Kto składa wniosek o wykreślenie hipoteki?

Co obejmują obowiązki pośrednika nieruchomości?

Obowiązki pośrednika nieruchomości wynikają przede wszystkim z umowy zawartej z klientem. Aktualnie pośrednictwo w obrocie nieruchomościami nie polega na ustawowym prowadzeniu za klienta wszystkich formalności po sprzedaży, lecz na wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia umowy dotyczącej nieruchomości, na zasadach uzgodnionych w umowie pośrednictwa.

Umowa pośrednictwa powinna określać zakres czynności pośrednika. Może obejmować m.in. wyszukanie kupującego, prezentację nieruchomości, wsparcie w negocjacjach, przekazywanie dokumentów, kontakt z notariuszem albo pomoc organizacyjną przy transakcji. Jeżeli strony chcą, aby pośrednik pomagał także po podpisaniu aktu notarialnego, na przykład przy przekazaniu dokumentów do wykreślenia hipoteki, powinno to jasno wynikać z umowy.

Co do zasady pośrednik nie może zmusić kupującego do złożenia wniosku wieczystoksięgowego. Może natomiast, jeżeli mieści się to w jego obowiązkach albo dobrej praktyce obsługi transakcji, przypomnieć kupującemu o formalnościach, przekazać dokumenty, pomóc w wypełnieniu formularza albo pośredniczyć w kontakcie między stronami.

Jeżeli umowa pośrednictwa była zawarta z klauzulą wyłączności, znaczenie może mieć także odpowiednie stosowanie art. 550 Kodeksu cywilnego. Nie oznacza to jednak automatycznie, że pośrednik odpowiada za wykreślenie hipoteki po sprzedaży lokalu.

Jak wykreśla się hipotekę po spłacie kredytu?

Spłata kredytu hipotecznego nie powoduje automatycznego wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Bank powinien wydać dokument potwierdzający wygaśnięcie zabezpieczonej wierzytelności i zgodę na wykreślenie hipoteki. W praktyce taki dokument bywa nazywany listem mazalnym.

Do sądu wieczystoksięgowego składa się wniosek o wykreślenie hipoteki, najczęściej na formularzu KW-WPIS. Do wniosku dołącza się dokument z banku oraz dowód uiszczenia opłaty sądowej. Co do zasady opłata za wykreślenie jednej hipoteki wynosi 100 zł. Wniosek można złożyć w sądzie prowadzącym księgę wieczystą albo nadać pocztą.

Samo zaświadczenie z banku nie wystarczy, jeżeli nie zostanie złożony prawidłowy wniosek. Sąd dokonuje wykreślenia dopiero po rozpoznaniu wniosku i sprawdzeniu załączonych dokumentów.

Kto powinien złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki?

Po sprzedaży mieszkania aktualnym właścicielem nieruchomości jest kupujący. Dlatego w praktyce najbezpieczniej jest, aby to nowy właściciel podpisał wniosek o wykreślenie hipoteki albo udzielił pełnomocnictwa osobie, która złoży wniosek w jego imieniu.

Były właściciel, który spłacił kredyt, ma oczywisty interes faktyczny w uporządkowaniu księgi wieczystej, ale nie zawsze będzie najwłaściwszą osobą do samodzielnego składania wniosku po przeniesieniu własności. Sąd wieczystoksięgowy bada, czy wniosek pochodzi od osoby uprawnionej i czy dokumenty pozwalają na dokonanie wpisu. W razie wątpliwości może wezwać do uzupełnienia braków albo odmówić wpisu.

Warto więc dążyć do prostego rozwiązania: przygotować komplet dokumentów, przesłać nowemu właścicielowi gotowy formularz do podpisu, wskazać wysokość opłaty i termin złożenia wniosku. Jeżeli kupujący nie chce zajmować się sprawą, można zaproponować udzielenie pełnomocnictwa do złożenia wniosku.

Czy niewykreślona hipoteka blokuje nowy kredyt?

Hipoteka obciąża nieruchomość, a nie osobę byłego właściciela. Jeżeli kredyt został spłacony, a bank prawidłowo zamknął zobowiązanie, były kredyt nie powinien być traktowany jako nadal istniejący dług tylko dlatego, że hipoteka widnieje jeszcze w księdze wieczystej sprzedanego lokalu.

W praktyce bank udzielający nowego kredytu może jednak poprosić o wyjaśnienia, jeżeli w dokumentach widzi dawną hipotekę albo gdy informacja o spłacie kredytu nie została jeszcze prawidłowo odnotowana w systemach bankowych. W takiej sytuacji warto przedstawić zaświadczenie o całkowitej spłacie kredytu, zgodę banku na wykreślenie hipoteki oraz dokumenty potwierdzające sprzedaż mieszkania.

Jeżeli problem wynika z danych kredytowych, należy kontaktować się z bankiem, który prowadził spłacony kredyt, i żądać prawidłowej aktualizacji informacji o zobowiązaniu. Jeżeli problem wynika wyłącznie z księgi wieczystej, trzeba doprowadzić do złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki.

Jak reagować, gdy nowy właściciel zwleka?

Najpierw należy sprawdzić akt notarialny sprzedaży. Często znajdują się w nim postanowienia dotyczące spłaty kredytu, przekazania dokumentów bankowych, złożenia wniosków wieczystoksięgowych albo współdziałania stron po transakcji. Jeżeli kupujący zobowiązał się do określonego działania, można powołać się na ten zapis w pisemnym wezwaniu.

Wezwanie powinno być konkretne. Warto wskazać numer księgi wieczystej, oznaczenie hipoteki, dokument z banku, proponowany termin złożenia wniosku oraz informację, że dalsza zwłoka może spowodować konieczność dochodzenia roszczeń. Dobrze jest wysłać wezwanie w sposób pozwalający potwierdzić doręczenie.

Jeżeli kupujący nadal nie reaguje, możliwe są dalsze kroki, ale zależą one od treści aktu notarialnego, umów między stronami i skutków zwłoki. W grę może wchodzić żądanie wykonania zobowiązania, dochodzenie naprawienia szkody albo inne działania procesowe. Nie należy jednak zakładać, że każde opóźnienie automatycznie daje prawo do odstąpienia od sprzedaży.

Czy można odstąpić od transakcji sprzedaży mieszkania?

Po zawarciu aktu notarialnego przenoszącego własność odstąpienie od transakcji nie jest prostym środkiem nacisku. Sam fakt, że kupujący zwleka ze złożeniem wniosku o wykreślenie hipoteki, zwykle nie oznacza jeszcze, że sprzedający może jednostronnie cofnąć sprzedaż.

Możliwość odstąpienia trzeba oceniać na podstawie konkretnej umowy, przepisów prawa i tego, czy strony zastrzegły szczególne uprawnienia na wypadek niewykonania określonych obowiązków. Zamiast pochopnie składać oświadczenie o odstąpieniu, bezpieczniej jest najpierw wysłać wezwanie do działania i uzyskać ocenę prawną dokumentów.

Podsumowanie

Wykreślenie hipoteki po spłacie kredytu wymaga aktywności po stronie osoby składającej wniosek do sądu wieczystoksięgowego. Najczęściej powinien to zrobić aktualny właściciel nieruchomości, ponieważ to on figuruje w księdze wieczystej jako właściciel lokalu. Były właściciel powinien zadbać o uzyskanie dokumentu z banku i przekazanie go kupującemu, ale nie zawsze może skutecznie zastąpić kupującego w postępowaniu wieczystoksięgowym.

Pośrednik nieruchomości odpowiada za czynności określone w umowie pośrednictwa. Może pomóc organizacyjnie, ale nie ma automatycznego obowiązku prowadzenia postępowania o wykreślenie hipoteki ani przymuszania kupującego do działania. Jeżeli zwłoka nowego właściciela powoduje realne problemy, kluczowe jest sprawdzenie aktu notarialnego, wysłanie pisemnego wezwania i dobranie dalszych kroków do konkretnej sytuacji.

FAQ

Czy pośrednik nieruchomości musi dopilnować wykreślenia hipoteki?

Nie zawsze. Pośrednik musi wykonać czynności wynikające z umowy pośrednictwa. Jeżeli umowa nie obejmuje formalności po sprzedaży, pośrednik zwykle nie ma obowiązku prowadzenia sprawy o wykreślenie hipoteki.

Czy samo zaświadczenie z banku wykreśla hipotekę?

Nie. Dokument z banku jest załącznikiem do wniosku. Hipoteka zostaje wykreślona dopiero po złożeniu prawidłowego wniosku i dokonaniu wpisu przez sąd wieczystoksięgowy.

Czy były właściciel może sam złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki?

To zależy od okoliczności i oceny sądu wieczystoksięgowego. Po sprzedaży najbezpieczniej jest uzyskać podpis aktualnego właściciela albo pełnomocnictwo od niego, ponieważ to on figuruje w księdze wieczystej jako właściciel nieruchomości.

Czy niewykreślona hipoteka oznacza, że stary kredyt nadal istnieje?

Nie. Hipoteka może nadal widnieć w księdze wieczystej mimo spłaty kredytu. O istnieniu zobowiązania decyduje rozliczenie z bankiem, a nie sam fakt, że wpis nie został jeszcze wykreślony.

Czy można cofnąć sprzedaż, jeśli kupujący zwleka z wnioskiem?

Zwykle nie jest to automatycznie możliwe. Trzeba sprawdzić akt notarialny, ewentualne zastrzeżenia umowne i skutki zwłoki. W wielu przypadkach właściwsze będzie wezwanie do wykonania obowiązku niż odstąpienie od transakcji.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
4. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
5. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.