Pełne prawa do nieruchomości z darowizny

Czy akt notarialny darowizny wystarczy?

Podstawowym dokumentem przy darowiźnie nieruchomości jest akt notarialny. To w nim darczyńca przenosi własność nieruchomości na obdarowanego, a obdarowany darowiznę przyjmuje. Przy nieruchomościach forma aktu notarialnego jest konieczna, dlatego zwykła umowa pisemna nie wystarczy.

Nie istnieją natomiast „akty notarialne z sądu”. Notariusz sporządza akt notarialny, a sąd wieczystoksięgowy dokonuje wpisu w księdze wieczystej na podstawie dokumentów, najczęściej aktu notarialnego i wniosku wieczystoksięgowego. W praktyce po podpisaniu aktu notariusz zwykle przesyła wniosek o wpis do księgi wieczystej elektronicznie, ale warto sprawdzić, czy wpis rzeczywiście został dokonany.

Sam akt notarialny potwierdza zawarcie umowy darowizny. Dla pełnego bezpieczeństwa obdarowany powinien jednak porównać jego treść z aktualną księgą wieczystą. Księga pokazuje, kto jest ujawniony jako właściciel, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, służebnością, roszczeniem albo innym prawem osoby trzeciej.

Księga wieczysta a pełne prawa właściciela

Najważniejsze znaczenie ma dział II księgi wieczystej, w którym ujawnia się właściciela albo współwłaścicieli. Jeżeli po darowiźnie obdarowany został wpisany jako właściciel, jest to bardzo silne potwierdzenie jego prawa do nieruchomości.

Trzeba jednak uważać na uproszczenie, że sam wpis zawsze oznacza pełną swobodę bez żadnych ograniczeń. Nieruchomość może być obciążona prawami ujawnionymi w dziale III, na przykład służebnością mieszkania, roszczeniem o przeniesienie własności albo ograniczeniem w rozporządzaniu. W dziale IV mogą znajdować się hipoteki. Takie wpisy nie znikają tylko dlatego, że nieruchomość została podarowana.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych wzmacnia zaufanie do księgi, ale nie powinna być rozumiana jako gwarancja, że obdarowany nigdy nie napotka żadnych problemów. Przy darowiźnie, czyli nabyciu nieodpłatnym, szczególnie ważne jest samodzielne sprawdzenie dokumentów i treści księgi, a nie wyłącznie poleganie na ogólnym założeniu, że wpis wszystko rozstrzyga.

Pełnomocnictwo udzielone przez darczyńcę

Jeżeli darczyńca przed darowizną udzielił komuś pełnomocnictwa do zarządzania albo sprzedaży nieruchomości, nie oznacza to automatycznie, że ta osoba może rozporządzać nieruchomością po przeniesieniu własności na obdarowanego. Pełnomocnik działa w imieniu mocodawcy, a po darowiźnie mocodawca nie jest już właścicielem.

Nowy właściciel nie jest związany pełnomocnictwem udzielonym przez poprzedniego właściciela, chyba że sam udzielił pełnomocnictwa albo w konkretnej sprawie istnieje inne źródło uprawnienia. W praktyce warto jednak sprawdzić, czy w księdze wieczystej nie ujawniono roszczeń lub ograniczeń, które mogłyby utrudnić sprzedaż, wynajem, ustanowienie hipoteki albo inne działania dotyczące nieruchomości.

Odwołanie darowizny nieruchomości

Darczyńca nie może odwołać darowizny tylko dlatego, że po czasie zmienił zdanie albo relacje rodzinne się pogorszyły. Zgodnie z art. 898 Kodeksu cywilnego darczyńca może odwołać darowiznę już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności.

Rażąca niewdzięczność to zachowanie szczególnie naganne, skierowane przeciwko darczyńcy. Może chodzić między innymi o przemoc, ciężkie znieważenie, uporczywe uchylanie się od elementarnej pomocy w chorobie lub starości, działania przeciwko życiu, zdrowiu, czci albo mieniu darczyńcy. Nie każde rodzinne nieporozumienie spełnia ten warunek.

Na odwołanie darowizny obowiązuje termin z art. 899 § 3 Kodeksu cywilnego. Darowizna nie może być odwołana po upływie roku od dnia, w którym darczyńca dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego. Nie jest więc decydujące samo to, że od zawarcia umowy minęło 5 lat. Istotne jest, kiedy doszło do zachowania uznawanego za rażąco niewdzięczne i kiedy darczyńca się o nim dowiedział.

Odwołanie darowizny następuje przez oświadczenie złożone obdarowanemu na piśmie. Przy nieruchomości samo oświadczenie zwykle nie przenosi własności z powrotem na darczyńcę. Jeżeli obdarowany nie zgadza się na zwrot nieruchomości w formie aktu notarialnego, konieczne może być postępowanie sądowe.

Jeżeli strony chcą zakończyć sprawę ugodowo, pomocne może być omówienie zasad, na jakich możliwe jest rozwiązanie umowy darowizny za porozumieniem stron.

Co może zrobić właściciel nieruchomości po darowiźnie?

Jeżeli obdarowany jest właścicielem nieruchomości, może co do zasady nią zarządzać, korzystać z niej, wynajmować ją, sprzedać, podarować dalej albo ustanowić hipotekę. Zakres tej swobody zależy jednak od stanu prawnego nieruchomości oraz ograniczeń wynikających z przepisów, księgi wieczystej i treści umów.

Właściciel powinien zwrócić uwagę zwłaszcza na służebność osobistą mieszkania, dożywotnie prawo korzystania, hipoteki, roszczenia ujawnione w dziale III, współwłasność, małżeński ustrój majątkowy oraz ograniczenia administracyjne, na przykład wynikające z planu miejscowego albo decyzji dotyczących nieruchomości.

Jeżeli darowizna zostanie skutecznie odwołana, zwrot przedmiotu darowizny następuje według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Gdy nieruchomość została już zbyta, rozliczenia mogą dotyczyć wartości uzyskanej korzyści. Ocena zależy od tego, kiedy doszło do zdarzenia uzasadniającego odwołanie darowizny i czy obdarowany powinien liczyć się z obowiązkiem zwrotu.

Jakie dokumenty warto sprawdzić?

Osoba, która otrzymała nieruchomość w darowiźnie, powinna zgromadzić i zweryfikować przede wszystkim:

• wypis aktu notarialnego darowizny,
• aktualną treść księgi wieczystej, w szczególności działy II, III i IV,
• potwierdzenie złożenia wniosku o wpis prawa własności, jeżeli wpis nie został jeszcze dokonany,
• postanowienie albo informację o dokonaniu wpisu w księdze wieczystej, jeśli są dostępne,
• dokumenty dotyczące obciążeń, służebności, hipotek, najmu, dzierżawy lub korzystania z nieruchomości przez inne osoby,
• w razie wątpliwości także dokumenty potwierdzające stan cywilny, ustrój majątkowy małżeński i zgodę małżonka, jeżeli mogły mieć znaczenie przy wcześniejszym rozporządzeniu nieruchomością.

Jeżeli księga wieczysta jest zgodna z aktem notarialnym, a w działach III i IV nie ma obciążeń, które ograniczają korzystanie z nieruchomości, sytuacja właściciela jest zazwyczaj klarowna. W razie wpisów ostrzeżeń, roszczeń, służebności albo hipotek trzeba ocenić ich wpływ na planowane działania.

FAQ

Czy po darowiźnie trzeba czekać 5 lat, aby mieć pełne prawa do nieruchomości?

Nie. Własność przechodzi na zasadach określonych w akcie notarialnym i przepisach prawa, a nie dopiero po 5 latach. Pięcioletni okres nie jest ogólnym terminem, po którym darowizna staje się nieodwołalna. Odwołanie zależy od rażącej niewdzięczności i terminu rocznego liczonego od dowiedzenia się o niej przez darczyńcę.

Czy darczyńca może samodzielnie wykreślić obdarowanego z księgi wieczystej?

Nie. Darczyńca nie może jednostronnie doprowadzić do prostego wykreślenia właściciela tylko dlatego, że chce odzyskać nieruchomość. Jeżeli odwołuje darowiznę, musi złożyć oświadczenie, a w razie braku zgody obdarowanego dochodzić swoich praw w odpowiednim postępowaniu.

Czy pełnomocnik darczyńcy może sprzedać nieruchomość po darowiźnie?

Co do zasady nie, bo po darowiźnie darczyńca nie jest już właścicielem. Pełnomocnik może działać tylko w granicach umocowania i w imieniu osoby, która ma prawo do danej czynności. Nowy właściciel powinien jednak sprawdzić księgę wieczystą, aby upewnić się, że nie ma w niej ujawnionych roszczeń lub ograniczeń.

Czy wpis do księgi wieczystej jest konieczny po darowiźnie?

Wpis właściciela w księdze wieczystej powinien odpowiadać rzeczywistemu stanowi prawnemu. Przy przeniesieniu własności nieruchomości akt notarialny ma podstawowe znaczenie, ale brak aktualnego wpisu może powodować praktyczne problemy przy sprzedaży, kredycie, ustanowieniu hipoteki albo wykazywaniu prawa własności wobec osób trzecich.

Co sprawdzić w księdze wieczystej po otrzymaniu nieruchomości?

Należy sprawdzić przede wszystkim dział II, czyli właściciela, dział III, czyli prawa, roszczenia i ograniczenia, oraz dział IV, czyli hipoteki. Warto także zwrócić uwagę na wzmianki o nierozpoznanych wnioskach, bo mogą oznaczać, że stan księgi wkrótce się zmieni.

Podsumowanie

Osoba, która otrzymała nieruchomość w darowiźnie, może co do zasady wykonywać prawa właściciela: korzystać z nieruchomości, zarządzać nią i rozporządzać nią. Dla bezpieczeństwa powinna jednak mieć wypis aktu notarialnego darowizny oraz sprawdzić aktualną księgę wieczystą, zwłaszcza wpis właściciela, roszczenia, służebności i hipoteki.

Darczyńca nie może odebrać nieruchomości bez podstawy. Odwołanie darowizny wymaga rażącej niewdzięczności i zachowania terminu z Kodeksu cywilnego. Jeżeli pojawia się spór rodzinny, obciążenia w księdze albo wątpliwości co do pełnomocnictw, najlepiej ocenić dokumenty przed dokonaniem kolejnych czynności dotyczących nieruchomości.

Śródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.

2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.