Kategoria: Umowy

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Umowa dzierżawy działki pod budowę pawilonu

Autor: Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 2018-05-14

Posiadam niewielką działkę. Mój kuzyn chce tam postawić budynek - pawilon ok. 30 m2 na swój koszt. Chcemy sporządzić umowę dzierżawy. Ja nie mam pieniędzy na inwestycję. Jak to się praktykuje, co jest istotne? Chodzi też o sporządzenie umowy, rozwiązanie umowy w przyszłości. Nie chciałabym doprowadzić do sytuacji, że sąd nakaże mi kiedyś sprzedanie tej nieruchomości kuzynowi. Czy wystarczy zawarcie w umowie, że po rozwiązaniu prawo pierwokupu działki posiada inwestor, czyli kuzyn? A dla mnie, że po rozwiązaniu umowy lokal przechodzi na właściciela nieruchomość za wynagrodzeniem, chyba że strony inaczej się umówią? Na co zwrócić uwagę? Czy taka umowa musi być sporządzona notarialnie?

Mateusz Rzeszowski

»Wybrane opinie klientów

Uczciwe podejście do klienta, dziękuję. Z wyrazami szacunku.
Krzysztof, 69 lat, inż., emeryt.
Dobra i fachowa i zrozumiała odpowiedź.
Wiesław, 62 lata, fotograf
Bardzo szybka i treściwa odpowiedź
Sandra
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Muszę teraz czytać to \"ze zrozumieniem\".
Lena, sekretarka, 41 lat
Bardzo dziękuję
Barbara
Szybko i profesjonalnie. Dziękuję
Michał, socjolog, 45 lat
Po otrzymaniu wyceny pomyślałam - hmmm drogo. Jednakże szybko zmieniłam zdanie gdy tylko otrzymałam odpowiedz na moje pytanie. Odpowiedz szybka szczegółowa, czytelna i zrozumiała. Wątpliwości wyjaśniane błyskawicznie. Pani Kasiu dziękuje, pozdrawiam
Justyna
Jestem bardzo zadowolona, zaskoczona szybkością, ciesze się, że mogłam zadać pytania dodatkowe.
Małgorzata, 34 lata, biolog
Bardzo dziękuję za szybką konkretną odpowiedź. Jestem zadowolona z Państwa pomocy.
Małgorzata, nauczyciel, 57 lat
Szybka reakcja panelu eporady24 w sytuacji , gdzie odpowiedź na miliony pytań rodzących się w głowie a czas w danym momencie jest cenniejszy od sztabki złota :-) 
 
Barbara
Odpowiedź pojawiła się szybko i była wyczerpującą i spersonalizowana. Cena zaskakująco niska. Świetnie działający serwis, wygodne sposoby płatności, wszystko fantastycznie zorganizowane. Z góry wiadomo ile się zapłaci, więc nie ma obaw, że konsultacja będzie kosztowna. Każdemu polecam, zwłaszcza jak ktoś ceni sobie możliwość załatwiania spraw mejlowo i sprawnie.
Emilia, 25 lat, farmaceuta
Bardzo dziękuję za wyczerpująca odpowiedź:) pozdrawiam
Joanna, mgr ekonomii, 46 lat
Bardzo solidny i szybki serwis 7 dni w tygodniu, zwłaszcza dla kogoś kto przebywa za granica.
Artur
Wszystko super. Serdecznie polecam. Dziękuję za wyczerpującą poradę.
Marian, 61 lat
Wyczerpująca ocena. Bardzo szybka. Dobra cena.
Maria
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź. Jest ona dla mnie zrozumiała i czytelna. 
Barbara
Dziękuję za wyczerpującą informacje i krótki czas oczekiwania na odpowiedź co często ma istotne znaczenie. 
Wiesław, lekarz, 58 lat
Opinia jest bardzo wyczerpująca, dokładna, obszerna, a prawnik wykazał się doskonałą znajomością psychiki i wczuł się w sytuację klienta. W analizie otrzymałam odpowiedzi nawet na niezadane jeszcze pytania. Odpowiedź na zapytanie otrzymałam bardzo szybko. Bardzo dziękuję i polecam tę formę porad prawnych.
Magdalena, 58 lat, nauczyciel
Profesjonalnie i szybko i niedrogo. 
Teresa, 60 lat
Polecam bardzo pomocna strona.
Adam, fizjoterapeuta, 28 lat
Bardzo dziękuję za bardzo szybką i klarowną odpowiedź. Szkoda, że przepisy prawa, w opisanej sytuacji, nie ujmują problemu na tyle jednoznacznie, że mógłbym mieć pewność jak sprawy się potoczą. 
Wojciech, elektronik, 72 lata
Odpowiedzi są wyczerpujące. Polecam
Małgorzata, 56 lat
Wszechstronna analiza problemu, wysoki poziom wiedzy eksperckiej, dostępność usługi także w dni ustawowo wolne od pracy
Jacek, przesiębiorca
Szybko. Sprawnie. Wyczerpująco.
Krzysztof
W moim przekonaniu podawanie art i paragrafów w danej sprawie bardzo dobrze objaśnia sprawę bo można się na nie powołać. Po za tym otrzymałam wskazowki o moich prawach i jak mogę wpływać na przebieg swojej sprawy.
Genowefa
Bardzo dziękuję po raz kolejny za profesjonalną pomoc i cierpliwość.
Przemysław
Dziękuję za wyczerpujacą odpowiedz, która bardzo pomogła.
Anna
Dziękuję za szybką, wyczerpującą odpowiedź na nurtujące mnie wątpliwości. Korzystałam już z usług Państwa Firmy jestem bardzo usatysfakcjonowana. Polecam Państwa usługi .
Halina, ekonomista
Jak dla mnie usługa została wykonana z prawdziwym profesjonalizmem i bardzo po ludzku. Nie czułam się jak petent tylko jak człowiek któremu poświęcono czasu tyle ile potrzebowałam. Informacje zostały przekazane w sposób przystępny, jasny i cierpliwy. 
Dorota, ekonomista, 62 lata
Jestem pod dużym wrażeniem. Wiedza, duży wkład pracy, cena - bardzo uczciwe. 
Jacek

W pierwszej kolejności pozwolę sobie wyjaśnić kwestię nabycia gruntu przez wznoszącego budynek. Kwestię tę reguluje art. 231 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

§ 2. Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

§ 3. (uchylony)”.

Jak wynika z cytowanego przepisu, osoba, która wzniosła na cudzym gruncie budynek, którego wartość znacznie przekracza wartość zajętej działki, może żądać przeniesienia własności tejże działki tylko w przypadku, jeśli była ona posiadaczem samoistnym w rozumieniu Kodeksu cywilnego. Zgodnie zaś z art. 336 posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Jeśli natomiast posiadacz włada rzeczą jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą, jest posiadaczem zależnym. W takim też przypadku nie może skorzystać z uprawnienia wynikającego z art. 231. W związku z powyższym w przypadku podpisania umowy dzierżawy nie możemy mówić o możliwości roszczenia sobie przez Pani kuzyna przeniesienia na niego własności zajętej działki za wynagrodzeniem, chyba że inaczej umówią się Państwo w ramach umowy dzierżawy, co tez jest możliwe w ramach swobody umów.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Przechodząc dalej, należy wskazać, iż budowa na wydzierżawianym gruncie jest możliwa w myśl prawa budowlanego, przy czym najlepiej w samej umowie dzierżawy powinny znaleźć się zapisy pozwalające dzierżawcy na dysponowanie gruntem na cele budowlane, w określonym zakresie (warto żeby w miarę dokładnie było określone jaki budynek i w jakim zakresie zostanie wzniesiony). Należy w tym miejscu zaznaczyć, iż zgodnie z ustawową zasadą superficies solo cedit określoną w art. 191 Kodeksu cywilnego, własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową. Oznacza to co do zasady, że właściciel gruntu staje się właścicielem budynków i urządzeń trwale połączonych z gruntem. Nie oznacza to jednak, że nakłady poczynione na nieruchomości mają automatycznie stanowić przysporzenie jej właściciela. Otóż osoba, która takie nakłady poczyniła, pomimo że nie może rościć sobie prawa do przeniesienia własności działki, może żądać od właściciela zwrotu nakładów w wysokości, w jakiej zwiększyły wartość nieruchomości. Zgodnie bowiem z mającymi zastosowanie do umowy dzierżawy przepisami dotyczącymi najmu:

„Art. 676 Kodeksu cywilnego

Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego”.

Zatem w celu zabezpieczenia interesów Pani oraz Pani kuzyna w umowie powinny znaleźć się także szczegółowe regulacje dotyczące rozliczeń oraz dalszego losu budynku po zakończeniu umowy dzierżawy. Pozwoli to na uniknięcie niepotrzebnych nieporozumień w przyszłości, w momencie kiedy będzie miało dojść do wzajemnych rozliczeń. Nie powinni się zatem Państwo ograniczać jedynie do zapisu, że po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy przysługiwać będzie Pani prawo do wzniesionego budynku za wynagrodzeniem, ale szczegółowo opisać sposób wyceny tak wzniesionego budynku.

W kwestii pierwokupu, to oczywiście istnieje możliwość wprowadzenia takiego zapisu do umowy, przy czym należy pamiętać, iż ustawowo takie uprawnienie przysługiwać będzie dzierżawcy jedynie w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej (w rozumieniu kodeksu cywilnego), zgodnie z art. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W pozostałych przypadkach ustawa nie przewiduje takiego uprawnienia po stronie dzierżawcy.

Odnosząc się do formy umowy dzierżawy, to ta nie musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, gdyż taki obowiązek istnieje jedynie w przypadku umów przenoszących własność nieruchomości, a z taka umową nie mamy do czynienia w opisanej sytuacji. Również ujawnienie dzierżawy w księdze wieczystej nieruchomości nie jest konieczne, choć art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece umożliwia wpisanie takiego prawa. Decyzja w tym przedmiocie należy zatem do Pana:

„Art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece

1. W wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia.

2. W szczególności mogą być ujawniane:

1) prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia;

2) roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; dotyczy to także roszczeń przyszłych;

3) roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników;

4) roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności;

5) wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacje, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, o którym mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1771);

6) prawo z umowy timeshare, o którym mowa w ustawie z dnia 16 września 2011 r. o timeshare (Dz. U. poz. 1370)”.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z umową?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Odmowa przyjęcia towaru przez kontrahenta

Prowadzę sklep internetowy. Kontrahent zakupił u mnie przez stronę internetową silnik za 15 tys. zł z płatnością przy odbiorze. Niestety telefonicznie zawiadomił mnie, że rezygnuje z zamówienia. Poinformowałem go, że nie może zrezygnować, gdyż silnik został już dostarczony od producenta i dokumenty są wystawione na jego firmę. On jednak upiera się, że ma prawo odstąpić od umowy, powołując się na prawo konsumenckie. Z tego co wiem, skoro wziął silnik na firmę, to nie obowiązuje go prawo konsumenckie. Czy się mylę? Jak wyegzekwować zapłatę i odbiór silnika? Czy muszę do niego wysłać silnik, żeby mieć potwierdzenie, że odmawia jego przyjęcia? Czy w tej sytuacji mogę ten silnik wystawić na sprzedaż?

Usługa grzecznościowa a żądanie zapłaty

Znajomy wykonał dla mnie usługę grzecznościową – wydruk elementów na drukarce 3D. Były one kiepskiej jakości i nie umawialiśmy się na zapłatę. Po kłótniach wysłałem mu jedną moją pracę (wydruk w 20%, reszta zrobiona ręcznie). Obecnie straszy mnie komornikiem, wysuwając żądanie zapłaty. Co mam zrobić? Dodam, że posiadam całą rozmowę z komunikatora internetowego, a znajomy mieszka w Szwecji.

Za droga usługa budowlana - jak odstąpić od umowy?

Zawarłem umowę na usługi budowlane, a konkretnie wykonanie podjazdu z kostki brukowej. W umowie nie było kosztorysu prac dla mojego zlecenia, tylko ogólny cennik na usługi dodatkowe wykonywane przez firmę i koszt ułożenia kostki – 100 zł za m2. Dodatkowo w umowie był paragraf, że odstąpienie od umowy może nastąpić w ciągu 14 dni od jej podpisania i należy wtedy wypłacić 900 zł odszkodowania drugiej ze stron plus koszty podjętych działań w celu zrealizowania zlecenia. Obecnie 14 dni minęło i otrzymałem wstępny projekt, ale, jak się okazało, poza podstawową ceną za ułożenie kostki, w zakres prac wchodzą różnego rodzaju usługi dodatkowe, których się nie spodziewałem. Skutkuje to wysoką wyceną i nie do końca określoną. Czy jest możliwość zerwania takiej umowy pomimo upływu 14-dniowego terminu?

Niewykonana zlecenie detektywistycznego i zwrot zaliczki

Mam umowę z detektywem, któremu wpłaciłem 7000 zł zaliczki. Detektyw cały czas moim zdaniem nic nie robił i nie przedstawiał też dowodów na wykonywanie zlecenia, np. za pobyt w hotelu, za wykonanie telefonów do określonej osoby itp. w związku z tym zerwałem z nim umowę, a on mi wysłał rachunek za usługi, który zawiera te koszty zaliczki. Mówi, że dowody jego pracy są tajemnicą. Czy mogę żądać zwrotu zaliczki?

Garaż na cudzym gruncie, wypowiedzenie umowy użyczenia

Na terenie należącym do męża mojej zmarłej siostry posiadam od 20 lat garaż blaszany. Mam na niego rachunek. Obecnie właściciel zażądał zaprzestania parkowania tam samochodu. Czy mam prawo zdemontować i zabrać garaż?

Jak liczyć okresu wypowiedzenia umowy o współpracę?

Posiadam umowę B2B na świadczenie usług pomiędzy moją jednoosobową działalnością a inną firmą. Umowa została zawarta na czas nieokreślony w 2016 r. Teraz jednak chciałbym ją rozwiązać; jest w niej zapis o okresie wypowiedzenia: „Każda ze Stron może rozwiązać Umowę z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia”. I właśnie odnośnie tego zapisu mam pytanie: czy wypowiedzenie umowy złożone np. 15 sierpnia będzie obowiązywać do 15 listopada, czy jednak liczy się koniec miesiąca i wygaśnie ona dopiero z końcem listopada?

Uzyskanie sądowego zwrotu sprzętu z powodu nie otrzymania zapłaty

Przed 4 laty sprzedałem pewnej firmie kosztowny sprzęt (wartość ok. 30 tys. zł). Wystawiłem fakturę. Do tej pory nie otrzymałem zapłaty. Próby polubownego załatwienia sprawy kończyły się zawsze na obietnicach. Założyłbym im sprawę w sądzie, ale nie sądzę, abym coś wskórał, gdyż do tej firmy już przychodzi kilku komorników. Czy istnieje jakaś prawna możliwość uzyskania sądowego nakazu zwrotu sprzętu i ewentualnego obciążenia firmy za kilkuletnie jego użytkowanie?

Problem ze zwrotem zaliczek za niewykonane usługi

Jestem zobowiązany do zwrotu zaliczek na rzecz swoich klientów. Usługi, których się podjąłem, nie zostały wykonane, co powoduje, iż muszę oddać zaliczki. Niestety, nie dysponuję już pobranymi kwotami i by je oddać, zmuszony jestem wyjechać za granicę. Czy istnieje możliwość rozłożenia tych zaliczek na raty? Czy grozi mi odpowiedzialność karna i więzienie?



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »