Rękojmia i gwarancja w umowie o roboty budowlane

Rękojmia za wady wykonanego obiektu

W pierwszej kolejności zwracam uwagę, że sprawę rozpatrywać będziemy na gruncie obowiązujących od 25 grudnia 2014 r. nowych przepisów. Dodam, że na mocy art. 656 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.) do rękojmi za wady wykonanego obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło. Te zaś w art. 638 § 1 K.c. odsyłają do uregulowań rękojmi przy sprzedaży. W art. 638 § 2 K.c. co do gwarancji odsyłają do przepisów o gwarancji przy sprzedaży. Podsumowując, będziemy analizować problem na gruncie przepisów o rękojmi i gwarancji przy sprzedaży.

Zobacz też: Do której godziny mogą trwać prace budowlane

Pięcioletni termin rękojmi

Według brzmienia art. 568 § 1 K.c. sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona – gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jeżeli kupującym jest konsument, a przedmiotem sprzedaży jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu.

Z ustawy zatem aktualnie przysługiwać Panu będzie pięcioletni termin rękojmi.

Zgodnie z art. 558 K.c. strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć. Jeżeli kupującym jest konsument, ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach określonych w przepisach szczególnych (§ 1). Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne, jeżeli sprzedawca zataił podstępnie wadę przed kupującym (§ 2).

Przeczytaj też: Wykonawca nie chce wykonać naprawy gwarancyjnej

Czy termin uprawnień z tytułu rękojmi może być przedłużony?

W orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się, że przewidziany w art. 568 K.c. termin wygaśnięcia uprawień z tytułu rękojmi może być przedłużony umową stron (wyrok Sądu Najwyższego z 5 sierpnia 2008 r. II CK 28/05, OSNC 2006, nr 6, poz. 107). Jest to stanowisko aktualnie jednolite i trudne do podważenia, choć są argumenty, które przemawiałyby za tym, że przedłużenie terminu rękojmi nie jest możliwe (podaje je w uzasadnieniu ww. wyroku SN). Z tego względu musi Pan liczyć się z tym, że w przypadku umownego przedłużenia terminu rękojmi kiedyś stanowisko orzecznictwa może ulec zmianie i istnieje (choć raczej zupełnie teoretycznie) możliwość, że sąd w przyszłości stwierdzi, że takie przedłużenie było nieskuteczne. Możliwość przedłużenia rękojmi nie wynika bowiem explicite z samego prawa, ale z jego wykładni. W aktualnym stanie prawnym i poglądach orzecznictwa i doktryny mogą Państwo przedłużyć termin trwania rękojmi do lat 10 i takie przedłużenie będzie skuteczne.

Gwarancja co do jakości budynku udzielona przez wykonawcę 

Trudno odpowiadać na pytanie, czy konieczne jest ustanowienie gwarancji, czy też dostatecznie Pańskie interesy ochroni rękojmia, bowiem w istocie warunki wynikające z gwarancji mogą być różne. Istotą gwarancji jest to, że jest ona dobrowolnie udzielana przez wykonawcę i to on kształtuje przesłanki skorzystania z niej, własne obowiązki i uprawnienia korzystającego z gwarancji. Tak naprawdę więc od samych warunków gwarancji zależy, czy będzie ona bardziej korzystna od rękojmi, która jest regulowana ustawą.

Aktualnie regulacje ustawowe dotyczące gwarancji zostały rozszerzone (art. 577 K.c. i in.). Ustawa podaje przykładowy tylko katalog obowiązków gwaranta, które mogą polegać na zwrocie zapłaconej ceny, wymianie rzeczy bądź jej naprawie oraz zapewnieniu innych usług (art. 577 § 2 K.c.). Gdyby jednak w umowie nie określono precyzyjnie obowiązków gwaranta, należy zastosować przepisy ustawy w tym względzie. Zgodnie z art. 577 § 3 K.c., jeżeli została udzielona gwarancja co do jakości rzeczy sprzedanej, poczytuje się w razie wątpliwości, że gwarant jest obowiązany do usunięcia wady fizycznej rzeczy lub do dostarczenia rzeczy wolnej od wad, o ile wady te ujawnią się w ciągu terminu określonego w oświadczeniu gwarancyjnym. Jeśli nie zastrzeżono innego terminu, termin gwarancji wynosi dwa lata, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana (§ 4).

Jeśli nie zastrzeżono inaczej w gwarancji, odpowiedzialność z tytułu gwarancji obejmuje tylko wady powstałe z przyczyn tkwiących w sprzedanej rzeczy (art. 578 K.c.).

Ustawa określa także, iż gwarant powinien wykonać swoje obowiązki w terminie określonym w treści oświadczenia gwarancyjnego, a gdy go nie określono – niezwłocznie, ale nie później niż w terminie 14 dni, licząc od dnia dostarczenia rzeczy przez uprawnionego z gwarancji, a także powinien dostarczyć rzecz na swój koszt do miejsca wskazanego w gwarancji lub miejsca, w którym rzecz została wydana (art. 580 § 2 K.c.).

Podsumowując, to oświadczenie gwaranta wykreuje Pan uprawnienia z tytułu gwarancji, jeśli natomiast oświadczenie nie będzie ich precyzowało, trzeba przyjąć na podstawie ustawy, że na podstawie gwarancji mógłby Pan w terminie określonym w gwarancji żądać usunięcia wady fizycznej rzeczy lub dostarczenia rzeczy wolnej od wad, z tym, że dotyczy to wad tylko powstałych z przyczyn tkwiących w rzeczy. Gwarant powinien wykonać swoje zobowiązanie niezwłocznie, nie później niż w terminie 14 dni od (w Pana przypadku) zawiadomienia o wadzie. Co bardzo istotne i stanowi podstawową różnicę z rękojmią – w gwarancji (o ile nie określi tego oświadczenie gwaranta) nie ma wyznaczonego terminu na zgłoszenie wady.

W rękojmi precyzyjniej zostało określone, co należy traktować jako wady rzeczy (w gwarancji przypominam dookreślono je tylko jako „wady powstałe z przyczyn tkwiących w rzeczy”). Według art. 556 (1) § 1 i 3 K.c.:

„§ Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

§ 3. Rzecz sprzedana ma wadę fizyczną także w razie nieprawidłowego jej zamontowania i uruchomienia, jeżeli czynności te zostały wykonane przez sprzedawcę lub osobę trzecią, za którą sprzedawca ponosi odpowiedzialność, albo przez kupującego, który postąpił według instrukcji otrzymanej od sprzedawcy.”

Zatem definicja wady obejmuje znacznie szerszy zakres niż tylko „wady tkwiące w rzeczy sprzedanej”, bo dotyczy niezgodności rzeczy z umową. Jednak wykonawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na korzystającego z rękojmi lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili (art. 559 K.c. – tu podobnie do gwarancji, jednak precyzyjniej określono odpowiedzialność za wady, który wyniknęły z przyczyn tkwiących w rzeczy).

Uprawnienia przysługujące z tytułu rękojmi

W rękojmi przysługują Panu następujące uprawnienia:

„Art. 560

§ 1. Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.

§ 2. Jeżeli kupującym jest konsument, może zamiast zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo zamiast wymiany rzeczy żądać usunięcia wady, chyba że doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę. Przy ocenie nadmierności kosztów uwzględnia się wartość rzeczy wolnej od wad, rodzaj i znaczenie stwierdzonej wady, a także bierze się pod uwagę niedogodności, na jakie narażałby kupującego inny sposób zaspokojenia.

§ 3. Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady.

§ 4. Kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna.”

Art. 561

§ 1. Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady.

§ 2. Sprzedawca jest obowiązany wymienić rzecz wadliwą na wolną od wad lub usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego.

§ 3. Sprzedawca może odmówić zadośćuczynienia żądaniu kupującego, jeżeli doprowadzenie do zgodności z umową rzeczy wadliwej w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo w porównaniu z drugim możliwym sposobem doprowadzenia do zgodności z umową wymagałoby nadmiernych kosztów. Jeżeli kupującym jest przedsiębiorca, sprzedawca może odmówić wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady także wtedy, gdy koszty zadośćuczynienia temu obowiązkowi przewyższają cenę rzeczy sprzedanej.”

Art. 561¹

§ 1. Jeżeli rzecz wadliwa została zamontowana, kupujący może żądać od sprzedawcy demontażu i ponownego zamontowania po dokonaniu wymiany na wolną od wad lub usunięciu wady. W razie niewykonania tego obowiązku przez sprzedawcę kupujący jest upoważniony do dokonania tych czynności na koszt i niebezpieczeństwo sprzedawcy.

§ 2. Sprzedawca może odmówić demontażu i ponownego zamontowania, jeżeli koszt tych czynności przewyższa cenę rzeczy sprzedanej.

§ 3. Jeżeli kupującym jest konsument, może on żądać od sprzedawcy demontażu i ponownego zamontowania, jest obowiązany jednak ponieść część związanych z tym kosztów przewyższających cenę rzeczy sprzedanej albo może żądać od sprzedawcy zapłaty części kosztów demontażu i ponownego zamontowania, do wysokości ceny rzeczy sprzedanej.”

„Art. 561³ Z zastrzeżeniem art. 5611 § 2 i 3 koszty wymiany lub naprawy ponosi sprzedawca. W szczególności obejmuje to koszty demontażu i dostarczenia rzeczy, robocizny, materiałów oraz ponownego zamontowania i uruchomienia.”

To tylko niektóre uprawnienia przewidziane w ustawie, ale jak Pan dostrzega stawiają one Pana w bardzo dobrej pozycji względem wykonawcy. Prawdopodobnie w warunkach gwarancji nie zaproponowano by Panu tylu korzystnych rozwiązań. Na Pana niekorzyść przemawia tylko nieokreślenie w ustawie, w jakim terminie powinien wykonawca naprawić wadę lub wymienić rzecz – podanie bowiem, iż powinien to zrobić w „rozsądnym czasie” jest na tyle ogólne, że wykonawca może przedłużać naprawę, a Panu tym samym zahamować możliwość skorzystania z innych uprawnień.

W poprzedniej regulacji problemem dla osoby korzystającej z rękojmi pozostawało dochowanie tzw. aktów staranności, tj. zbadanie rzeczy, zawiadomienie sprzedawcy w krótkim terminie o wadzie. Aktualnie wymagania dopełnienia takich aktów staranności zostały zachowane tylko w obrocie między przedsiębiorcami (nie sygnalizuje Pan, by był przedsiębiorcą i budynek chciał budować w zakresie swojej działalności gospodarczej).

Sprzedaż między przedsiębiorcami a rękojmia

Zatem przy sprzedaży między przedsiębiorcami:

„Art. 563

§ 1. Przy sprzedaży między przedsiębiorcami kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi, jeżeli nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o wadzie, a w przypadku gdy wada wyszła na jaw dopiero później – jeżeli nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej stwierdzeniu.

§ 2. Do zachowania powyższego terminu wystarczy wysłanie przed jego upływem zawiadomienia o wadzie.

Art. 564 W przypadkach przewidzianych w art. 563 utrata uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie następuje mimo niezachowania terminów do zbadania rzeczy przez kupującego lub do zawiadomienia sprzedawcy o wadzie, jeżeli sprzedawca wiedział o wadzie albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją.”

Jednak dla osób niebędących przedsiębiorcami ustawa także ogranicza czas, w jakim można skorzystać z rękojmi po wykryciu wady. Dla konsumenta (gdy zleci Pani wybudowanie budynku przedsiębiorcy, sama zaś dokonujące z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową) termin ten zrównuje się z terminem 5 lat do wykonania roszczeń z tytułu rękojmi. Jednak i tak jest to poważne ograniczenie na korzyść gwarancji, jeśli rękojmia miałaby trwać 10 lat. Praktyczne jego skutki są takie, że musi Pan pamiętać, by zgłosić roszczenie w odpowiednim terminie, w postępowaniu sądowym druga strona może podważać np. podany przez Pana początek terminu.

„Art. 568 K.c.

(…)

§ 2. Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminu określonego w § 1 (pięciu lat dla budynków).

§ 3. W terminach określonych w § 2 kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej. Jeżeli kupujący żądał wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wymiany rzeczy lub usunięcia wady.

§ 4. W razie dochodzenia przed sądem albo sądem polubownym jednego z uprawnień z tytułu rękojmi termin do wykonania innych uprawnień, przysługujących kupującemu z tego tytułu, ulega zawieszeniu do czasu prawomocnego zakończenia postępowania.

§ 5. Przepis § 4 stosuje się odpowiednio do postępowania mediacyjnego, przy czym termin do wykonania innych uprawnień z tytułu rękojmi, przysługujących kupującemu, zaczyna biec od dnia odmowy przez sąd zatwierdzenia ugody zawartej przed mediatorem lub bezskutecznego zakończenia mediacji.

§ 6. Upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.”

Podobne regulacje o zawieszeniu poszczególnych uprawnień przewidują ustawowe regulacje dotyczące gwarancji:

„Art. 581 § 1. Jeżeli w wykonaniu swoich obowiązków gwarant dostarczył uprawnionemu z gwarancji zamiast rzeczy wadliwej rzecz wolną od wad albo dokonał istotnych napraw rzeczy objętej gwarancją, termin gwarancji biegnie na nowo od chwili dostarczenia rzeczy wolnej od wad lub zwrócenia rzeczy naprawionej. Jeżeli gwarant wymienił część rzeczy, przepis powyższy stosuje się odpowiednio do części wymienionej.

§ 2. W innych wypadkach termin gwarancji ulega przedłużeniu o czas, w ciągu którego wskutek wady rzeczy objętej gwarancją uprawniony z gwarancji nie mógł z niej korzystać.”

Podsumowując, jeśli wykonawca nie udzieliłby Panu korzystnych warunków gwarancji, rękojmia chroni w sposób dostateczny, a jej rozszerzenie do lat 10 będzie stanowiło niewątpliwą korzyść.

Różnice między gwarancją i rękojmią

Rozwinę jeszcze kwestię różnic między gwarancją i rękojmią:

• Przepisy o umowie o dzieło wyłączają odpowiedzialność z tytułu wady rzeczy, jeśli powstała ona z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez zamawiającego. Gdyby zatem to z uwagi na dostarczony przez Pana materiał konstrukcja uległa wadzie, wykonawca może zwolnić się od odpowiedzialności (chyba że inaczej postanowią Państwo w umowie). Gwarancja, jeśliby nie zastrzeżono, nie zawierałaby takiego wykluczenia.
• Dla dochodzenia roszczeń z rękojmi musi Pan udowodnić istnienie wady w rozumieniu przepisów K.c. o rękojmi, co może się okazać trudniejsze niż po prostu dowiedzenie istnienia wady przy dochodzeniu roszczeń z gwarancji. Proszę zastanowić się jeszcze, jak można by odnieść definicję wady na gruncie tak rękojmi jak i gwarancji do najczęstszych wad, które mogą powstać w domu o konstrukcji szkieletowej – czy będzie można dowieść, że tego typu wady wyczerpują definicję z ustawy.
• Roszczeń z tytułu rękojmi nie może Pan przenieść na inną osobę, z tytułu gwarancji – może.
• Jak wskazywałam, druga strona może chcieć się zwolnić od odpowiedzialności z powołaniem się na upływ terminu, Pan natomiast będzie musiał udowodnić, że termin nie upłynął i kiedy stwierdził wadę.
• W rękojmi odpowiedzialność jest od momentu wydania rzeczy (w umowie warto określić, który moment traktuje się jako moment wydania rzeczy); w gwarancji – od jej udzielenia bądź momentu określonego w dokumencie gwarancyjnym.
• Także w przypadku udzielenia gwarancji warto dookreślić terminy, w jakich wykonawca ma naprawić wadę i ustanowić np. kary umowne za ich niedochowanie.

Proszę zatem rozważyć, czy powyżej wskazane ograniczenia rękojmi będą dla Pana miały znaczenie.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.