Umowa dzierżawy działki pod budowę pawilonu

Czy dzierżawca może żądać sprzedaży działki po wybudowaniu pawilonu?

Najważniejszą obawą właściciela gruntu jest zwykle to, czy osoba, która wybuduje pawilon na cudzej działce, będzie mogła później zmusić właściciela do sprzedaży części gruntu. W typowej umowie dzierżawy ryzyko takie jest ograniczone, ponieważ dzierżawca włada gruntem na podstawie umowy, a nie jak właściciel.

Art. 231 Kodeksu cywilnego przewiduje szczególne roszczenia związane ze wzniesieniem budynku lub innego urządzenia na cudzym gruncie. Zgodnie z tym przepisem:

„§ 1. Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

§ 2. Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

§ 3. (uchylony)”.

Kluczowe jest pojęcie posiadacza samoistnego. Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem samoistnym jest ten, kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel. Natomiast dzierżawca jest posiadaczem zależnym, bo korzysta z rzeczy na podstawie cudzego prawa i w granicach umowy. Dlatego samo zawarcie umowy dzierżawy i wybudowanie pawilonu na jej podstawie nie powinno tworzyć po stronie dzierżawcy roszczenia z art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego.

W umowie warto jednak zapisać wprost, że dzierżawca uznaje własność wydzierżawiającego, korzysta z gruntu wyłącznie jako dzierżawca i nie nabywa żadnych praw rzeczowych do nieruchomości poza prawami wyraźnie wskazanymi w umowie. Taki zapis nie zastępuje całej konstrukcji prawnej, ale wzmacnia dowodowo pozycję właściciela w razie sporu.

Zobacz również: sprzedaż garażu na dzierżawionym gruncie

Budowa pawilonu na dzierżawionej działce

Budowa pawilonu na cudzym gruncie jest dopuszczalna, ale wymaga dobrego przygotowania umowy i sprawdzenia wymogów administracyjnych. Nie wystarczy ogólne zdanie, że dzierżawca może korzystać z działki. Właściciel powinien wyraźnie określić, czy zgadza się na budowę, jaki obiekt może powstać, gdzie ma być posadowiony, z jakich materiałów, na jak długo i w jakim celu ma być wykorzystywany.

W praktyce w umowie warto opisać co najmniej:

• część działki oddaną do używania, najlepiej z załącznikiem graficznym lub szkicem sytuacyjnym,
• rodzaj pawilonu, jego przybliżoną powierzchnię, przeznaczenie i sposób związania z gruntem,
• obowiązek uzyskania przez dzierżawcę wymaganych decyzji, zgłoszeń, uzgodnień i warunków technicznych,
• zasady doprowadzenia mediów, ponoszenia opłat, podatków, ubezpieczenia i odpowiedzialności za szkody,
• zakaz zmiany przeznaczenia obiektu bez pisemnej zgody właściciela,
• obowiązek przywrócenia terenu do ustalonego stanu albo zasady przejęcia nakładów przez właściciela.

Jeżeli dzierżawca będzie występował w sprawach budowlanych, potrzebna może być zgoda właściciela na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane. Nie należy udzielać jej szerzej, niż jest to rzeczywiście potrzebne. Najbezpieczniej powiązać ją z konkretną inwestycją, konkretnym projektem i konkretnym okresem.

Trzeba też pamiętać o zasadzie superficies solo cedit, wynikającej z art. 191 Kodeksu cywilnego. Co do zasady własność nieruchomości rozciąga się na rzeczy połączone z nieruchomością w taki sposób, że stały się jej częściami składowymi. Jeżeli więc pawilon będzie trwale związany z gruntem i stanie się częścią składową nieruchomości, właścicielem takiego obiektu będzie właściciel gruntu, a nie osoba, która sfinansowała budowę. Nie oznacza to jednak, że dzierżawca traci automatycznie prawo do rozliczenia nakładów.

Jak rozliczyć pawilon po zakończeniu dzierżawy?

Największe spory powstają zwykle nie w chwili podpisywania umowy, ale przy jej zakończeniu. Dlatego trzeba z góry ustalić, co stanie się z pawilonem i innymi nakładami. Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, jeżeli przepisy o dzierżawie nie stanowią inaczej. Istotny jest tu art. 676 Kodeksu cywilnego:

„Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego”.

Przepis ten ma znaczenie wtedy, gdy strony nie uregulowały sprawy inaczej. W praktyce lepiej nie zostawiać tak ważnej kwestii samej ustawie. Umowa powinna wskazywać, czy po jej zakończeniu właściciel:

• zatrzyma pawilon za wynagrodzeniem,
• będzie mógł żądać rozbiórki i uporządkowania terenu,
• rozliczy tylko nakłady użyteczne, które rzeczywiście zwiększają wartość działki,
• zapłaci według wartości odtworzeniowej, rynkowej, księgowej albo według wyceny rzeczoznawcy,
• nie będzie zobowiązany do zapłaty za nakłady wykonane bez jego zgody.

Dobrym rozwiązaniem jest zapis, że wszelkie prace przekraczające zwykłe korzystanie z gruntu wymagają uprzedniej pisemnej zgody właściciela, a nakłady wykonane bez takiej zgody nie podlegają zwrotowi, chyba że strony później postanowią inaczej. Warto też uregulować, kto ponosi koszty rozbiórki, demontażu fundamentów, usunięcia instalacji i rekultywacji terenu.

Przeczytaj też: dzierżawa gruntu a posiadanie samoistne

Prawo pierwokupu dla dzierżawcy

Prawo pierwokupu można wprowadzić do umowy dzierżawy, ale trzeba dobrze rozumieć jego skutki. Pierwokup nie oznacza, że właściciel ma obowiązek sprzedać działkę dzierżawcy po zakończeniu umowy. Oznacza zasadniczo, że jeżeli właściciel zdecyduje się sprzedać nieruchomość osobie trzeciej, dzierżawca będzie mógł wejść w miejsce kupującego na warunkach ustalonych w umowie sprzedaży.

W przypadku nieruchomości rolnych ustawowe prawo pierwokupu dzierżawcy może wynikać z art. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, jeżeli spełnione są przesłanki przewidziane w tej ustawie. W innych przypadkach takie uprawnienie trzeba ustanowić umownie, o ile strony chcą je przewidzieć.

Jeżeli właściciel chce jedynie dać kuzynowi pierwszeństwo zakupu, a nie zobowiązywać się do sprzedaży, trzeba unikać sformułowań typu: „właściciel sprzeda działkę dzierżawcy po zakończeniu umowy”. Bezpieczniejszy jest zapis, że dzierżawcy przysługuje umowne prawo pierwokupu w razie zamiaru sprzedaży nieruchomości osobie trzeciej. Warto też określić sposób zawiadomienia, termin na wykonanie prawa pierwokupu i konsekwencje braku odpowiedzi.

Zobacz również: kiedy dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu

Czy umowa dzierżawy musi być u notariusza?

Umowa dzierżawy działki pod pawilon nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Dla bezpieczeństwa powinna jednak mieć co najmniej formę pisemną. Jeżeli dzierżawa nieruchomości ma trwać dłużej niż rok, brak formy pisemnej może powodować skutki przewidziane dla umowy zawartej na czas nieoznaczony. Przy umowach wieloletnich forma pisemna jest więc praktycznym minimum.

Jeżeli strony chcą ujawnić dzierżawę, prawo pierwokupu albo inne roszczenia w księdze wieczystej, trzeba dodatkowo sprawdzić wymogi dokumentowe dla wpisu. Art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przewiduje, że w księdze wieczystej mogą być ujawniane także prawa osobiste i roszczenia, w szczególności prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu oraz prawo dożywocia. Do dokonania wpisu może być potrzebny dokument z podpisem notarialnie poświadczonym albo inna forma wymagana przez przepisy i praktykę sądu wieczystoksięgowego.

Wpis do księgi wieczystej nie zawsze jest konieczny, ale może zwiększać bezpieczeństwo dzierżawcy przy dłuższej inwestycji. Z punktu widzenia właściciela trzeba rozważyć, czy taki wpis nie utrudni późniejszej sprzedaży nieruchomości albo finansowania jej kredytem. Dlatego decyzja o wpisie powinna być świadoma i opisana w umowie.

Przeczytaj również: zgoda współwłaścicieli na dzierżawę nieruchomości

Co powinna zawierać bezpieczna umowa?

Przy dzierżawie rodzinnej strony często chcą ograniczyć formalności, ale właśnie takie umowy wymagają szczególnej precyzji. Warto uregulować nie tylko czynsz i czas trwania, lecz także zasady inwestycji, odpowiedzialności i zakończenia współpracy.

W umowie warto przewidzieć w szczególności:

• dokładne oznaczenie działki i części oddanej do korzystania,
• cel dzierżawy, np. prowadzenie określonej działalności w pawilonie,
• wysokość czynszu, termin płatności i zasady waloryzacji,
• czas trwania umowy oraz okresy wypowiedzenia,
• zakres zgody na budowę i zakaz dalszej rozbudowy bez zgody właściciela,
• obowiązek uzyskania wymaganych zgód administracyjnych przez dzierżawcę,
• zasady utrzymania obiektu, napraw, podatków, mediów i ubezpieczenia,
• zakaz poddzierżawy lub oddania gruntu osobie trzeciej bez zgody właściciela,
• procedurę zakończenia umowy, protokół zdawczo-odbiorczy i termin wydania gruntu,
• szczegółowe rozliczenie pawilonu i innych nakładów.

Jeżeli właściciel nie chce w przyszłości sprzedawać działki, nie powinien wpisywać do umowy zobowiązania do sprzedaży ani ogólnego prawa nabycia nieruchomości przez dzierżawcę. Jeżeli chce jedynie dać kuzynowi preferencję, wystarczy dobrze opisane prawo pierwokupu albo pierwszeństwo negocjacji, z wyraźnym zastrzeżeniem, że nie jest to obowiązek sprzedaży.

FAQ

Czy kuzyn, który wybuduje pawilon, stanie się jego właścicielem?

To zależy od charakteru obiektu. Jeżeli pawilon będzie trwale związany z gruntem i stanie się częścią składową nieruchomości, co do zasady należy do właściciela gruntu. Dzierżawca może jednak mieć roszczenie o rozliczenie nakładów, jeżeli wynika to z umowy albo przepisów.

Czy prawo pierwokupu zmusza właściciela do sprzedaży działki?

Nie. Prawo pierwokupu działa zasadniczo dopiero wtedy, gdy właściciel zdecyduje się sprzedać nieruchomość osobie trzeciej. Nie jest to samo w sobie zobowiązanie do sprzedaży działki dzierżawcy po zakończeniu umowy.

Czy umowa dzierżawy pod pawilon powinna być zawarta na piśmie?

Tak, w praktyce powinna być pisemna. Przy inwestycji budowlanej forma pisemna jest niezbędna dowodowo, a przy dzierżawie nieruchomości na dłuższy okres brak pisemnej umowy może powodować niekorzystne skutki dotyczące czasu trwania umowy.

Czy właściciel może żądać rozbiórki pawilonu po zakończeniu dzierżawy?

Może, jeżeli wynika to z umowy albo z zasad rozliczenia nakładów. Najlepiej wprost zapisać, czy właściciel może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, kto ponosi koszty rozbiórki i w jakim terminie dzierżawca ma uporządkować teren.

Czy warto ujawnić dzierżawę lub pierwokup w księdze wieczystej?

Przy dłuższych umowach może to zwiększyć bezpieczeństwo dzierżawcy, ale dla właściciela może być ograniczeniem przy sprzedaży lub obciążaniu nieruchomości. Decyzję należy podjąć po ocenie celu umowy, czasu jej trwania i planów dotyczących działki.

Podsumowanie

Umowa dzierżawy działki pod pawilon powinna przede wszystkim oddzielać dwie kwestie: prawo do korzystania z gruntu oraz rozliczenie inwestycji wykonanej przez dzierżawcę. Właściciel może zgodzić się na budowę, ale powinien jasno określić jej zakres, wymagane formalności, odpowiedzialność dzierżawcy i skutki zakończenia umowy.

Najbezpieczniej nie poprzestawać na krótkim zapisie, że po rozwiązaniu umowy pawilon przechodzi na właściciela za wynagrodzeniem. Trzeba wskazać, jak to wynagrodzenie będzie obliczane, kto sporządzi wycenę, czy możliwa jest rozbiórka i co stanie się z nakładami wykonanymi bez zgody właściciela. Prawo pierwokupu można przewidzieć, ale nie powinno ono być mylone z obowiązkiem sprzedaży działki.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, t.j. Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, t.j. Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.