Przedłużenie umowy najmu okazjonalnego aneksem

Na czym polega najem okazjonalny?

Najem okazjonalny to szczególny rodzaj najmu lokalu mieszkalnego, uregulowany w ustawie o ochronie praw lokatorów. Może z niego korzystać właściciel będący osobą fizyczną, który nie wynajmuje lokalu w ramach działalności gospodarczej. Umowa musi być zawarta na czas oznaczony, maksymalnie na 10 lat.

Sama umowa najmu okazjonalnego oraz jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Oznacza to, że aneks przedłużający umowę albo zmieniający jej warunki powinien być podpisany na piśmie przez strony. Forma aktu notarialnego nie jest wymagana dla całej umowy.

Notarialny jest natomiast kluczowy załącznik: oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia oraz wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela. Do umowy dołącza się także wskazanie lokalu zastępczego, w którym najemca może zamieszkać w razie egzekucji, oraz zgodę osoby mającej tytuł prawny do tego lokalu na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących.

Czy przedłużenie umowy wymaga notariusza?

Jeżeli umowę przedłuża ta sama osoba, która była dotychczas najemcą, najczęściej wystarczy zwykły pisemny aneks. W aneksie należy wskazać przede wszystkim nowy okres obowiązywania umowy, ewentualną zmianę czynszu, kaucji, opłat lub innych postanowień.

Wizyta u notariusza może jednak okazać się wskazana albo konieczna w dwóch sytuacjach. Po pierwsze, gdy do umowy ma wejść nowy najemca lub współnajemca. Taka osoba powinna złożyć własne oświadczenie o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego. Po drugie, gdy pierwotne oświadczenie notarialne zostało sformułowane bardzo wąsko, na przykład odnosi się wyłącznie do konkretnego okresu najmu i może budzić wątpliwości po przedłużeniu umowy.

Warto więc przed podpisaniem aneksu przeczytać nie tylko umowę, ale również akt notarialny. Jeżeli akt notarialny wyraźnie wskazuje starą datę końcową i nie obejmuje przedłużonego okresu, bezpieczniej jest uzyskać nowe oświadczenie albo notarialne uzupełnienie.

Zmiana osoby zamieszkującej a zmiana najemcy

Najważniejsze jest ustalenie, czy osoba wyprowadzająca się była stroną umowy, czy tylko osobą wskazaną jako mieszkająca razem z najemcą. To rozróżnienie decyduje o tym, czy potrzebny będzie nowy akt notarialny.

Jeżeli dotychczasowa druga osoba nie podpisywała umowy jako najemca lub współnajemca, a była jedynie wskazana w umowie jako osoba zamieszkująca w lokalu, jej zmiana zasadniczo nie wymaga oświadczenia notarialnego. Wystarczy aneks albo pisemna zgoda właściciela, w której zostanie wskazane, że jedna osoba opuszcza lokal, a inna będzie mogła w nim zamieszkiwać.

Jeżeli natomiast osoba wyprowadzająca się była współnajemcą, a nowa osoba ma wejść w jej miejsce jako współnajemca, nie jest to tylko techniczna zmiana danych. W takim przypadku potrzebny jest aneks podpisany przez właściciela, dotychczasowego najemcę, osobę ustępującą oraz nowego współnajemcę, a nowy współnajemca powinien złożyć oświadczenie notarialne wymagane dla najmu okazjonalnego.

Jak przygotować aneks do umowy?

Aneks powinien jednoznacznie wskazywać, jaką umowę zmienia, od kiedy obowiązuje i które postanowienia ulegają zmianie. W praktyce warto wpisać datę oraz miejsce zawarcia aneksu, dane stron, oznaczenie lokalu, numer lub datę pierwotnej umowy oraz dokładne brzmienie zmienianych paragrafów.

Przy przedłużeniu umowy najważniejsze jest określenie nowego terminu zakończenia najmu. Jeżeli zmienia się skład osób zamieszkujących w lokalu, warto wskazać imię, nazwisko i podstawowe dane nowej osoby oraz oświadczenie najemcy, że odpowiada za przestrzeganie umowy przez osoby, którym umożliwia zamieszkiwanie.

Jeżeli nowa osoba ma być tylko lokatorem mieszkającym z najemcą, aneks nie powinien nazywać jej najemcą, współnajemcą ani stroną umowy, jeśli taki skutek nie jest zamierzony. Nieprecyzyjne sformułowania mogą później utrudnić wypowiedzenie umowy, rozliczenie kaucji lub dochodzenie roszczeń.

Zgłoszenie do urzędu skarbowego

Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania właściciela. Termin wynosi 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Niedochowanie tego obowiązku może spowodować, że właściciel nie skorzysta z uproszczonego trybu opróżnienia lokalu przewidzianego dla najmu okazjonalnego.

Przepisy wprost odnoszą się do zgłoszenia zawarcia umowy. Jeżeli jednak strony podpisują aneks przedłużający umowę na kolejny okres albo zmieniają osoby po stronie najemcy, praktycznie i dowodowo bezpieczne jest przekazanie do urzędu skarbowego informacji o aneksie lub jego kopii. Pozwala to ograniczyć spór, czy urząd wiedział o kontynuacji najmu okazjonalnego.

Jeżeli zamiast aneksu strony podpisują zupełnie nową umowę najmu okazjonalnego, należy potraktować ją jako nowe zawarcie umowy i dokonać zgłoszenia w ustawowym terminie.

Co zrobić w opisanej sytuacji?

Jeżeli umowę podpisała tylko jedna osoba, a druga była wymieniona wyłącznie jako osoba zamieszkująca, można przygotować pisemny aneks przedłużający umowę i aktualizujący listę osób mieszkających w lokalu. Co do zasady nie trzeba wtedy sporządzać nowego aktu notarialnego dla osoby, która jedynie zamieszka z najemcą.

Jeżeli jednak ta druga osoba była współnajemcą albo podpisywała umowę jako strona, a nowa osoba ma wejść w jej miejsce jako współnajemca, należy przygotować aneks ze zmianą po stronie najemców i uzyskać od nowej osoby notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji.

Dodatkowo należy sprawdzić, czy zgoda właściciela lokalu zastępczego obejmuje nowy skład osób, które mogą tam zamieszkać w razie egzekucji. Jeżeli dokument wymienia konkretnie poprzednią osobę, warto uzyskać nowe lub uzupełnione oświadczenie.

FAQ

Czy aneks do najmu okazjonalnego musi być u notariusza?

Nie, sam aneks do umowy najmu okazjonalnego co do zasady wymaga zwykłej formy pisemnej. Notarialne musi być oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Jeżeli aneks wprowadza nowego najemcę lub współnajemcę, ta nowa osoba powinna złożyć własne oświadczenie notarialne.

Czy nowa osoba mieszkająca z najemcą musi podpisać akt notarialny?

Nie zawsze. Jeżeli ta osoba nie staje się najemcą ani współnajemcą, a jedynie ma zamieszkiwać z dotychczasowym najemcą, zwykle nie składa oświadczenia notarialnego. Warto jednak zaktualizować umowę lub uzyskać pisemną zgodę właściciela.

Czy trzeba zgłaszać aneks do urzędu skarbowego?

Ustawa nakazuje zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Przy aneksie przedłużającym lub zmieniającym najemców najbezpieczniej jest poinformować urząd skarbowy i zachować dowód złożenia informacji.

Czy lepiej podpisać nową umowę czy aneks?

Jeżeli najemca pozostaje ten sam, zazwyczaj prostszy jest aneks. Nowa umowa bywa czytelniejsza, gdy zmienia się więcej elementów, na przykład strony umowy, czynsz, kaucja, okres najmu i załączniki. Przy nowej umowie trzeba ponownie dopilnować wszystkich wymogów najmu okazjonalnego.

Co jeśli pierwotna umowa przewiduje formę notarialną dla zmian?

Jeżeli strony same zastrzegły w umowie, że każda zmiana wymaga aktu notarialnego, należy respektować taki zapis albo najpierw prawidłowo go zmienić. W praktyce przed podpisaniem aneksu trzeba więc sprawdzić paragraf dotyczący zmian umowy.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji najpierw trzeba ustalić status osoby, która się wyprowadza, oraz status osoby, która ma się wprowadzić. Jeżeli obie są tylko osobami zamieszkującymi z dotychczasowym najemcą, zwykle wystarczy pisemny aneks i aktualizacja dokumentów. Jeżeli jednak nowa osoba ma być współnajemcą, potrzebne będzie jej oświadczenie notarialne.

Przedłużenie umowy warto uregulować przed upływem dotychczasowego terminu. W aneksie należy jasno wskazać nowy okres najmu, osoby zamieszkujące, ewentualne zmiany opłat oraz załączniki, które pozostają aktualne albo wymagają uzupełnienia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.