Wadliwy projekt WC w budowanym domu

Na czym polega problem prawny przy wadliwym WC na poddaszu?

Opisany problem nie sprowadza się wyłącznie do pytania, czy roboty wykonano zgodnie z rysunkami. Jeżeli pomieszczenie formalnie istnieje, ale osoba o przeciętnym wzroście nie może z niego normalnie korzystać, należy rozważyć, czy obiekt albo jego część ma wadę funkcjonalną. W praktyce taka wada może wynikać z błędnego projektu, błędnego wykonania, braku koordynacji między branżami albo zaniechania ostrzeżenia inwestora o oczywistym problemie.

Kluczowe jest ustalenie, kto był stroną umowy z inwestorem. Inaczej wygląda sytuacja, gdy inwestor sam dostarczył projekt wykonawcy, a inaczej, gdy wykonawca przyjął na siebie całość inwestycji wraz z przygotowaniem lub zorganizowaniem projektu. Jeżeli projekt przygotowała spółka powiązana z wykonawcą, a wykonawca sprzedawał usługę jako kompleksową, argument o braku odpowiedzialności wykonawcy będzie słabszy.

Zgodnie z art. 647 Kodeksu cywilnego przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania obiektu wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor do dokonania wymaganych czynności, odebrania obiektu i zapłaty wynagrodzenia. Oznacza to, że sama zgodność z projektem nie zawsze zamyka temat odpowiedzialności, zwłaszcza gdy projekt prowadzi do powstania pomieszczenia nienadającego się do użytku.

Kto może odpowiadać za wadliwy projekt lub wykonanie?

W opisanej sytuacji potencjalnie odpowiedzialnych może być kilka podmiotów. Wykonawca może odpowiadać wobec inwestora na podstawie umowy o roboty budowlane, jeżeli zobowiązał się do wykonania domu jako całości albo przyjął na siebie organizację procesu projektowego. Projektant może odpowiadać za wadę dokumentacji, jeżeli projekt nie zapewniał funkcjonalności pomieszczenia albo nie uwzględniał ograniczeń wynikających ze ściany kolankowej i kąta nachylenia dachu.

Znaczenie może mieć także rola kierownika budowy. Kierownik budowy ma obowiązki organizacyjne i techniczne w toku budowy, w tym prowadzenie budowy zgodnie z projektem, pozwoleniem i przepisami oraz reagowanie na nieprawidłowości. Jeżeli kierownikiem budowy jest osoba zarządzająca firmą wykonawczą, warto szczególnie dokładnie udokumentować przebieg zdarzeń, ponieważ może pojawić się konflikt interesów.

Jeżeli wykonawca twierdzi, że nie odpowiada, bo działał zgodnie z projektem, trzeba sprawdzić, czy miał obowiązek ostrzec inwestora. Kodeks cywilny przewiduje, że wykonawca powinien niezwłocznie zawiadomić inwestora, jeżeli dokumentacja, teren budowy, maszyny lub urządzenia dostarczone przez inwestora nie nadają się do prawidłowego wykonania robót albo występują inne okoliczności mogące przeszkodzić prawidłowemu wykonaniu robót. Jeżeli problem był możliwy do zauważenia dla profesjonalisty, brak reakcji może obciążać wykonawcę.

Jakie roszczenia przysługują inwestorowi?

Jeżeli budowa trwa i wada została ujawniona przed odbiorem, w pierwszej kolejności należy wezwać wykonawcę do zmiany sposobu wykonania, przedstawienia rozwiązania technicznego i usunięcia wady w odpowiednim terminie. W sprawach robót budowlanych stosuje się odpowiednio część przepisów o umowie o dzieło, w tym regulacje dotyczące wadliwego wykonywania prac.

Na podstawie art. 656 § 1 Kodeksu cywilnego, w związku z art. 636 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli roboty są wykonywane wadliwie albo sprzecznie z umową, inwestor może wezwać wykonawcę do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie terminu może odstąpić od umowy albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy. W praktyce odstąpienie od całej umowy jest rozwiązaniem radykalnym i powinno być poprzedzone analizą, czy wada oraz etap budowy to uzasadniają.

Jeżeli obiekt został już odebrany, w grę wchodzą roszczenia z tytułu rękojmi za wady, a także roszczenia odszkodowawcze na zasadach ogólnych. Inwestor może żądać w szczególności usunięcia wady, zwrotu kosztów koniecznych prac naprawczych, obniżenia wynagrodzenia, a w określonych sytuacjach także naprawienia szkody obejmującej dodatkowe koszty spowodowane wadą.

Czy koszt wykonania lukarny może obciążać wykonawcę lub projektanta?

Tak, ale nie automatycznie w każdej sytuacji. Koszt lukarny może obciążać wykonawcę, projektanta albo oba te podmioty, jeżeli zostanie wykazane, że wykonanie lukarny jest racjonalnym i koniecznym sposobem usunięcia wady powstałej z ich winy lub z powodu nienależytego wykonania zobowiązania. Trzeba więc udowodnić nie tylko istnienie wady, lecz także związek przyczynowy między wadą a koniecznością poniesienia konkretnego kosztu.

Warto uzyskać pisemną ocenę techniczną, która odpowie na trzy pytania: czy WC spełnia funkcję użytkową, czy problem wynika z dokumentacji projektowej lub wykonania, oraz jakie rozwiązanie jest technicznie i ekonomicznie uzasadnione. Jeżeli lukarna jest najtańszym albo jedynym rozsądnym sposobem doprowadzenia pomieszczenia do stanu używalności, argument o obciążeniu kosztami podmiotu odpowiedzialnego będzie znacznie mocniejszy.

Należy też pamiętać, że wykonanie lukarny ingeruje w dach i wygląd budynku. Taka zmiana może wymagać oceny, czy stanowi istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego. W zależności od zakresu zmiany konieczny może być udział projektanta, projekt zamienny i dopełnienie formalności budowlanych. Nie warto rozpoczynać tych prac wyłącznie na podstawie ustnych ustaleń.

Jak postąpić krok po kroku?

Najbezpieczniejsza kolejność działań jest następująca. Po pierwsze, należy wykonać szczegółową dokumentację fotograficzną i pomiarową pomieszczenia: wysokość w miejscu wejścia, wysokość przy misce ustępowej, szerokość przejścia, położenie drzwi, skosy oraz zgodność z projektem. Po drugie, trzeba zgromadzić umowę, aneksy, projekt, korespondencję, dziennik budowy i protokoły.

Po trzecie, warto wezwać pisemnie wykonawcę, projektanta oraz kierownika budowy do zajęcia stanowiska. Wezwanie powinno opisywać wadę, wskazywać oczekiwany sposób usunięcia problemu, wyznaczać realny termin odpowiedzi i zastrzegać, że po bezskutecznym upływie terminu inwestor może zlecić usunięcie wady innemu podmiotowi na koszt odpowiedzialnego wykonawcy lub dochodzić roszczeń na drodze sądowej.

Po czwarte, przed ostatecznym wyborem rozwiązania należy uzyskać niezależną opinię techniczną. Może ją przygotować projektant niezwiązany z wykonawcą, rzeczoznawca budowlany albo inny specjalista posiadający odpowiednie uprawnienia. Taka opinia ma duże znaczenie negocjacyjne, a w razie procesu ułatwia wykazanie, że roszczenie nie jest oparte wyłącznie na subiektywnym odczuciu inwestora.

Co powinno znaleźć się w wezwaniu do wykonawcy?

Wezwanie powinno być konkretne i wysłane w sposób pozwalający wykazać datę doręczenia, na przykład listem poleconym, kurierem albo e-mailem z potwierdzeniem odbioru, jeżeli strony tak komunikowały się przy inwestycji. W piśmie należy wskazać numer umowy, lokalizację budowy, opis wady i skutki praktyczne, czyli brak możliwości normalnego korzystania z WC.

Warto zażądać przedstawienia pisemnej propozycji usunięcia wady, wskazania osoby odpowiedzialnej za opracowanie rozwiązania projektowego oraz terminu wykonania prac. Jeżeli inwestor rozważa lukarnę, nie powinien od razu przesądzać, że tylko to rozwiązanie wchodzi w grę, chyba że potwierdza to opinia techniczna. Lepiej sformułować żądanie jako doprowadzenie pomieszczenia do stanu zgodnego z umową, projektem, przepisami i zasadami wiedzy technicznej.

Jeżeli wykonawca odmawia, uchyla się od odpowiedzi albo proponuje rozwiązanie pozorne, inwestor może rozważyć zlecenie naprawy innemu podmiotowi i dochodzenie zwrotu kosztów. W takiej sytuacji szczególnie ważne jest wcześniejsze wyznaczenie terminu i jasne zastrzeżenie konsekwencji braku reakcji.

FAQ

Czy wykonawca może bronić się tym, że wykonał prace zgodnie z projektem?

Może podnosić taki argument, ale nie zawsze będzie on wystarczający. Wykonawca robót budowlanych jest profesjonalistą i w określonych sytuacjach powinien ostrzec inwestora o przeszkodach w prawidłowym wykonaniu robót. Jeżeli problem był widoczny na etapie realizacji, wykonawca może ponosić odpowiedzialność mimo zgodności z rysunkami.

Czy można od razu zlecić wykonanie lukarny innej firmie?

Najczęściej nie warto robić tego bez wcześniejszego wezwania wykonawcy i zabezpieczenia dowodów. Jeżeli inwestor samodzielnie wykona kosztowną przeróbkę bez dania drugiej stronie szansy na reakcję, wykonawca może później kwestionować zasadność i wysokość kosztów.

Czy projektant odpowiada bezpośrednio wobec inwestora?

To zależy od tego, kto zawarł z projektantem umowę i jaki był zakres jego obowiązków. Jeżeli inwestor miał umowę bezpośrednio z projektantem, roszczenia można kierować wprost do niego. Jeżeli projekt był elementem usługi wykonawcy lub pochodził od podmiotu powiązanego z wykonawcą, możliwa jest odpowiedzialność wykonawcy za całość przyjętego zobowiązania.

Czy problem z WC może uzasadniać odstąpienie od umowy?

Może, ale zależy to od skali wady, etapu budowy i treści umowy. Jeżeli wada jest istotna i wykonawca nie usuwa jej mimo wezwania, odstąpienie od umowy albo powierzenie naprawy innemu podmiotowi może być rozważane. Przed takim krokiem warto ocenić ryzyko, bo odstąpienie od umowy o roboty budowlane często rodzi spór o rozliczenia.

Jakie dowody są najważniejsze w sporze z wykonawcą?

Najważniejsze są: umowa, projekt, korespondencja, dokumentacja zdjęciowa, pomiary, dziennik budowy, protokoły odbioru oraz niezależna opinia techniczna. W sprawach budowlanych duże znaczenie ma wykazanie, że wada istniała, była istotna i wymagała konkretnych kosztów naprawczych.

Podsumowanie

Jeżeli WC na piętrze domu jest niefunkcjonalne z powodu skosu dachu i ściany kolankowej, inwestor powinien traktować sprawę jako potencjalną wadę projektu, wykonania albo nadzoru nad procesem budowy. Koszt lukarny może obciążać wykonawcę lub projektanta, jeżeli zostanie wykazane, że jest to konieczny sposób usunięcia wady wynikającej z ich odpowiedzialności. Najpierw należy jednak zabezpieczyć dowody, wezwać właściwe podmioty do usunięcia wady i sprawdzić wymagane formalności budowlane.

Śródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.