynszu oraz ryzyka związane z pracami dewelopera.

Pełnomocnik do zawarcia umowy z deweloperem

Najpraktyczniejszym rozwiązaniem, gdy wszyscy współwłaściciele zgadzają się na dzierżawę, jest ustanowienie pełnomocnika. Może to być jeden ze współwłaścicieli albo osoba trzecia. Pełnomocnik prowadzi negocjacje i podpisuje umowę w imieniu współwłaścicieli, którzy udzielili mu umocowania.

Pełnomocnictwo powinno być konkretne. Warto wskazać w nim co najmniej: oznaczenie nieruchomości, opis fragmentu przeznaczonego do dzierżawy, dane dewelopera, minimalny czynsz, czas trwania umowy, dopuszczalny cel dzierżawy oraz uprawnienie do podpisania umowy i odbioru oświadczeń.

Co do zasady sama umowa dzierżawy nieruchomości nie wymaga aktu notarialnego. Dla bezpieczeństwa powinna mieć formę pisemną, zwłaszcza gdy dzierżawa ma trwać dłużej, a jej warunki są rozbudowane. Przy dłuższej dzierżawie należy pamiętać o regulacjach Kodeksu cywilnego dotyczących formy pisemnej umów najmu, stosowanych odpowiednio do dzierżawy.

W umowie z deweloperem warto szczegółowo opisać, kto ponosi odpowiedzialność za szkody w nawierzchni, zieleni, instalacjach i ogrodzeniu, kto uzyskuje wymagane zgody administracyjne, czy dzierżawca może poddzierżawić teren, jak rozliczany jest czynsz oraz w jakim stanie teren ma zostać zwrócony po zakończeniu umowy.

Przeczytaj także: zgoda współwłaścicieli na dzierżawę gruntu

Praktyczna kolejność działania

1. Sprawdźcie stan prawny nieruchomości – ustalcie pełną listę współwłaścicieli i wysokość udziałów.
2. Przygotujcie opis planowanej dzierżawy – najlepiej z mapką, zakresem korzystania z terenu i projektem podstawowych warunków.
3. Zbierzcie zgody albo pełnomocnictwa – od wszystkich współwłaścicieli, jeżeli czynność przekracza zwykły zarząd.
4. Ustalcie sposób podziału czynszu – najczęściej proporcjonalnie do udziałów, chyba że współwłaściciele uzgodnią inaczej.
5. Podpiszcie pisemną umowę – z jasnymi zasadami odpowiedzialności, terminem, czynszem i obowiązkiem zwrotu terenu.
6. W razie sprzeciwu rozważcie wniosek do sądu – jeśli za dzierżawą stoją współwłaściciele posiadający co najmniej połowę udziałów.

FAQ

Czy każdy współwłaściciel musi dostać część czynszu z dzierżawy?

Co do zasady pożytki z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom proporcjonalnie do udziałów, chyba że zgodnie ustalą inny sposób rozliczeń. Warto wpisać tę zasadę wprost do umowy albo osobnego porozumienia współwłaścicieli.

Czy można wydzierżawić tylko udział w działce?

Można rozporządzać swoim udziałem w granicach prawa, ale wydzierżawienie udziału nie jest tym samym co oddanie deweloperowi do wyłącznego korzystania konkretnego fragmentu terenu. Do zajęcia oznaczonej części działki potrzebne są decyzje dotyczące rzeczy wspólnej.

Czy krótka dzierżawa zawsze wymaga zgody wszystkich?

Nie każda umowa dotycząca rzeczy wspólnej automatycznie przekracza zwykły zarząd, ale dzierżawa fragmentu gruntu deweloperowi, zwłaszcza gdy ogranicza korzystanie z parkingu lub pasa zieleni, zwykle wymaga szczególnej ostrożności. Ocenia się czas trwania, cel, zakres ingerencji i wpływ na pozostałych współwłaścicieli.

Czy wspólnota mieszkaniowa może powstać dla samego parkingu?

Nie w typowej sytuacji niezabudowanej działki parkingowej. Wspólnota mieszkaniowa jest związana z wyodrębnieniem lokali w nieruchomości, a nie z samą współwłasnością gruntu z miejscami postojowymi.

Co powinien zawierać wniosek do sądu przy braku zgody?

Wniosek powinien opisywać planowaną czynność, wskazywać współwłaścicieli i ich udziały, zawierać projekt umowy lub jej główne warunki oraz uzasadniać, dlaczego dzierżawa jest zgodna z interesem wszystkich współwłaścicieli.

Podsumowanie

Wydzierżawienie części działki parkingowej stanowiącej współwłasność ułamkową wymaga starannego przygotowania. Najbezpieczniej uzyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli i ustanowić pełnomocnika do podpisania pisemnej umowy. Jeżeli jednomyślność nie jest możliwa, współwłaściciele mający co najmniej połowę udziałów mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego.

Nie należy zastępować zgody wszystkich właścicieli uchwałą większości ani próbą utworzenia wspólnoty mieszkaniowej, jeżeli nie ma ku temu podstaw wynikających z przepisów o lokalach. Błąd na etapie zgód może doprowadzić do nieważności umowy i sporu z deweloperem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 ze zm.
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 25 lutego 2011 r., sygn. akt I ACa 5/11
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 7 lutego 2006 r., sygn. akt I ACa 829/05

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.